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L’enseigne Decathlon vend 90 murs de magasin pour 600 millions d'euros à l’américain Realty Income

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L’annonce a été fait à la fin de l’année 2023 et montre l’appétit retrouvé des investisseurs internationaux pour l’immobilier commercial européen après la parenthèse du Covid : l’enseigne Decathlon (groupe Mulliez) a cédé avec succès 90 murs de magasin en Europe pour un montant global de 600 millions d'euros, au terme d’un processus de mise sur le marché de 18 mois.

Les actifs concernés sont situés en France, en Espagne, au Portugal, en Italie et en Allemagne. L’acheteur de ce portefeuille d’immobilier commercial est le gérant immobilier américain coté en bourse Realty Income, qui met un premier pied en France à cette occasion.

Un portefeuille européen négocié en « sale and lease back »

Les magasins Decathlon  sont des actifs prisés des investisseurs institutionnels car ils bénéficient généralement de perspectives de locations pérennes. Par exemple, on se souviendra de la cession du portefeuille Olympe par AEW à une SCPI de BNP Paribas REIM (Accimmo Pierre) en avril 2022 : 17 magasins Decathlon dispersés sur le territoire français pour une surface globale de 85.000 m² et un prix acte en main de 166 millions d'euros, assortis d’un rendement locatif moyen compris entre 5% et 5,5% !

Pour cette nouvelle transaction de portefeuille portant cette fois-ci sur 90 murs de magasins de la marque de sport – le portefeuille Saphir – il s’agit d’une opération de « sale and lease back » sur des actifs immobiliers appartenant à l’enseigne, à la différence de la cession de 2022 qui a eu lieu entre investisseurs institutionnels.

La valorisation est annoncée à 600 millions d'euros pour une surface totale de 400.000 m², soit environ 1500 euros/m² en moyenne. Nous sommes donc sur un niveau inférieur d’environ 23% aux 1950 euros/m² de valeur métrique observée pour le portefeuille Olympe. Nous pouvons supposer que cet écart est lié à une combinaison de facteurs locaux (les valorisations ne sont pas les mêmes en Espagne et en France, par exemple) et de correction générale du marché depuis 18 mois.

Une première opération en France pour Realty Income

L’opération de « sale and lease back » sur le portefeuille Saphir s’est effectuée au bénéfice du gérant américain coté Realty Income, qui prend pied pour cette occasion en France, puisque environ 30% de Saphir est composé de magasins français, soit 28 actifs sur 90 pour une surface d’environ 130.000 m². Le rendement obtenu « acte en main » pour le portefeuille Saphir serait autour de 6,5%, un niveau sensiblement plus élevé que sur le portefeuille Olympe.

Ce n’est pas la première fois que Decathlon extériorise ses murs de magasins, la précédente cession en « sale and lease back » ayant porté sur 27 magasins pour environ 110 millions d'euros et 95.000 m² de surface commerciale en avril 2021. À l'époque, c'était la foncière cotée singapourienne iReit Global qui avait remporté la mise sur la base d’un rendement à l’achat de 6,8%, période Covid oblige.

 

 

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