Private Equity Immobilier

Le principe

Le private equity immobilier est un investissement dans des sociétés non cotées, qui interviennent dans le secteur de l’immobilier, et s’adresse principalement à des investisseurs professionnels ou assimilés*. Ce type d’investissement est utilisé pour créer de la valeur à moyen et long terme. Généralement, ces sociétés ciblent des biens immobiliers particuliers et off market, c’est-à-dire des biens spécifiques qui ne passent pas par le marché classique et qui peuvent être apportés par un réseau d’affaires. Par conséquent, la majorité des investissements concernent des biens immobiliers qui ne sont pas visibles par le grand public.

Il existe deux types de produits de private equity immobilier :

• Le private equity immobilier de type fonds (par exemple sous forme de Fonds Commun de Placement à Risque – FCPR, ou de Fonds de placement professionnels) : cet investissement consiste à réunir indirectement (via des sociétés non cotées) plusieurs projets immobiliers au sein d’un seul investissement. Les investisseurs peuvent investir dans un fonds exposé indirectement à une 10aine, voire une 30aine de biens immobiliers dans certains cas.
• Le club deal immobilier : il s’agit d’investir indirectement dans un unique (ou deux) biens immobiliers regroupés. Dans ce cas-là, les investisseurs connaissent à l’avance le prix d’achat, l’estimation de travaux éventuels, etc. Le club deal immobilier représente un investissement plus concret, mais présente l’inconvénient d’être moins diversifié.

Afin d’investir dans un produit de private equity immobilier, il faut compter en général 100.000 euros d’investissement minimum pour le ticket d’entrée afin d’être considéré comme un investisseur professionnel ou assimilé.

Les avantages

Projets immobiliers conséquents et ambitieux
Investissement tangible : l’investisseur connaît le sous-jacent et la stratégie d’investissement
Investissement réalisé sur les opportunités de marché sur des actifs particuliers identifiés en tant que telles par la société de gestion
Fiscalité avantageuse : celle-ci dépend tout de même de l’opération (PFU ou PS, hors IFI)
Taux de rendement interne attractif
Parfois éligible au réemploi 150-0 Bter (en fonction du projet)

LES RISQUES ASSOCIES

- Risque lié à l’absence de garantie du capital et du rendement
- Risque administratif lié à l’obtention d’un permis de construire ou de travaux
- Risque lié à la hausse des taux d’intérêts et des taux de capitalisation
- Risques législatifs, administratifs et juridiques
- Risque de solvabilité de l’émetteur
- Risques techniques et opérationnels

La fiscalité

La fiscalité d’un produit de private equity va dépendre du montage fiscal réalisé par la société de gestion. Dans le plus mauvais cas de figure, c’est la flat taxe à 30% (taux en vigueur au 1er janvier 2023) qui s’applique. Cette flat taxe comprend 12,8% d’impôts sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.

Dans certains cas, en fonction du montage juridique de l’opération, il est possible de bénéficier d’une fiscalité plus légère, excluant l’impôt sur le revenu. Par conséquent, la plus-value résultante serait uniquement taxée à 17,2% correspondant aux prélèvements sociaux.

En fonction du montage juridique et fiscal du produit de private equity immobilier, l’investissement peut, dans certains cas, être exclu de l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Selon les cas, les produits de private equity peuvent être éligibles au régime 150-0 Bter.

LES FRAIS

- Frais d’entrée : entre 3 et 8% de l’investissement
- Frais de gestion : de 0,7 à 2,5% annuels
- Certains fonds disposent des commissions de surperformances

LE CADRE JURIDIQUE

Le cadre juridique d’un investissement de private equity immobilier varie en fonction de l’opération. Rapprochez-vous d’un conseiller de Primaliance pour obtenir des informations supplémentaires.

A Savoir

Les investisseurs bénéficient d’un conseiller référent chez Primaliance pour conseiller, préparer et suivre l’investissement. Primaliance travaille avec la plupart des acteurs du marché. Nous mettons à jour de manière continue une sélection de private equity immobilier.

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EXEMPLES

Forme de rendement	Capitalisation	Capitalisation	Distribution trimestre + Capitalisation
Sous-jacent	Mixte	Hôtellerie	Hospitalité lyfestyle, coworking et coliving
Stratégie d’investissement	La majorité du fonds a été investi dans l’immobilier (bureaux commerce logistique et résidentiel) ; le reste du fonds est une poche financière sur société d'exploitation, commerce ou résidentiel géré. La majorité de l’investissement a été réalisé en France, mais il a également investi en Allemagne. Ce produit permet d’investir au grès des opportunités en privilégiant une approche multi-classe, des fortes convictions ISR et les nouvelles tendances de consommation.	Ce produit a d’abord acquis les murs et les fonds puis fait des travaux et du rebranding de deux hôtels et deux marques et concepts. L’enveloppe totale des travaux de modernisation et d’aménagement des différents investissements s’élèvent à 15,2M€.	Cet private equity immobilier a acquis et exploité des actifs immobiliers de nouveau genre qui s’adapte à son utilisateur, ses nouvelles façons de vivre et ses attentes : télétravail, hôtellerie lifestyle, habitat géré et immobilier responsable.
Fiscalité PP	IR : Exonération PS : Oui (17,2%)	IR : Exonération PS : Oui (17,2%)	IR : Taux Flat Taxe (12,8%) PS : Oui (17,2%)
Fiscalité PM	IS Réduit	IS normal	Classique
IFI	Exclu	Exclu	Exclu
150-0 B Ter	Oui	Oui	Non

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* « Un client professionnel est un client qui possède l'expérience, les connaissances et la compétence nécessaires pour prendre ses propres décisions d'investissement et évaluer correctement les risques encourus. » Article L533-16 du code monétaire et financier en vigueur le 03 Janvier 2018

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