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CrowdFunding
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EN INVESTISSANT DANS DES ACTIFS TANGIBLES
Financement participatif de programmes immobiliers
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Crowdfunding Immobilier

Le principe

Le Crowdfunding, littéralement « Financement par la foule », est un mode de financement alternatif offert aux entreprises depuis une dizaine d’année. En vue d’accélérer leur développement ou afin de ne pas mobiliser leurs fonds propres, les entreprises vont faire appel aux particuliers en vue d’obtenir des fonds.
Le Crowdfunding immobilier concerne des entreprises opérant dans le secteur immobilier (Constructeur, Promoteur, marchand de biens) souhaitant financer de nouvelles opérations tout en limitant leurs apports en fonds propres. Ainsi, des investisseurs particuliers prêtent des fonds à ces entreprises sur des durées courtes (entre 6 et 30 mois) en contrepartie d’un remboursement de leur capital et du paiement d’intérêts à date définie (trimestriel, semestriel, annuel ou In Fine).

Les avantages

  • - Des rendements attractifs sur une courte durée*
  • - Permet d’échapper à la fiscalité immobilière (PFU et IFI)
  • - Un investissement concret qui finance l’économie réelle
  • - Outil de diversification décorrélés des marchés
  • - Un investissement concret qui finance l’économie réelle
  • - Un ticket d’entrée faible

LES RISQUES ASSOCIES

  • - Risque de perte en capital total ou partiel*
  • - Risque de défaut **
  • - Risque de liquidité : les fonds sont bloqués pendant l’opération
  • - Risque Promoteur : solvabilité de l’opérateur(1)
  • - Risque de construction : défaut d’un sous-traitant, météo, recours de tiers, crise sanitaire(2)
  • - Risque de commercialisation(3)

La fiscalité

Les obligations génèrent des coupons (intérêts) qui seront fiscalisés par défaut au prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%. Celui-ci comprend une part d’impôts sur le revenu (12,8%) et des prélèvements sociaux (17,8%). Vous pouvez cependant opter pour la réintégration de ces montants dans vos revenus globaux afin de les soumettre au barème progressif si votre Tranche Marginale d’Imposition s’avère plus intéressante.
Instruments de dettes, les obligations ne rentrent pas dans le calcul de l’IFI

LE CADRE JURIDIQUE

Le crowdfunding immobilier ne peut s’opérer qu’au travers d’une plateforme internet spécialisée qui met en relation porteurs de projet et investisseurs. Il est très encadré d’un point de vue règlementaire et ces plateformes doivent relever du statut CIP (Conseiller en Investissements Participatifs) soumis au contrôle de l’AMF ou du Statut PSI (Prestataire en Service d'Investissement) soumis au contrôle l’AMF et de l’ACPR. Les conseillers en investissement participatif, peuvent proposer des projets allant jusqu’à 8 millions d’euros depuis le 30 octobre 2019 (contre 2,5 millions d’euros précédemment).

A Savoir

Ce cadre juridique contraignant fait partie de l’arsenal destiné à sécuriser le placement.
Dans le cas d’une émission d’emprunt Obligataire, les investisseurs particuliers sont des créanciers de second rang, et à ce titre, ne sont pas solidaires des risques encourus par le promoteur.

EXEMPLE D'OPERATION

Objectif : Financement de fonds propres d’une opération de promotion immobilière résidentielle
Projet : Construction d’un immeuble collectif de 11 logements et vente en VEFA.
Besoin de financement : Apport en fonds propres nécessaires à la mise en place du crédit bancaire
Caractéristiques :
Montant :
Ticket minimum :
Objectif de rentabilité :
Durée :
Coupons :
Emprunt Obligataire
290 000€
2 000€
9%**
18 mois
In-fine
Crowdfunding exemple
Crowdfunding operation
  • * Risque en capital : L'investissement en immobilier participatif ne présente pas une garantie en capital. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Un potentiel de rendement élevé s'accompagne toujours d'un risque élevé. La recherche de performance expose à un risque de perte en capital.
  • ** Risque de défaut : Le remboursement de l'obligation dépend de la capacité de l'émetteur à faire face à ses engagements. Le risque de défaut est le risque lié à la solvabilité de l'émetteur. Le porteur d’obligation non cotée peut être soumis à un risque de perte totale ou partielle du capital investi, de même qu’il peut faire face à un risque de non-paiement des coupons.

  • (1) Le risque promoteur concerne l’opérateur (promoteur, marchand de biens) quant à sa solidité financière et opérationnelle : Quelles sont ses références ? Quels sont ses engagements financiers ? Toutes ces analyses visent à s’assurer que le promoteur dispose d’une solidité financière nécessaire à la bonne exécution de ses opérations immobilières selon les calendriers et les budgets prévisionnels.
  • (2) Le risque de construction se situe au niveau des intervenants chantier. Les aléas liés à la construction, tels que des malfaçons ou des retards d'exécution peuvent entraîner un décalage du paiement des intérêts et du remboursement du capital de l'emprunt obligataire. De plus, la faillite d’un ou de plusieurs intervenants peut entraîner des coûts de construction supplémentaires par rapport à ceux initialement prévus dans le budget prévisionnel.
  • (3) Le risque de commercialisation concerne le niveau de la commercialisation des lots encore en stock. En effet, malgré le fait que les projets de l'émetteur affichent un bon niveau de commercialisation, rien n'indique que les prix de vente prévus dans la grille de commercialisation seront véritablement ceux auxquels les lots en stock seront vendus. Ce risque de commercialisation peut donc avoir un impact négatif sur le chiffre d'affaires final de l'opération et donc sur sa rentabilité et la capacité de remboursement de l’émetteur.

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