Baisse de la demande locative tertiaire et des investissements en bureaux à Lyon au T3 2023

Ralentissement sur le locatif

Dans un contexte économique peu porteur, JLL note que la contraction du marché locatif lyonnais observée sur le 1er semestre se prolonge au 3ème trimestre. Au cours de cette période (juillet-septembre 2023), 49.100 m² de surfaces de bureaux ont été placées auprès des locataires.

Depuis le 1er janvier, ce sont en tout 167.350 m² qui ont été commercialisés pour 380 transactions, un volume en baisse de 27 % par rapport aux 9 premiers mois de 2022 et inférieur de 18 % à la moyenne décennale.

Ces chiffres en berne cachent une réalité contrastée selon les segments de marché. Le créneau des petites et moyennes surfaces (< 5.000 m²) conserve une belle dynamique, environ 60.000 m² commercialisés depuis le 1er janvier, soit 36 % de la demande totale. Quant au segment des grandes transactions (> 5.000 m2), même si l’on peut regretter l’absence de très grandes transactions (>10.000 m²), il demeure résilient sur les surfaces < 10.000 m², particulièrement sur la typologie des immeubles neufs/restructurés. Cette dernière catégorie d’actifs représente un peu moins de la moitié de la demande globale placée toutes surfaces confondues, dont 34% pour les immeubles restructurés. Un signe que le marché tertiaire lyonnais est actuellement porté par une vague de rénovation d’ampleur significative.

D’autre part, JLL observe que les établissements d’enseignement représentent 18% de la demande locative placée avec 29 prises à bail, un phénomène lié à l’attractivité de la métropole de Lyon auprès de la population étudiante.

Pour Stéphane Jullien, directeur de l’équipe bureaux chez JLL Lyon, « le marché lyonnais continue de faire face à l’attentisme des grandes entreprises en raison du contexte économique, avec un impact direct sur le volume de mètres carrés placés [...] Cependant, nous constatons une résilience du marché sur les segments petites et moyennes surfaces (PMS) et Mid Market, qui restent actifs », nuance-t-il.

L’offre locative immédiate s’inscrit en hausse

L’offre immédiate de mètres carrés de bureaux lyonnais enregistre une hausse de 13% sur un an à la fin du T3 2023, à 343.000 m². C’est sur le neuf que la situation se détériore le plus (36% de l’offre totale) en raison des nombreuses livraisons de programmes ayant eu lieu dans les derniers mois. Le taux de vacance des bureaux à Lyon s’établit à 4,5% au 30/09/2023, dont 4,4% sur Lyon intra-muros.

« L’offre disponible est en augmentation, mais les valeurs locatives restent stables », analyse Stéphane Jullien. « Les valeurs "prime" se consolident, notamment pour des opérations aux dernières normes, dans le quartier de la Part-Dieu où elles atteignent 350 euros/m²/an sur des actifs régénérés. Dans un contexte économique plus compliqué, la demande en bureaux reste soutenue sur le marché lyonnais avec 380.000 m² de bureaux en chantier, dont 60 % encore disponibles, Lyon a la capacité de répondre à une grande diversité de demandes et aux exigences environnementales des acteurs locaux. Ces disponibilités répondant aux aspirations des utilisateurs associées à la solidité du tissu économique lyonnais témoignent d’une forte capacité de rebond du marché à l’avenir. »

Un rebond inattendu des investissements pendant l’été

Dans un contexte national morose en raison de la forte hausse des taux ayant un impact défavorable sur les prix immobiliers et les volumes de transactions, le marché lyonnais a fait figure d’exception pendant l’été avec un rebond de 65% des volumes engagés par rapport au 2ème trimestre, à 183 millions d'euros. En revanche, sur les 9 premiers mois de 2023, le bilan est nettement moins positif puisque la baisse d’activité observée atteint 41% par rapport à la période équivalente de 2022.

« Depuis le début d’année, le marché de l’investissement dans la métropole de Lyon totalise 545 millions d'euros placés, un résultat en baisse de 41% sur un an (versus 57 % à l’échelle nationale) et de 29 % par rapport à la moyenne décennale. Avec plus de 3,4 milliards d'euros investis en région, le marché lyonnais reste leader des métropoles régionales en captant 16% des volumes en dehors de l’Île-de-France », résume Gilles des Fontaines, directeur investissement Grand Lyon chez JLL.

En termes de typologies d’immobilier, les volumes investis en actifs de bureaux sont en baisse de 45% à 288 millions d'euros sur les 9 premiers mois de l’année, alors que les locaux d’activités résistent beaucoup mieux : -10% sur un an, mais +133% par rapport à la moyenne décennale.

Gilles des Fontaines conclut : « Compte tenu du niveau historique du taux de référence de la BCE et de l’impact en résultant sur les OAT 10 ans, le taux de rendement prime des bureaux à Lyon poursuit sa décompression, se situant dans une fourchette comprise entre 5 et 5,25% à la fin du 3ème trimestre. La phase de repricing se prolonge au même titre que l’attentisme des investisseurs, venant de facto altérer les performances de l’activité lyonnaise pour le prochain trimestre. Néanmoins, la correction annoncée des valeurs d’expertise fin 2023 offrira une nouvelle liquidité pour les vendeurs dans un marché qui reste sain. »