L’impact du télétravail sur le marché des bureaux en Île-de-France sera très faible à horizon cinq ans d’après Natixis

Certains observateurs ont rapidement communiqué au moment du déconfinement sur des perspectives assez pessimistes pour l’immobilier de bureau, en évoquant une société « 100% télé-travail » laissant augurer une disparition quasi-totale du modèle traditionnel de bureaux. Ce type de prévision excessive rappelle ce qui avait pu être écrit lors de l’essor du co-working il y a une dizaine d’années, la réalité ayant depuis lors complètement contredit ces analyses. Il faut donc savoir raison garder et reprendre l’analyse à partir des fondamentaux. C’est l’exercice auquel viennent de se livrer les experts de l’équipe de recherche de Natixis, prenant pour hypothèse un essor important du télé-travail qui concernerait jusqu’à 45% des entreprises d’ici fin 2021, sur un rythme de deux jours de travail « distanciel » par semaine et par salarié. L’impact estimé par Natixis serait de libérer 400.000 m2 de bureaux en Île-de-France sur les 18 prochains mois, soit seulement 0,75% de vacance locative supplémentaire par rapport à un taux de vacance locative à fin 2019 de 5% en Île-de-France, au plus bas depuis 2007. Les effets étant lissés dans le temps, la situation à horizon 5 ans serait très peu différente d’aujourd’hui, toutes autres choses égales par ailleurs : « L’impact du télétravail sera assez faible à cinq ans, entraînant une augmentation de 1 % de la vacance de bureaux en Île-de-France », rassure ainsi Thibaut Cuillière, Head of Real Asset Research chez Natixis. La principale explication selon Natixis est que le phénomène de « dé-densification » des espaces de travail compenserait significativement l’absence à temps partiel des collaborateurs, sans doute à hauteur de 80%.  L’effet du télé-travail serait donc en réalité très marginal par rapport aux impacts prévisibles de la crise économique à court terme, avec le cortège de licenciements et de faillites d’entreprises l’accompagnant. Ce sont ainsi environ 1,3 million de m2 supplémentaires de bureaux qui pourraient se retrouver vacants à horizon 18 mois en raison de la récession économique, faisant mécaniquement remonter le taux de vacance de 2% à 2,5% en Île-de-France selon Natixis, rejoignant les niveaux que l’on a connus en 2013-2014. La crise économique aura donc probablement 2 ou 3 fois plus d’impact que la « révolution du télé-travail », mais de façon conjoncturelle.

Comme souvent, tous les actifs ne seront pas logés à la même enseigne. Emmanuel Verhoosel, Global Head of Real Estate & Hospitality chez Natixis, estime ainsi que « la crise du Covid-19 va accélérer l’obsolescence de certains immeubles, mais profiter à d’autres. Les actifs tertiaires gagnants seront ceux qui proposeront une modularité des espaces de travail, la possibilité d’une divisibilité locative pour répartir le risque locatif, la proximité des transports en commun, et répondront à l’exigence environnementale des entreprises comme de leurs salariés ». L’expert ne voit pas de « mouvement de retrait des investisseurs institutionnels du bureau. » Selon lui, « le bureau restera leur classe d’actifs privilégiée dans un contexte de renforcement de leur allocation pour l’immobilier ». Il voit même une opportunité de valorisation sur les actifs immobiliers « core » en raison de leur prime d’illiquidité qui serait selon lui « sur-rémunérée » avec un spread supérieur à 250 points de base par rapport à l’OAT 10 ans.