Où se trouvent les champions du rendement de l’immobilier en Europe ?
Cet article a été écrit par Francois Le Brun Publiée le :Si les sociétés de gestion de SCPI vont chercher à placer chez nos voisins européens l’épargne des Français, c’est parce qu’elles y trouvent des taux de rendement beaucoup plus attractifs. Il arrive que cette rentabilité soit la contrepartie d’une prise de risque accrue. Souvent, en revanche, il s’agit d’une aubaine, qui combine une acquisition peu onéreuse avec des loyers avantageux. A cette aune, quelles sont les villes européennes les plus rentables ? Knight Frank a établi un palmarès.
Nous sommes déjà dans la grande Europe, mais au palmarès des taux de rendement pour les bureaux, la logistique et les centres commerciaux, Moscou surclasse toutes ses concurrentes. La ville aligne des rentabilités respectives de 9,75%, 11% et 10,25% en roubles (attention au risque de change pour un investisseur de la zone euro). Si aucune SCPI n’a encore investi dans la cité des tsars, le classement établi par Knight Frank, spécialiste de la transaction de locaux d’activité, aide à comprendre les stratégies d’investissement de nombre de sociétés de gestion.
A Paris, par exemple, les emplacements commerciaux sont si rares et le foncier déjà si cher que le moindre emplacement est surcoté. Dès lors, les rendements des loyers sont diminués. Ils s’établissent à 3%, quand les meilleurs emplacements à Milan, Amsterdam ou Lisbonne procurent des rentabilités respectives de 5,5%, 4,75% et 5%.
De récents investissements de SCPI en Irlande s’expliquent de la même manière. A Dublin, les entrepôts logistiques dégagent 5,25% de rentabilité, les centres commerciaux 4,5% et les bureaux 4,25%. A l’inverse, Londres (dans le quartier de West end) ne procure que 3,5% de rendement en bureaux.
Les grandes villes allemandes ne sont guère plus rémunératrices sur ce type d’actifs, contrepartie obligée d’un fort dynamisme économique et d’une grande sérénité juridique et financière (baux fermes de très longues échéances avec mécanismes d’indexation avantageux pour le propriétaire). A Francfort et Hambourg, les rendements des bureaux sont de 3,6 et 3,3%. En revanche, le rattrapage se fait dans la logistique : 4,75% dans les deux villes.
La ville championne au sein de l’UE est Budapest. Les bureaux procurent 6% de rendement, les entrepôts 7,75% et les centres commerciaux 5,85%. Mais cette rentabilité inclut bien sûr une certaine prime de risque et d’illiquidité sur un marché peu profond.