De plus en plus de fonds immobiliers se convertissent au label ISR

Contrairement aux véhicules financiers dans lesquels les investissements sous-jacents sont des titres de sociétés cotées ou non cotées, de dette ou de capital, les véhicules immobiliers sont majoritairement investis dans de l’immobilier physique, que ce soit en direct ou via des sociétés intermédiaires de type SCI. L’approche ISR a en conséquence été adaptée aux spécificités de cette classe d’actifs. L’objectif n’est pas tant de procéder par élimination passive comme ce qui prévaut sur les actifs financiers (le gérant d’un fonds actions ne peut en général pas influencer la politique ESG d’une société cotée dont il détient un faible pourcentage du capital, il est donc contraint de vendre le titre si les conditions du label ISR ne sont pas remplies), mais plutôt d’accompagner un mouvement général vertueux d’amélioration du parc immobilier existant. Par exemple, un immeuble peu performant sur le plan énergétique ne sera pas nécessairement éliminé d’emblée par le gérant dans le cadre de son processus de sélection s’il possède un potentiel important d’amélioration à moyen terme via des travaux d’isolation thermique. De la même façon, les changements de comportements des occupants d’un actif immobilier peuvent être impulsés et accompagnés par le gérant, qui a un rôle actif à jouer dans la trajectoire globale de progression de la note ESG de chaque immeuble détenu. On conçoit donc aisément que le risque de greenwashing est fortement réduit par rapport aux fonds financiers, le gérant ayant réellement intérêt (et obligation) à mesurer concrètement et rendre compte aux parties prenantes des actions entreprises dans le cadre de sa gestion. Il est aux manettes dans la durée sur chaque actif immobilier et ce travail lui permet en outre d’améliorer la qualité de son patrimoine, et donc la performance financière à long terme de ses fonds.

Le label ISR immobilier a distingué deux typologies d’actifs très différentes, sur lesquelles les actions du gérant ne seront pas du tout similaires. En premier lieu, les actifs dits « best in class » regroupent les plus vertueux de leur catégorie (bureaux, commerce, logistique…), le gérant qui adoptera cette approche recherchera en priorité les actifs les mieux notés sur la moyenne des critères inclus dans le calcul de la note ESG (selon les 3 piliers E  environnemental-, S -sociétal-, G -gouvernance). Cela revient à intégrer dans le portefeuille des fonds concernés des immeubles pour lesquels l’effort de mise à niveau a déjà été fait, ou bien à admettre que cet effort est inutile dans le cadre de certains actifs neufs ou acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). La seconde approche dite « best in progress » concerne au contraire des actifs en état d’usage qui ont un potentiel important d’amélioration. Et c’est là que le rôle du gérant devient central car c’est lui qui va mettre en place un plan pluri-annuel d’amélioration ESG sur lequel il s’engagera et rendra compte à intervalles réguliers. En termes éthiques, il est évident que l’approche « best in progress » comporte de nombreux avantages, et c’est aussi dans le cadre de cette approche que l’on peut le plus concrètement mesurer les efforts et la valeur ajoutée du gérant pour améliorer le parc immobilier dont il a la charge. Il n’est donc pas surprenant de constater que 98% des véhicules immobiliers labellisés ISR font appel à cette approche « best in progress », sans néanmoins exclure dans la plupart des cas une composante « best in class ».