chargement Veuillez patientez...

Investissement en démembrement : quels sont les avantages ?

Cet article a été écrit par Publiée le :

Le démémbrement de propriété consiste à séparer l’usufruit du bien -i.e. le droit d’usage- de sa nue-propriété -droit de disposer du bien-. Mécanisme discret et pourtant fréquemment mis en place par les offices notariaux, il est possible d'investir en démembrement de propriété dans les SCPI. Les investisseurs y trouveront plusieurs avantages selon leur situation. 

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un mécanisme peu connu lié au droit de propriété. Il est couramment  organisé par les offices notariaux dans le cadre des donations ou des successions intra-familiales. Dans la pratique, il consiste à séparer l’usufruit du bien -i.e. le droit d’usage- de sa nue-propriété -droit de disposer du bien-. Les impacts patrimoniaux et fiscaux du démembrement sont très importants, et par nature temporaires, ce type d’opération pouvant se réaliser sur une durée viagère ou fixée à l’avance par les parties.

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, le démembrement de propriété est une pratique courante, avec une finalité pour l’investisseur souvent bien différente de celle des démembrements viagers pilotés par les notaires dans le cadre familial. En effet, dans la plupart des cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier d’une SCPI ne se connaissent pas et le démembrement est organisé pour une durée préfixée (de 5 à 15 ans en général) par la société de gestion de la SCPI, et non par le notaire sur une durée viagère.

Le nu-propriétaire en SCPI

Le nu-propriétaire est une partie prenante essentielle du démembrement de propriété de parts de SCPI, avec comme principale motivation de se débarrasser de revenus fortement fiscalisés, dont il n’a pas un besoin immédiat. En contrepartie, il bénéficie d’une décote par rapport au prix en pleine propriété.

L'usufruitier en SCPI

L’usufruitier est en général une personne morale qui utilisera l’usufruit de SCPI comme un placement de trésorerie assorti d’un taux de rendement interne attractif en espérance (mais sans garantie). Fiscalement, l’usufruitier pourra déduire l’amortissement progressif de l’usufruit des revenus perçus.

 

Pourquoi investir en démembrement / nue-propriété de SCPI ?

Pour éviter L’IFI

C’est un des avantages essentiels pour les investisseurs personnes physiques détenteurs d’un gros patrimoine immobilier : la nue-propriété de SCPI n’entre pas dans l’assiette de l’IFI, alors même qu’il s’agit d’un investissement immobilier.

Pour profiter d’une décote allant jusqu’à 40 %

La décote obtenue sur le prix d’une SCPI en nue-propriété atteint couramment 20% sur une durée de 5 ans, et peut monter jusqu’à plus de 40% sur une durée de 15 ans. Au terme du démembrement, la disparition de la décote du nu-propriétaire entraîne une performance globale élevée en toute franchise de fiscalité (sous réserve d’une relative stabilité du prix de part en pleine propriété sur la durée du démembrement).

Pour anticiper sa retraite

Les revenus de parts de SCPI sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. Dans la pratique, le taux global d’imposition peut ainsi atteindre -voire dépasser- 60% pour les contribuables les plus fortement imposés. En général, ce type d’épargnants n’est pas intéressé par des revenus complémentaires immédiats, ce que procurerait un investissement en pleine propriété. En revanche, ces profils d’investisseurs sont souvent sensibles à la baisse prévisionnelle de leurs revenus à l’heure de la retraite (le taux de remplacement de leur pension par rapport à leur dernier revenu d’activité est parfois plus faible que pour des salariés à revenu inférieur). Il y a donc naturellement chez ces épargnants l’intérêt de préparer un complément de retraite pour éviter une trop forte baisse de pouvoir d’achat après la cessation de leur activité professionnelle.

L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété avec une échéance de démembrement calée sur la date de départ à la retraite peut être une bonne réponse à cette problématique : pas de revenus immédiats mais des revenus différés relativement sécurisés à terme, lorsque l’échéance du démembrement est atteinte.

La succession ou la donation en démembrement SCPI

Comme pour un bien immobilier en direct, le démembrement de parts de SCPI peut être utilisé dans le cadre familial pour préparer sa succession. Le détenteur de parts pourra ainsi donner la nue-propriété à ses futurs héritiers tout en conservant l’usufruit. A son décès, la pleine propriété des parts reviendra automatiquement aux nus-propriétaires. De façon similaire, le notaire pourra dans le cadre du droit civil organiser la succession en démembrant les parts de SCPI entre l’époux survivant et les enfants.

Fin de contrat de démembrement en SCPI

A la fin d’un contrat de démembrement de parts de SCPI, la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire, sans formalités particulières. L’usufruit s’éteint symétriquement, le contrat de démembrement devient caduc.

Comment investir en SCPI en démembrement ?

L’achat de parts de SCPI en démembrement de propriété

La société de gestion organise l’opération de démembrement et se charge de trouver la contrepartie qui achètera l’usufruit. La clé de répartition entre les deux parties est fixée par la société de gestion en fonction du rendement distribué par la SCPI et de sa capacité à revaloriser son prix de part.

Comparer les décotes proposées par les sociétés de gestion

La clé de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier détermine la décote dont bénéficiera le nu-propriétaire au démarrage du démembrement. Cette décote peut être très variable d’un véhicule à l’autre. Sur une durée de 10 ans, certaines SCPI offrent moins de 30% de décote, alors que d’autres montent jusqu’à 35%, voire 37% ! Sur une durée de 15 ans, la décote peut dans certains cas dépasser 40%. A l’inverse, si l’on raccourcit la durée à 5 ans, la décote chute autour de 20%.

Aligner la fin de l’opération avec son départ à la retraite

Comme spécifié plus haut, l’idéal pour le nu-propriétaire est de calibrer la fin de l’opération de démembrement en fonction de la date prévisionnelle de son départ à la retraite. Même s’il est parfois délicat de connaître cette échéance avec précision plusieurs années à l’avance. En effet, la chute de revenus qui accompagne en général la cessation de toute activité professionnelle correspond aussi à une moindre fiscalité, rendant plus opportune la perception de revenus complémentaires, via la pleine propriété reconstituée des parts de SCPI achetées en nue-propriété plusieurs années auparavant.

Multiplier les opérations pour les plus grosses sommes

De façon générale, plus l’investissement est important, et plus la diversification doit être priorisée. Au-delà du sous-jacent qui est intrinsèquement très diversifié en terme de risque locatif, la nue-propriété de parts de SCPI peut apporter un degré supplémentaire de mutualisation des risques par le panachage des durées de démembrement et des véhicules sélectionnés. Cela permet aussi de dégager des horizons de liquidité différents dans le cas où l’épargnant souhaiterait revendre les parts de SCPI, une fois la pleine propriété reconstituée à l’échéance du démembrement. En effet, durant la période de démembrement, il est en général difficile de revendre la nue-propriété des parts.

Notre sélection de SCPI en démembrement

De nombreuses SCPI sont aujourd’hui proposées en démembrement de propriété sur des périodes de 5, 7, 10 ou 15 ans, pour des montants allant de quelques milliers d’euros à plus de 100.000 €. L’idée générale est que le nu-propriétaire répond à une offre organisée par la société de gestion à partir des débouchés possibles sur le marché de l’usufruit. L’offre est déterminée par le triptyque nombre de parts, échéance et clé de répartition.

Par exemple, 100 parts de la SCPI Atream Hotels sont proposées à 10 ans avec une clé de partage de 67%. Avec un prix de part en pleine propriété de 1000€, l’offre de nue-propriété est ainsi de 67.000€ sur une durée de 10 ans. Il y a actuellement une trentaine d’offres d’investissements en nue-propriété sur les SCPI suivantes : Vendôme Régions, Kyanéos Pierre, Epargne Pierre, PF Grand Paris, Pierval Santé, Activimmo, Néo, Atream Hotels, PFO, Sélectipierre 2, Novapierre Allemagne 2, Aestiam Cap’Hébergimmo, Epargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine, Fair Invest, Altixia Commerces, Altixia Cadence XII, Pierre Capitale, Interpierre, Eurovalys.

Vous souhaitez simuler votre investissement en démembrement ?

Pour anticiper concrètement la performance de son investissement en démembrement de propriété, il est nécessaire de faire quelques hypothèses en préambule, comme par exemple la stabilité dans le temps du prix de la part en pleine propriété.

Dans ce domaine, aucune garantie n’existe bien sûr puisque le prix d’une part de SCPI peut aussi bien évoluer à la hausse comme à la baisse au cours du temps, tout comme les revenus qu’elle procure qui constitueront le principal risque pour l’usufruitier. Dans la plupart des cas, une hypothèse de stabilité du prix de part de la SCPI sur la période de démembrement semble une hypothèse raisonnable pour le nu-propriétaire.

Simuler son investissement revient alors à comparer le prix en pleine propriété (que l’on espère récupérer au terme de l’opération) avec le prix en nue-propriété obtenu à l’achat.

Prenons l’exemple d’une offre récente observée sur la plateforme de démembrement de Primaliance : 200 parts de la SCPI Vendôme Régions sont proposées sur 15 ans avec une clé de partage de 58%. L’investissement initial est de 75.980€, le prix en pleine propriété espéré à l’échéance est de 131.000€, soit une performance potentielle de 72,41% nette de fiscalité. Si l’on annualise cette performance, cela donne un TRI de 3,7% pour l’investisseur. Ce taux de rendement annualisé net d’impôts peut sembler à priori modeste, mais à titre de comparaison pour un contribuable imposé dans la plus haute tranche de l’impôt sur le revenu (45%), et en tenant compte des prélèvements sociaux de 17,2%, il faudrait un rendement brut de fiscalité de 9,78% sur des parts de SCPI en pleine propriété pour obtenir le même rendement après fiscalité, voire un peu plus si ce même contribuable s’avérait être assujetti à l’IFI !

Par mot clé ...

SCPI & OPCI

PERIAL EURO CARBONE
PF HOSPITALITE EUROPE
IROKO ZEN
CRÉDIT MUTUEL PIERRE 1
ACTIVIMMO
EUROVALYS
EFIMMO 1
ACTIVIMMO
CRISTAL RENTE
COEUR DE REGIONS
société

BNP PARIBAS REIM
FIDUCIAL GERANCE
HSBC REIM
AESTIAM
SOFIDY
PERIAL
AMUNDI
PAREF GESTION
IMMOVALOR GESTION
INTERGESTION
Investir en SCPI
Newsletter
Pourquoi nous choisir ?
  • Une sélection neutre
  • Une équipe de spécialistes dédiés
  • L'offre la plus importante du marché
Téléchargement
Guide
Découvrez notre guide pour bien investir en SCPI
Télécharger le guide