Des fondamentaux solides pour la SCPI Sélectipierre 2 de Fiducial Gérance

Cet article a été écrit par Jean-Francois Valicon Publiée le : 18 décembre 2023

Dans le contexte économique actuel et vu les difficultés qu’affronte le marché immobilier, Fiducial Gérance a récemment communiqué au sujet de la « bonne tenue » de sa SCPI Sélectipierre 2, qui bénéficie de « fondamentaux sains et résilients ». La société de gestion rappelle les raisons qui ont conduit au maintien du prix de part de Sélectipierre 2, à l’inverse d’une vingtaine de véhicules du marché qui ont été contraints de réviser à la baisse leurs prix de souscription depuis le début du 2ème semestre.

Une crise multi-dimensionnelle des marchés immobiliers

Pour Fiducial Gérance, les marchés immobiliers sont entrés depuis quelques mois dans une crise sévère dont l’élément déclencheur a été la reprise de l’inflation au début du conflit en Ukraine. Les conséquences se sont ensuite enchaînées de façon mécanique :

ralentissement économique ;
hausse rapide des taux d’intérêts (450 points de base de hausse des taux de la BCE en 14 mois) ;
freinage brutal du marché de l’investissement immobilier en lien avec le durcissement des conditions de financement.

À cela, il faut ajouter des éléments plus structurels comme les évolutions d’usages et d’habitudes de consommation impactant à la fois le commerce (impacts à long terme de la période Covid-19, essor du e-commerce, manifestations récurrentes dans les centres des grandes villes depuis 2018) et le bureau (développement du télétravail en particulier en Île-de-France, transition énergétique rendant obsolètes un certain nombre d’actifs).

Par exemple, Fiducial Gérance observe que « l’immobilier de bureau est plus sensible à la mutation du monde du travail, mais de façon hétérogène en fonction de la qualité des actifs immobiliers et de leur localisation. Les immeubles de bureaux situés dans le quartier des affaires de Paris sont beaucoup plus résilients que ceux situés en première et seconde couronne d’Ile-de-France et sont encore recherchés ». Sur le segment des commerces, les actifs de proximité (commerces en pied d’immeuble de centre-ville, retails parks…) qui ont été lourdement impactés pendant la crise sanitaire se montrent à l’inverse beaucoup plus résilients aujourd’hui que la moyenne des bureaux. Enfin, les actifs de santé semblent toujours échapper au cycle immobilier, surfant sur le vieillissement de la population et des besoins de plus en plus importants en matière de soins.

Pourquoi le prix de part de Sélectipierre 2 reste stable ?

Dans le contexte immobilier actuel, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a estimé nécessaire d’intervenir auprès des sociétés de gestion de fonds immobiliers en leur suggérant de faire preuve d’une transparence irréprochable sur le sujet des valorisations de patrimoines. L’idée était d’anticiper les campagnes d’expertises de fin d’année en procédant à des valorisations à la fin du 1^ersemestre, tenant compte de l’évolution des marchés immobiliers depuis le 1^er janvier. Dans ce cadre, un certain nombre de sociétés de gestion ont annoncé une baisse de valeur des parts de leurs SCPI : une vingtaine de véhicules sont concernés à ce jour. En effet, les valeurs de reconstitution recalculées à cette occasion s’étaient dans certains cas éloignées de plus de 10% du prix de part, ce qui contraignait les gérants à ajuster ce dernier à la baisse.

Concernant Sélectipierre 2, Fiducial Gérance a mobilisé un expert immobilier externe pendant la période estivale pour passer en revue l’ensemble du portefeuille. Le verdict est tombé en septembre avec la communication des nouvelles valeurs de référence arrêtées au 30 juin 2023 :

une valeur de réalisation de 692,99 euros contre 715,14 euros à fin 2022 ;
une valeur de reconstitution de 830,03 euros au lieu de 854,61 euros à fin 2022, soit une baisse limitée de 2,88% en l’espace de 6 mois.

Or, compte tenu d’une gestion très prudente du prix de part pendant la période haussière des marchés immobiliers, Sélectipierre 2 se retrouvait en situation de forte décote au 1^er janvier 2023 avec un prix de part de 765 euros. La société de gestion avait même été obligée de légèrement revaloriser le prix de part le 1^er mars 2023 à 773 euros, réduisant la décote de 10,48% à 9,55% (retour dans les bornes réglementaires de +/- 10%).

Avec la nouvelle valeur de reconstitution calculée au 30 juin, la décote est légèrement réduite, mais reste confortable à 6,87%. Cela permet à Fiducial Gérance de maintenir le prix de part de Sélectipierre 2 à 773 euros « tout en gardant des marges de manœuvre ».

Des fondamentaux résilients pour Sélectipierre 2

Les fondamentaux de Sélectipierre 2 « restent des indicateurs rassurants à plusieurs niveaux », précise Fiducial Gérance dans son communiqué. Tout d’abord, le positionnement stratégique de sa SCPI sur des actifs de bureaux parisiens de tailles moyennes (200 à 1 500 m²) localisés dans le Quartier Central des Affaires (QCA) la met à l’abri d’une vacance locative excessive puisque ces unités sont au cœur de la demande des utilisateurs qui plébiscitent une centralité optimale de leurs locaux pour attirer et fidéliser leurs salariés.

Bien entendu, la performance actuelle de ce segment de marché n’est pas une garantie absolue pour l’avenir et la société de gestion rappelle à ce titre que « l’investissement en SCPI est un placement à envisager sur le long terme, qui passera par plusieurs cycles immobiliers avec des stratégies de gestion adaptées favorisant la distribution de revenus locatifs et l’extériorisation régulière des plus-values, le tout couplé à une hausse de la valeur des actifs dans le temps ».

Malgré tout, force est de constater que les choix stratégiques opérés par Fiducial Gérance pour sa SCPI Sélectipierre 2 s’avèrent payants dans le contexte actuel : les acomptes sur dividende versés pour les trois premiers trimestres de 2023, de 19,5 euros/part en cumulé, sont presque 15% plus élevés que ceux des 3 premiers trimestres de 2022 (17 euros/part). D’autre part, le taux d’occupation financier (TOF) de Sélectipierre 2 est de 97 % à la fin du 3^ème trimestre avec un taux d’encaissement des loyers « très satisfaisant ». Il y a également un confortable réservoir de plus-values distribuables (35 euros par part à fin 2022) « et les plus-values intrinsèques du patrimoine sont encore nombreuses », précise Fiducial Gérance.

Sélectipierre 2 fait aussi partie des SCPI les moins endettées du marché (4% de taux d’endettement au 30/09/2023 en ligne de crédit revolving) : un avantage concurrentiel certain dans l’environnement actuel de taux d’intérêt. « À l’aube d’un nouveau cycle immobilier, les convictions de Fiducial Gérance sur le long terme restent les mêmes. Elles se traduisent par une gamme thématique gérée avec une forte proximité avec les locataires dans le cadre d’une politique responsable et volontariste dans la recherche d’actifs immobiliers de qualité et de taille unitaire en adéquation avec leur marché, afin d’assurer pour les associés des flux de revenus réguliers et indexés sur l’inflation. Sélectipierre 2 est et restera un acteur de référence dans le monde de l’immobilier « Prime » parisien », conclut la société de gestion dans son communiqué.

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