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Covid-19 : Quels impacts sur les SCPI ?

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Après un début d’année très prometteur pour le secteur des SCPI, la crise sanitaire liée au Coronavirus remet en cause les perspectives pour la pierre papier. Au-delà d’une inquiétude pour les rendements ou la valorisation du patrimoine des SCPI, certains craignent pour la liquidité de ce véhicule de placement ou pour l’impact du télétravail. Dans ce contexte, la stratégie menée par les sociétés de gestion joue un rôle primordial. Quels secteurs vont être le plus impactés ? Et lesquels devraient tirer leur épingle du jeu ?

Si la crise sanitaire génère aujourd’hui une crise économique dont l’ampleur est encore difficile à évaluer, l’immobilier a l’avantage de s’appuyer sur des biens tangibles dont nous avons besoin au quotidien pour nous loger, pour travailler, nous soigner ou encore pour consommer. Malgré une légère baisse de rendement, la pierre-papier continuera à jouer son rôle de distribution de revenus réguliers et conservera ainsi ses atouts sur le long terme.

Nos analyses démontrent que les SCPI ne traversent pas toutes cette crise de la même manière. Selon leur taille, leur stratégie d’investissement et leur patrimoine immobilier, les impacts seront très différents. Les SCPI généralement conseillées par Primaliance sont des SCPI avec une grande capitalisation, souvent synonyme de diversification importante et avec des locataires de premier plan. 

Tout d’abord, il y a celles qui seront plus chahutées comme les SCPI investies dans l’hôtellerie qui ont été parmi les premières à nous annoncer une baisse de rendement potentielle de l’ordre de 30 % car cette activité est à présent complément endormie depuis plus de deux mois.

Ensuite, dans la catégorie commerce, il faut également s’attendre une baisse du rendement moyen sur l’année 2020, mais sans doute plus faible, car le patrimoine est composé de plusieurs typologies de commerces et heureusement tous n’ont pas dû fermer le 17 mars dernier. Certaines d’entre elles prévoient même un rendement supérieur à 5 % sur l’année.

Concernant les bureaux, qui représentent la grande majorité du parc immobilier des SCPI, les conséquences seront très fortement liées à la qualité de leurs locataires et des emplacements des immeubles. Ces SCPI sont souvent très diversifiées, tant par le nombre d’actifs que par leurs clients. Aussi est-il utile de préciser que, dans bon nombre des cas, il s’agit là de locataires grands compte qui sont moins touchés par la crise sanitaire et qui continuent à payer leur loyer de manière tout à fait normale, même si ponctuellement la plupart de leurs salariés sont opérationnels grâce au télétravail. Souvent interrogés sur l’intérêt du bureau dans le futur avec le développement de ce modèle de fonctionnement, il convient de rappeler que toutes les sociétés ne sont pas favorables au télétravail et bien que cela tend à se développer, les bureaux restent toujours indispensables. De plus, avec le taux de vacance à un niveau proche de zéro dans les zones primes, la superficie que pourrait laisser certaines entreprises permettrait à d’autres de pouvoir enfin de trouver leur bonheur.

Trois typologies de biens immobiliers devraient clairement tirer leur épingle du jeu malgré l’ampleur de la crise que nous vivons :

  • La première est bien évidement la santé. Cela fait maintenant plusieurs années que nous mettons en avant les SCPI qui investissent dans la santé car il est certain qu’elles feront l’objet d’une demande croissante en terme d’investissement pour des raisons démographiques d’une part et le vieillissement de la population d’autre part. Ce que nous subissons depuis trois mois maintenant nous a également démontré nos carences et fait ressortir la nécessité d’investissement sur ce secteur.
  • La logistique se porte elle aussi très bien et pourrait même connaître un développement important à l’avenir lié au changement de manière de consommer. Cette catégorie généralement utilisée avec parcimonie par les sociétés de gestion par soucis de diversification est devenue la spécificité d’une des dernières arrivées sur le marché des SCPI qui nous a confirmé le maintien de son rendement prévisionnel qui sera de 6 %.
  • Et enfin, l’immobilier d’habitation est lui aussi que très peu impacté par la crise. Les loyers encaissés par les sociétés de gestion ne sont absolument pas remis en cause car les mesures de report de loyers ne concernent que les entreprises. Là encore, une des SCPI que nous préconisons depuis son lancement en 2018 pour son ambition écologique notamment devrait verser à ses associés un rendement supérieur à 6% cette année à l’instar des deux années précédentes.

Nous pouvons donc rester optimistes sur la solidité des SCPI sur le long terme et ce même au sujet de leur valorisation. Pour rappel, la valeur du prix de la part d’une SCPI à capital variable doit être cohérente avec la valeur de son patrimoine. L’AMF a donc mis en place une règle obligeant les sociétés de gestion à établir un prix de part compris dans une fourchette située entre – 10 % et + 10 % de la valeur de reconstitution de la SCPI. Nous constatons aujourd’hui que la plupart des SCPI sont ainsi sous cotées. Ces SCPI pourraient donc subir une baisse de 10 % à 20 % pour les plus éloignées de cette même valeur sans avoir à diminuer son prix de part. Un immeuble peut perdre quelques pourcents de sa valeur mais pas 50 %. 

Le dernier élément important de notre analyse concerne la liquidité de ce placement. Il n’y a eu à ce jour aucune accélération du nombre de demandes de rachats, ces dernières étant quasi essentiellement liés à des successions. Cela n’est pas étonnant car il s’agit d’un investissement long terme réalisé dans un objectif bien précis et les autres classes d’actifs sont souvent plus volatiles donc plus risquées ou moins rentables.

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