Sélectipierre 2 : les effets vertueux des arbitrages
Cet article a été écrit par Blandine Blanc Durand Publiée le :En cédant en 2013 28 % de la surface totale de son portefeuille, Sélectipierre 2 a considérablement fait chuter sa vacance. Confiante dans l'avenir, Fiducial Gérance estime que le résultat sera orienté à la hausse à horizon deux ans.
Sélectipierre 2 (Fiducial Gérance) est à la croisée d'un chemin qui suit à la fois, la modernisation de son patrimoine et la distribution d'un revenu confortable et pérenne. A cette fin, la SCPI même en parallèle plusieurs directions.
Sélectionnés sur des critères qualitatifs, les investissements doivent participer à la construction de revenus sécurisés. Raison pour laquelle la SCPI a acquis en indivision avec Croissance Immo un immeuble de bureaux rue de Monceau (Paris 8ème, 4,8M€) au rendement de 5,01%. Les arbitrages ont porté sur 2 actifs vacants. Au delà de « prix équivalents ou supérieurs aux valeurs d'expertises », les 2 arbitrages (10,06m€) indiquent la volonté de la SCPI Sélectipierre 2 de faire peau neuve. Pour cause, ils représentent 16733m2 soit près de 28 % de la surface totale du portefeuille fin 2012.
Celui-ci se développe maintenant sur 44208 m² contre 59885m2 un an plus tôt. Surtout, l'effet vertueux de ces cessions permet de résorber considérablement la vacance : elle passe en l'espace d'un an de 12377m2 à… 944m2. La 3ème voie de modernisation concerne la rénovation de 7 actifs sur les 28 détenus en portefeuille afin de les louer dans de meilleures conditions. Significatif, le montant des travaux s'élève à 956k€ (+25,9 %). Par ailleurs, la dotation destinée à couvrir les travaux futures « représente désormais un montant équivalent à 10 % des loyers annuels contre environ 6 % en 2012 ».
L'assainissement des comptes se poursuit. Une dotation aux provisions pour créances douteuses a été constituée (179 k€) pour « couvrir principalement le risque de recouvrement d'une dizaine de locataires défaillants ». Pour mémoire, elle s'élevait à 678k€ en 2012. Après prise en compte de le reprise de provisions sur d'autres créances, la dotation nette s'élève finalement à 27k€ contre 528k€ en 2012.
Dernier point : l'activité locative. Elle est stable d'un exercice sur l'autre avec un taux d'occupation financier de 90,6 % en moyenne annuelle (90,7 % en 2012).Il a permis de verser un dividende de 22,62€ par part soit un taux de distribution de 5,95 % par rapport au prix moyen acquéreur d'une part (380,45€).
Côté perspectives, les hypothèses retenues par Fiducial Gérance pour l'exercice 2014 et 2015 sont rassurantes. Sélectipierre 2 devrait connaître« un résultat orienté à la hausse à horizon deux ans avec notamment le réinvestissement des fonds issus de la cession de l’immeuble de la rue du Landy à Saint Denis ». La progression du taux d'occupation financier (98,48%) et du taux d'encaissement des loyers (96,7%) au deuxième semestre permet raisonnablement d'y croire.