La SCPI Pierre Expansion Santé (Fiducial Gérance) cède un hôtel particulier de 1.000 m² dans le 16ème arrondissement de Paris

Le prix de souscription de Pierre Expansion Santé reste inchangé avec une décote de 6%

En raison du contexte baissier sur l’immobilier tertiaire depuis un peu plus d’un an, la société de gestion Fiducial Gérance a été amenée à recalculer les valeurs d’expertises sur l’ensemble de ses SCPI au 30/06/2023, comme l’ont fait la plupart des sociétés de gestion de fonds immobiliers au cours de l’été dernier à la demande des autorités de régulation. Pour sa SCPI Pierre Expansion Santé, cela s’est traduit par un réajustement à la baisse des valorisations actant une correction des prix sur certains marchés, mais au global, sa valeur de reconstitution progresse toutefois légèrement entre fin 2022 et le 30/06/2023, passant de 283,92 à 284,32 euros par part. En revanche, le second semestre pourrait matérialiser une baisse plus prononcée sur les expertises, « permettant un redémarrage progressif de l’activité et de l’attractivité de la SCPI ».

Le prix de part de Pierre Expansion Santé étant fixé à 267 euros depuis le 1er mars 2021, il reste fortement décoté au 30/06/2023 (décote de 6%) et donne donc une belle marge de sécurité par rapport à la nouvelle valeur de reconstitution au 31/12/2023 qui sera proposée à l’assemblée générale au mois de juin, mais qui n’a pas encore été communiquée par la société de gestion.

Fiducial Gérance se veut positive pour l’année en cours, estimant que « l’immobilier de santé devrait continuer de performer en 2024 en raison des besoins locatifs générés par les évolutions démographiques et la recherche par les investisseurs d’actifs de santé sécurisés et alternatifs leur permettant de diversifier leur patrimoine ».

Une progression des résultats de la SCPI

Malgré un contexte macro-économique et géopolitique particulièrement incertain, favorisant une forme d’attentisme de la part des investisseurs, la SCPI Pierre Expansion Santé est parvenue à améliorer ses résultats et sa distribution en 2023 par rapport à l’année précédente.

Dans le détail, le dividende versé au 4ème trimestre 2023 s’est élevé à 4,10 euros par part, ce qui – agrégé aux 3 premiers trimestres – forme un dividende annuel de 11,90 euros pour l’année 2023, en hausse de 0,84% par rapport à 2022 avec un report à nouveau conforté. Le taux de distribution est officiellement annoncé à 4,46% en 2023, contre 4,42% en 2022.

Sur le plan locatif, le taux d’occupation financier émarge à 97,58% au T4 2023, en hausse de 0,75 point par rapport au 3ème trimestre et de presque 2 points par rapport au 2ème trimestre. Quant à lui, le taux d’encaissement des loyers dépasse 95% au T4 2023, « reflétant la solidité de la base locative très diversifiée de Pierre Expansion Santé répondant à une demande réelle de la part des utilisateurs ».

Un actif premium vendu « off-market »

À l’issue d’une « consultation restreinte » d’un tour de table d’acheteurs potentiels, Fiducial Gérance a pu négocier la cession d’un actif premium du portefeuille de Pierre Expansion Santé au groupe Delta IM.

Il s’agit d’un bel hôtel particulier de 1.000 m² avec un jardin arboré, situé non loin de la place du Trocadéro, au nord du 16ème arrondissement parisien, précisément au 15 rue Boissière. Delta IM va développer sur cet actif – qui hébergeait jusqu’à récemment l’EHPAD Résidence Chaillot – un projet de reconversion en établissement d’enseignement qui inclura également un programme immobilier neuf en cours de construction sur une parcelle mitoyenne. Dans son communiqué, Fiducial Gérance précise que l’actif acquis par Delta IM est « intégralement pré-loué à un prestigieux établissement d’enseignement italien dans le cadre d’un bail de longue durée ».

À l’occasion de cette vente, la SCPI Pierre Expansion Santé matérialise une coquette plus-value qui sera potentiellement distribuable aux associés. Il faut dire que cet hôtel particulier était dans le portefeuille de la SCPI depuis mai 1996 pour une valeur comptable de 6,9 millions d'euros !