Le saviez-vous ? Les SCPI peuvent être logées dans un contrat d’assurance vie
Cet article a été écrit par Jean-Francois Valicon Publiée le : , mis à jour le :Les SCPI recueillent aujourd’hui les faveurs des épargnants, dans un contexte de forte incertitude économique et financière. L’immobilier fait en effet souvent figure de valeur refuge lorsque les repères se brouillent et que les choix d’allocation deviennent complexes pour les investisseurs, y compris les plus avertis d’entre eux. Mais deux écueils peuvent parfois constituer des freins importants à l’investissement en immobilier, et donc en parts de SCPI : il s’agit de la liquidité et de la fiscalité. Bonne nouvelle : pour chacune de ces problématiques, il existe une réponse pertinente lorsque l’on se tourne vers l’assurance vie.
Il est communément admis que la liquidité d’un placement immobilier est plus faible que celle d’un placement financier, et que sa fiscalité est plus lourde. En effet, le simple fait d’avoir d’une part des droits de mutation qui grèvent environ 5% du prix d’achat d’un bien immobilier, et d’autre part l’imposition des revenus fonciers générés par ce bien au barème progressif de l’impôt sur le revenu auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%, rend parfois l’investissement immobilier dissuasif en particulier pour les contribuables les plus lourdement imposés. Ce constat s’applique bien entendu à l’achat de parts de SCPI en direct et en pleine propriété, puisqu’il s’agit également d’un investissement immobilier.
Pour autant, la plupart des épargnants qui arrivent à cette conclusion défavorable à l’immobilier -et en particulier aux SCPI- sous-estiment l’arsenal juridique et fiscal qui peut opportunément être mis au service de cette classe d’actifs : souscription à crédit, en nue-propriété ou bien… dans le cadre de l’assurance vie pour les parts de SCPI !
La solution pour limiter la fiscalité et les risques de liquidité d'un investissement SCPI : les loger dans un contrat d'assurance-vie
Cette dernière option est particulièrement intéressante car elle permet d’agir à la fois sur la fiscalité et la liquidité des SCPI.
En effet, la fiscalité qui s’appliquera aux revenus de la SCPI logée dans un contrat d’assurance vie sera celle de l’enveloppe du contrat, avec en particulier un taux d’imposition forfaitaire réduit à 7,5% après 8 ans, assorti d’un abattement substantiel de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune. A ne pas négliger aussi : le régime spécifique de l’assurance vie dans le cadre de la transmission qui permet de sanctuariser 152 500 € par bénéficiaire en franchise d’impôt.
Sur le front de la liquidité, c’est aussi une bonne nouvelle qui attend l’épargnant : dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, c’est l’assureur qui assure la liquidité du contrat avec à la sortie une meilleure liquidité que dans le cas d’un investissement en direct en parts de SCPI. Les assureurs qui bénéficient d’une surface financière importante prennent ainsi partiellement le risque d’illiquidité de la pierre papier. Ils améliorent d’autre part certaines caractéristiques intrinsèques de la SCPI comme la différence entre la valeur de souscription et de rachat et le délai d’entrée en jouissance.
NetLife, le contrat d'assurance-vie proposé par Primaliance
Certains contrats proposés par les assureurs sont plus performants que d’autres : Primaliance a ainsi sélectionné le contrat le plus intéressant du marché, Netlife, qui propose 32 supports immobiliers différents en unités de compte, le versement de 100% des dividendes au bénéfice des assurés, et un délai d’entrée en jouissance réduit par rapport à une souscription de parts de SCPI en direct (1er jour du mois qui suit le mois d’investissement).
Les performances des SCPI incluses dans ce contrat d’assurance vie font partie des meilleures du marché, avec en général des grandes maisons de gestion à la manœuvre comme Amundi Immobilier, BNP Paribas REIM, La Française REM ou Primonial REIM. Ce sont souvent des véhicules d’une capitalisation supérieure à 1 milliard €, majoritairement investis dans l’immobilier de bureau francilien.
Par exemple, la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi Immobilier) fait partie de l’allocation du contrat : cette SCPI a la 3ème capitalisation du marché à plus de 3 milliards €. Investie à 84% en actifs de bureaux, et à 72% en Île-de-France (dont 46% à Paris intra-muros), elle a donné un rendement global de 5,78% à ses associés en 2019 (dont 3,65% de distribution courante et 2,13% de valorisation du prix de part).
Autre exemple de SCPI « prime » présente dans ce contrat : la SCPI Primopierre (Primonial REIM)a eu une performance globale de 5,92% en 2019 (4,37% de distribution courante + 1,55% de distribution de plus-value correspondant à la vente dans des conditions très favorables d’un important actif parisien acquis en 2014). Primopierre est aussi une SCPI qui atteint 3 milliards € de capitalisation, elle est investie à 99% en bureaux et à 85% en Île-de-France, dont 20% à Paris intra muros.
3ème exemple de SCPI éligible au contrat d’assurance vie Netlife : Epargne Foncière (La Française REM). Avec une capitalisation qui atteint aujourd’hui plus de 2,9 milliards €, elle a donné à ses associés une performance globale de 5,65% en 2019 (4,40% de distribution courante + 1,25% de valorisation du prix de part). La SCPI Epargne Foncière est investie à 79% en actifs de bureaux, et à 70% en Île-de-France, dont 28% à Paris intra muros.
Au-delà de ces 3 exemples emblématiques, une sélection d'une vingtaine d’autres SCPI, ainsi que quelques SCI et OPCI, viennent compléter l’offre en unités de compte du contrat Netlife : l’épargnant a donc l’embarras du choix pour construire un portefeuille immobilier diversifié à sa convenance.
Fiscalité imbattable de l’assurance vie, liquidité de la SCPI améliorée par l’assureur, voilà de quoi tordre le coup définitivement aux préjugés sur l’investissement dans la pierre papier : pour de nombreux épargnants accompagnés par un professionnel de l’investissement comme Primaliance, le choix de l’assurance vie comme support d’investissement en parts de SCPI s’avèrera incontournable.