Marché immobilier d'entreprise : le bilan du premier trimestre 2025 par CBRE et ImmoStat

Un volume de transactions qui reste sous pression

D'après les données du GIE ImmoStat analysées par CBRE, le marché des bureaux en Île-de-France enregistre 419 200 m² de surfaces commercialisées au premier trimestre 2025, affichant une baisse de 6% par rapport à la même période en 2024 et un recul de 20% comparé à la moyenne décennale. Cette performance s'inscrit dans la continuité de la tendance observée fin 2024, témoignant d'une résistance relative dans un environnement économique difficile.

L'incertitude persistante continue d'allonger les délais de prise de décision des entreprises. Malgré des niveaux satisfaisants de demandes exprimées et de visites, ces manifestations d'intérêt ne se concrétisent pas suffisamment en transactions effectives.

Des disparités marquées selon les secteurs géographiques

L'analyse territoriale révèle des performances hétérogènes :

• Paris Centre Ouest maintient une stabilité des volumes transactés par rapport à l'année précédente, bien que les petites surfaces connaissent un recul plus prononcé ;
• Paris Nord Est et Paris Sud subissent un ralentissement notable, principalement dû à l'absence de transactions supérieures à 5 000 m² au cours du trimestre ;
• La Défense se distingue positivement, portée par l'activité des petites et moyennes surfaces qui bénéficient d'un bon rapport qualité-prix et d'une divisibilité attractive ;
• La Première Couronne conserve une dynamique favorable grâce à quelques transactions significatives dans les secteurs nord et est ;
• Le Croissant Ouest maintient sa position sur ses marchés de référence (Boulogne, Issy-les-Moulineaux, Levallois).

Pour l'ensemble de l'année 2025, les professionnels anticipent une demande placée supérieure à 1,8 million de m² !

Une offre immédiate en progression continue

L'offre de bureaux disponibles poursuit sa tendance haussière avec 5 803 000 m² recensés, soit une augmentation de 3% par rapport au trimestre précédent. Le taux de vacance moyen en Île-de-France progresse inexorablement et s'approche désormais du seuil des 10%, reflétant le déséquilibre persistant entre l'offre et la demande.

Polarisation croissante des loyers

Une dichotomie de plus en plus marquée s'observe sur les valeurs locatives :

• Les locaux de qualité situés dans Paris et en première couronne, répondant aux critères exigeants des entreprises à haute valeur ajoutée, voient leurs valeurs locatives « prime » se consolider ;
• À l'inverse, les emplacements cumulant une faible centralité, une desserte insuffisante ou une qualité immobilière moindre subissent une pression baissière croissante sur leurs loyers.

Le fossé se creuse entre le segment « prime », qui concerne un nombre limité d'utilisateurs et de produits, et le reste du marché dont les valeurs se contractent. Les PME sont particulièrement affectées par les niveaux élevés des loyers parisiens, les conduisant à reconsidérer leurs stratégies immobilières.

Une hausse significative des volumes investis

Selon les experts de CBRE s'appuyant sur les chiffres ImmoStat, l'année 2025 démarre sur une note positive avec 3,4 milliards d'euros investis au premier trimestre sur l’immobilier tertiaire banalisé en France, soit une progression impressionnante de 67% par rapport à la même période en 2024.

Néanmoins, cette performance reste en retrait de 28% comparée à la moyenne quinquennale des premiers trimestres, témoignant d'un marché encore convalescent.

Des résultats dopés par quelques transactions exceptionnelles

L'analyse sectorielle des investissements révèle que :

• Le commerce représente 39% des volumes totaux (1,3 milliard d'euros) au T1 2025, porté par deux transactions majeures : l'opération Kering réalisée par Ardian (immeubles place Vendôme et avenue Montaigne à Paris) et la prise de participation de CDC au tour de table du Forum des Halles, qui constituent à elles seules près de 80% du volume investi dans ce secteur ;
• Le bureau retrouve un certain dynamisme avec 1,4 milliard d'euros investis (+65%), représentant 41% des volumes totaux, soutenu par trois transactions importantes de plus de 100 millions d'euros (la tour Trinity à La Défense et deux opérations dans Paris, rue Taitbout et boulevard Saint-Germain) ;
• L'immobilier logistique et industriel, malgré l'intérêt croissant des investisseurs, enregistre un recul de 8% à 685 millions d'euros, mais dispose d'un pipeline fourni laissant présager des résultats plus favorables pour le reste de l'année.

Des défis structurels persistants

Ce début d'année est marqué par une volonté d'action de la part des investisseurs, parfois un peu forcée. Les volumes ont bénéficié du retour d'opérations supérieures à 100 millions d'euros, avec des stratégies variées (notamment « value-add ») et l'amorce d'un retour modéré du segment « equity core ».

Toutefois, ce volontarisme devra composer avec une incertitude et une volatilité accrues. Malgré la baisse des taux courts, la remontée soudaine du rendement de l'OAT 10 ans (près de 30 points de base sur février/mars) continue d'entraver la convergence des prix entre acquéreurs et vendeurs.

Comme le soulignent les analyses de CBRE basées sur les données Immostat du T1 2025, le marché immobilier d'entreprise français devra faire preuve d'adaptabilité face à des défis persistants. Les nombreuses opérations de marketing en cours ou à venir en ce début d'année laissent entrevoir un potentiel de croissance, mais les volumes totaux de 2025 dépendront fondamentalement de la capacité du marché à s'ajuster à un environnement économique et financier toujours instable.

La polarisation croissante entre actifs « prime » et secondaires devrait se poursuivre, accentuant les écarts de valorisation et renforçant l'attrait des immeubles répondant aux nouvelles exigences des utilisateurs en termes de qualité, d'accessibilité et de performance environnementale.