SCPI EN NUE-PROPRIÉTÉ

Le principe de la nue-propriété

Le démembrement de propriété est un mécanisme peu connu du grand public qui découle du droit de propriété. Il est couramment utilisé dans le cadre des donations ou des successions intra-familiales et nécessite un passage chez le notaire. En pratique, le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit du bien(le droit d’usage et/ou de perception d’éventuels revenus locatifs) de sa nue-propriété, soit le droit de disposer du bien, de le vendre ou de le transformer par de gros travaux. Les impacts patrimoniaux et fiscaux du démembrement sont importants et par nature temporaires, ce type d’opération pouvant se réaliser sur une durée viagère ou fixée à l’avance par les parties.

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, le démembrement de propriété est une pratique courante, avec une finalité pour l’investisseur qui peut souvent être différente de celle des démembrements viagers organisés par les notaires dans le cadre familial. En effet, dans la plupart des cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier d’une SCPI ne se connaissent pas et le démembrement est organisé pour une durée préfixée (de 5 à 15 ans, en général) par la société de gestion de la SCPI, et non par le notaire sur une durée viagère.

Une décote intéressante à l'achat

La décote obtenue sur le prix d’une SCPI acquise en nue-propriété atteint couramment 20% sur une durée de 5 ans, et peut monter jusqu’à 23% pour les SCPI qui produisent les rendements les plus élevés et sécurisés. À l’autre extrémité du spectre, la décote sur la nue-propriété à 15 ans peut dépasser 40% ! Sur une échéance de 10 ans, on observe une décote moyenne de 33% avec jusqu’à 37% proposé sur la SCPI résidentielle Kyaneos Pierre (ce véhicule proposant déjà 23% de décote à 5 ans) dont le rendement élevé et stable séduit les usufruitiers, au bénéfice incontestable des nu-propriétaires.

Au terme du démembrement, la disparition de la décote du nu-propriétaire entraîne une performance globale élevée en toute franchise de fiscalité, sous réserve d’une relative stabilité du prix de part en pleine propriété sur la durée du démembrement. Par exemple, si l’on prend le cas de la SCPI Épargne Pierre en démembrement sur 5 ans – sur laquelle une offre a été observée récemment – le nu-propriétaire achète à 79% du prix de la pleine propriété (avec une décote de 21%), réalisant ainsi un TRI espéré de 4,83% net d’impôts, en retenant l’hypothèse relativement conservatrice que le prix de part de la SCPI Épargne Pierre en pleine propriété ne se revalorise pas pendant les 5 prochaines années : le prix actuel de 208 euros par part de cette SCPI est décoté de plus de 7% par rapport à sa valeur de reconstitution.

Pourquoi investir en démembrement ?

Le nu-propriétaire est une partie prenante essentielle du démembrement de propriété de parts de SCPI avec comme principale motivation de se débarrasser de revenus fortement fiscalisés, dont il n’a pas un besoin immédiat. En contrepartie, il bénéficie d’une décote à l’achat par rapport au prix en pleine propriété.

L’usufruitier est en général une personne morale qui utilisera l’usufruit de SCPI – c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus courants de la SCPI – comme un placement de trésorerie assorti d’un taux de rendement interne attractif en espérance (mais sans garantie). Fiscalement, l’usufruitier pourra déduire l’amortissement progressif de l’usufruit des revenus perçus.