BTP Immobilier refuse d'être une SCPI « moutonnière ». Plutôt qu'investir à tout prix, elle a « clairement opté » pour une modernisation et un renouvellement de son patrimoine tout en augmentant progressivement sa taille au rythme des capacités du marché. Autrement dit, elle a décidé de contenir la croissance de la collecte et de se concentrer sur l'optimisation durable de la performance.
L'année dernière, la SCPI a continué de se délester de biens obsolètes ou vacants (Lyon) pour les remplacer par des actifs loués répondant aux nouvelles normes. Si la taille réduite du patrimoine semble perçu par Fiducial Gérance comme un « handicap », le conseil de surveillance estime à l'inverse, « que la taille unitaire des actifs devrait permettre une mutualisation des risques suffisante ». Dans le détail, le portefeuille détient 42 immeubles sur 30 000m2 répartis entre la province (57%), Paris (24%) et sa région (19%). Les commerces (89%) sont largement avantagés par rapport au bureau (16%). Quoi qu'en douce progression (+0,96%), la valeur de réalisation a été sans surprise impactée par des biens déjà en difficultés les années précédentes (Besançon, Valenciennes, Garges les Gonesses). Mais la contre performance de certains actifs (Fontenay le Fleury) serait provisoire en raison « d'un prochain arbitrage satisfaisant ». Enfin, hormis le regret de pas avoir vu le produit de l'arbitrage de bureaux lyonnais réinvesti (2,1 m€), le CS retient toutefois « la bonne résistance des valorisations dans un environnement économique difficile ».
Sur le marché des parts, le capital plafond étant atteint, les souscriptions ne sont maintenant reçues que pour un nombre égal ou inférieur aux demandes de retrait. Fin décembre, 2 777 parts (1,64% du nombre total de parts) étaient en attente de retrait. Cette « liquidité tout à fait insuffisante dès qu'un flux de retraits est significatif » s'est toutefois bien améliorée. Car au terme du premier semestre 2014, les 1 593 parts en attente ne représentent plus que 0,94 % du total des parts. Autre événement marquant, l'exercice 2013 a vu une hausse du prix de la part. Il a été porté de 375€ à 376€ afin de respecter l'obligation légale selon laquelle le prix de souscription ne doit pas s'écarter de +/- 10 % de la valeur de reconstitution.
Parmi les données significatives, le taux d'occupation financier est repassé au dessus de la barre symbolique des 90%. Il ressort en moyenne annuelle à 91,21% (89,2% en 2012). A la clôture de ses comptes, BTP Immobilier a ainsi affiché un résultat net de 3,45m€ (+7,9%), supérieur à celui des 3 années précédentes. Cette progression, malgré le poids des locaux vacants, est imputable à une hausse des loyers (+1,5%) et au recul des charges courantes d'entretien et autres charges immobilières (-10%). De plus, la dotation à la provision pour créances douteuses (192 k€ contre 318k€ en 2012) qui avait atteint un niveau historique de 6,25% en 2012 redevient « plus supportable » à 2,89%. Un point douloureux titille le conseil de surveillance : l'endettement bancaire. Représentant 8,6% du patrimoine, il reste « d'un coût élevé (autour de 5% non renégociable). Mais sa durée résiduelle diminue ».
En terme de distribution, la SCPI a versé à ses associés un dividende de 19,1€. Avec un taux de distribution de 5,08% et un report à nouveau sensiblement étoffé (1,61€ vs 1,57€), la SCPI réussit à faire mieux qu'en 2012 (DVM 5,01%).
Les clignotants 2014 de BTP Immobilier sont au vert. En témoigne la stabilité du niveau des dividendes versés au 1er et 2ème trimestre (4,5€). Surtout, la dernière assemblée générale a décidé de verser fin juillet 6€ par part au titre des plus values sur cessions d'immeubles. Cette distribution exceptionnelle devrait améliorer à la fois la distribution 2014 et (ou) de reconstituer des réserves sécurisantes pour la pérennité des revenus futurs. Bref, « C’est de bonne augure pour la suite du millésime 2014 » conclut Fiducial Gérance.
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