SCPI PFO (Perial AM) : un taux de distribution prévisionnel entre 5,90% et 6,30% en 2024

Une campagne de valorisation exceptionnelle à l’été 2023

La politique de resserrement monétaire destinée à lutter contre l’inflation a été entamée par la Banque centrale européenne dès juillet 2022, seulement quelques mois après le début de la guerre en Ukraine. Néanmoins, c’est réellement à l’été 2023 que ses effets se sont fait sentir avec un certain retard sur les marchés immobiliers. Les intervenants ont alors pris conscience de la nouvelle donne : des taux d’intérêt durablement sortis de la zone « autour de zéro », voire négative, et une prime de risque immobilière qui devait se reconstituer. L’ajustement sur les prix immobiliers a été plutôt brutal, en particulier pour les secteurs qui avaient le plus progressé dans les années 2015-2019 comme les bureaux. Cet effet d’atterrissage s’est matérialisé sur l’ensemble des marchés européens.

Perial AM a pris l’initiative d’effectuer – de façon conforme à l’injonction de l’AMF émise début juillet 2023 auprès des sociétés de gestion de fonds immobiliers – une campagne d’expertises exceptionnelle à mi-année pour réévaluer avec précision le patrimoine de ses SCPI – et en particulier PFO – en étroite collaboration avec des experts indépendants.

À cette occasion, Perial AM est sans doute allée un peu plus loin que d’autres sociétés de gestion en effectuant un « exercice de projection des expertises traditionnelles du 31 décembre, en tenant compte d’une baisse probable des marchés sur le second semestre ».

Les baisses de prix de parts actées par Perial AM sur ses SCPI le 15 septembre 2023 ont donc pu paraître sévères (respectivement -8,90% sur PFO, -15,80% sur PF Grand Paris et -16,30% sur PFO2) mais elles avaient pour objectif de mettre à l’abri ces fonds d’une deuxième salve de dépréciation, comme cela a pu se produire sur Primopierre (Primonial REIM) au mois de février 2024.

« Aujourd’hui, les campagnes d’expertises réglementaires de fin d’année sont finalisées et confirment la justesse du travail d’analyse réalisé il y a 6 mois », se félicite Perial AM. La société de gestion confirme ainsi que « le prix de part de PFO a été correctement fixé en septembre, comme pour toutes les SCPI gérées par Perial AM ».

La baisse du prix de part de PFO de -8,90% du 15/09/2023 semble a posteriori relativement limitée par rapport à ce qu’ont subi d’autres véhicules de la place, seules cinq SCPI (sur les 26 qui ont baissé leur prix) ayant enregistré une perte inférieure, avec un minimum de -6,80% pour Eurovalys (Advenis REIM) et Notapierre (Unofi).

Une distribution généreuse en 2023, qui devrait encore s’améliorer en 2024…

Malgré le contexte adverse concernant sa valorisation, la SCPI PFO a néanmoins des arguments solides à faire valoir auprès de ses associés, avec notamment un niveau de dividende particulièrement généreux. En 2023, ce sont ainsi 52,80 euros nets par part qui ont été distribués aux associés de PFO (55,06 euros bruts de fiscalité), un chiffre en hausse de 13,5% par rapport aux 46,50 euros de dividende net versé en 2022 et même de 28,8% par rapport au point bas de 2020 (41 euros net versé).

Le taux de distribution ressort ainsi à 5,70% brut de fiscalité l’année dernière sur la base du prix de part au 1er janvier 2023, soit le haut de fourchette du prévisionnel annoncé en début d’année par la société de gestion. Perial AM précise que cette distribution permet parallèlement de renforcer les réserves distribuables de la SCPI via une augmentation du report à nouveau.

Grâce à d’excellent fondamentaux, comme par exemple un taux d’occupation financier (TD) de 95,2% au 31/12/2023 et une durée moyenne des baux en vigueur de 5,5 années, Perial AM aborde l’année 2024 avec confiance pour sa SCPI PFO, en fixant une fourchette de taux de distribution prévisionnelle ambitieuse, au-delà du niveau de 2023, ce dernier ayant lui-même largement battu les scores des années précédentes : TD de 5,70% en 2023, 5,57% en 2022, 4,82% en 2021 et 4,24% en 2020, chiffres bruts de fiscalité.

Pour 2024, l’objectif est d’atteindre un TD compris entre 5,90 et 6,30%, sur la base du prix de part au 1er janvier 2024.