GFI COEUR FOREST
Le GFI CœurForest et le GFI CœurForest 2 sont deux Groupements Forestiers d'Investissement gérés par Sogenial Immobilier, société de gestion depuis 2012. En souscrivant des parts, l'investisseur devient associé d'une société civile qui acquiert et gère des massifs forestiers en France et en Europe, sans en être propriétaire en direct.
Ces deux produits s'inscrivent dans une logique de placement à long terme et bénéficient du cadre fiscal spécifique aux groupements forestiers, sous conditions.
Comme tout investissement, ils comportent des risques, notamment de perte en capital et de liquidité, qu'il convient d'évaluer au regard de sa situation personnelle avant de souscrire.
GFI CœurForest 1
Lancé en 2022 · Sogenial Immobilier
Indicateur synthétique de risque PRIIPS
Avertissement : Un label ne garantit ni la performance future ni l'absence de risque de perte en capital. Investissement à long terme. Consultez la note d'information disponible auprès de votre conseiller ou sur le site de Sogenial Immobilier avant toute souscription.
Une question sur ce placement ?
Contactez nos conseillers Eres, spécialisés en épargne longue.
Politique de gestion forestière
Sélection et diversification du patrimoine
Chaque forêt acquise est sélectionnée sur la base de critères stricts : qualité de la station forestière (sols, pluviométrie, accessibilité), état phytosanitaire des arbres, essences adaptées au milieu, et potentiel de reboisement. Une contre-expertise systématique par un expert forestier indépendant est réalisée à chaque acquisition.
Le patrimoine est diversifié géographiquement (France et UE/OCDE), en termes d'essences (objectif 50% feuillus / 50% résineux, non contractuel) et de maturités (jeunes plantations, bois moyen, gros bois).
Une sylviculture sans coupe rase
Le GFI CœurForest s'appuie sur une gestion sylvicole rigoureuse, qui favorise les peuplements en futaie irrégulière et le maintien d'un couvert forestier continu. Les coupes rases sont exclues des pratiques programmées, sauf cas de force majeure ou impasse sylvicole avérée. Dans ce dernier cas, la parcelle est systématiquement replantée et reconduite vers la futaie irrégulière.
Des pratiques responsables et certifiées
- Certifications PEFC et/ou FSC attestant de la durabilité de la gestion
- Plan Simple de Gestion pour chaque forêt sur 10 à 20 ans
- Absence de coupes rases programmées, sauf cas de force majeure
- Assurance tempête et incendie systématique + Compte CIFA (risques sanitaires)
- Bilan carbone pour mesurer et optimiser la séquestration de CO2
- Priorité à l'emploi local et aux acteurs de proximité de la filière bois
- Un Conseil Scientifique composé d'experts forêt, climat et biodiversité pour anticiper les défis de long terme
CœurForest relève de l'article 9 du Règlement européen UE 2019/2088 (SFDR), qui correspond aux produits financiers ayant pour objectif explicite de réaliser des investissements durables. Il a également obtenu la labellisation Greenfin, créée par le Ministère de la Transition Écologique, qui distingue les produits financiers contribuant réellement à la transition écologique selon des critères de vérification indépendante.
Bon à savoir : la présence d'un label ne constitue pas une garantie de performance future ni de l'absence de risque de perte en capital. Le label atteste uniquement du respect par le fonds de certains critères définis par l'organisme certificateur au moment de son attribution.
Fiscalité de CœurForest : 2 piliers
La rentabilité de l'investissement en forêt est conditionnée par les contraintes biologiques du bois et le temps long de la gestion sylvicole. En contrepartie, le législateur a prévu une fiscalité spécifique pour soutenir l'investissement forestier privé.
Abattement de 75% sur les droits de mutation à titre gratuit (art. 793 du CGI)
L'investissement dans CœurForest ouvre droit à un abattement de 75% sur les droits de succession et de donation.
Conditions et modalités :
- Pas de plafond de montant
- Applicable en ligne directe (ascendants et descendants), en succession comme en donation
- Aucune contrainte de durée minimale de détention si les parts sont souscrites en primaire (nouvelles). En revanche, un minimum de 2 ans de détention est requis pour les parts acquises sur le marché secondaire
- L'abattement porte sur la valeur des forêts françaises détenues par le GFI (hors trésorerie)
En contrepartie, le GFI est soumis à une obligation de gestion forestière planifiée sur 30 ans, encadrée par un Plan Simple de Gestion (PSG).*
Exonération à 100% d'IFI (art. 965 du CGI)
Les parts de CœurForest n'entrent pas dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Conditions et modalités :
- Pas de limite de montant
- Pas de durée minimale de détention
- Conditions à respecter :
- Détenir moins de 10% des parts et des droits de vote du GFI
- Être exposé à un risque de perte en capital
Cette exonération est particulièrement intéressante pour les contribuables soumis à l'IFI, qui peuvent ainsi diversifier leur patrimoine tout en réduisant leur base taxable.
Bon à savoir : le traitement fiscal dépend de la situation personnelle de chaque investisseur et de la législation en vigueur, susceptible d'évoluer. Ces informations ne constituent pas un conseil fiscal. La fiscalité ne doit pas constituer le seul motif d'investissement. Il est recommandé de consulter un conseiller avant toute souscription.
Les frais en détail
Type de frais | Montant |
|---|---|
Commission de souscription | 10% HT, soit 12% TTC (récupération TVA par le GFI) |
Frais de gestion annuels | 0,74% HT max / an, soit 0,888% TTC / an |
Commission de transaction | 5% HT, soit 6% TTC |
Notaire (acquisitions) | 7,5% en moyenne |
Expertise forestière indépendante | Entre 10 et 110 € HT / hectare |
Dépositaire | 5 000 € HT / an + variable (0,05% si actifs < 10 M€ ; 0,04% si < 50 M€, min. 15 000 € HT) |
Commissaire aux Comptes | 8 000 € HT / an |
Les risques de l'investissement en GFI
Risque de perte en capital
L'investissement en parts de GFI ne bénéficie d'aucune garantie en capital. La valeur des parts évolue en fonction de la valeur des forêts détenues, des revenus de coupes et des conditions de marché. L'investisseur peut perdre tout ou partie du capital investi.
Risque de liquidité
Ce placement est peu liquide par nature. Le retrait des parts est conditionné à l'existence d'une contrepartie acheteuse. La société de gestion ne garantit ni la revente des parts, ni le délai de retrait. Les demandes de retrait sont traitées par ordre chronologique, dans la limite des nouvelles souscriptions reçues.
Risque de blocage des parts
En cas de blocage des retraits, les cessions de parts peuvent être réalisées sur un marché secondaire, via une confrontation périodique des ordres d'achat et de vente. Aucune garantie de prix ni de délai n'est offerte dans ce cadre.
Risques climatiques et phytosanitaires
L'exploitation forestière est exposée aux aléas naturels : sécheresses, incendies, tempêtes, gel, grêle, maladies et ravageurs. Ces événements peuvent affecter durablement la valeur des forêts et la production de bois. Des couvertures assurantielles (assurance tempête, incendie, compte CIFA) sont mises en place pour limiter ces risques, sans pouvoir les éliminer totalement.
Risque lié à l'endettement
Les GFI peuvent recourir à l'emprunt dans la limite de 30% de leur dernière valeur de réalisation. Ce recours à l'effet de levier amplifie les variations de valeur à la hausse comme à la baisse. En cas de liquidation, le remboursement des créanciers est prioritaire sur celui des associés.
Risque de durabilité
Malgré les engagements environnementaux des deux GFI (certifications PEFC/FSC, gestion durable, suivi carbone), les aléas climatiques et sanitaires peuvent affecter la capacité à atteindre les objectifs de durabilité fixés dans les documents réglementaires.
L'investissement en parts de GFI est réservé aux investisseurs conscients des spécificités de ce type de placement. Ces informations ne constituent pas un conseil en investissement. Nous vous recommandons de consulter un conseiller avant de souscrire.
Vous souhaitez en savoir plus sur les GFI ?
Consultez notre page d’information dédiée pour investir en toute confiance.
GFI CœurForest 2
Lancé en 2025 · Sogenial Immobilier
Indicateur synthétique de risque PRIIPS
Avertissement : La réduction d'impôt n'est pas garantie et reste soumise aux conditions légales en vigueur. Investissement à long terme. Consultez la note d'information disponible auprès de votre conseiller ou sur le site de Sogenial Immobilier avant toute souscription.
Une question sur ce placement ?
Contactez nos conseillers Eres, spécialisés en épargne longue.
Politique de gestion forestière
Sélection et diversification du patrimoine
Chaque forêt est sélectionnée sur des critères stricts : qualité de la station forestière (sols, pluviométrie, accessibilité), état phytosanitaire des arbres, essences adaptées au milieu. Une contre-expertise systématique par un expert forestier indépendant est réalisée à chaque acquisition.
Le patrimoine est diversifié géographiquement (France et UE), avec un mélange d'essences et de classes d'âge conforme à la SMCC.
Une sylviculture de nouvelle génération
CœurForest 2 adopte la SMCC (La Sylviculture Mélangée à Couvert Continu) comme socle de toute sa gestion forestière. Cette approche sylvicole avancée repose sur un principe fondamental : ne jamais supprimer le couvert forestier. Concrètement, cela se traduit par :
- Un mélange d'essences et de classes d'âge qui renforce la résilience de la forêt face au changement climatique
- Aucune coupe rase programmée, sauf cas de force majeure
- La préservation permanente des habitats et de la biodiversité
- Une séquestration de CO2 optimisée en continu, avec valorisation possible via des projets éligibles au Label Bas Carbone
Cette charte de gestion durable, détaillant les engagements concrets de l'équipe de gestion, est disponible sur demande.
Des pratiques responsables et certifiées
- Certifications PEFC et/ou FSC attestant de la durabilité de la gestion
- Plan Simple de Gestion pour chaque forêt sur 10 à 20 ans
- Bilan carbone et projets éligibles au Label Bas Carbone pour valoriser la séquestration additionnelle de CO2
- Assurance tempête et incendie selon la maturité des peuplements + Compte CIFA (risques sanitaires)
- Priorité à l'emploi local et aux acteurs de proximité de la filière bois
- Un Conseil Scientifique composé d'experts forêt, climat et biodiversité pour anticiper les défis de long terme
CœurForest 2 relève de l'article 9 du Règlement SFDR, classification la plus élevée en matière d'investissement durable.
Bon à savoir : la présence d'un label ne constitue pas une garantie de performance future ni de l'absence de risque de perte en capital. Le label atteste uniquement du respect par le fonds de certains critères définis par l'organisme certificateur au moment de son attribution.
Fiscalité de CoeurForest 2 - 3 piliers
La forêt bénéficie d'une fiscalité spécifique, conçue pour encourager l'investissement privé dans ce secteur d'intérêt général. CœurForest 2 offre un troisième pilier fiscal qui le distingue de CœurForest 1.
Abattement de 75% sur les droits de mutation à titre gratuit (art. 793 CGI)
Applicable en succession et en donation, sans limite de montant et sans contrainte de durée de détention pour les parts nouvelles :
- L'abattement porte sur la valeur des forêts françaises détenues par le GFI
- En contrepartie, le GFI est soumis à une obligation de gestion forestière planifiée sur 30 ans, encadrée par un Plan Simple de Gestion (PSG).*
Exemple illustratif : pour 100 000 € investis (85% en forêts françaises), dans le cadre d'une transmission sur un patrimoine de 1 M€, l'économie de droits de transmission peut atteindre environ 26 950 €.
Exonération à 100% d'IFI (art. 965 CGI)
- Sans limite de montant ni de durée de détention minimale
- Le montant investi n'entre pas dans l'assiette de l'IFI
- Sous conditions : détenir moins de 10% des parts et être exposé à un risque de perte en capital
Réduction d'IR de 18% (art. 199 terdecies 0-A CGI) - Exclusif CœurForest 2
- 18% du montant investi en réduction d'impôt sur le revenu
- Dans la limite de 50 000 €/an pour un célibataire (soit 9 000 € de réduction max.) et 100 000 €/an pour un couple (soit 18 000 € de réduction max.)
- Soumise au plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an, fraction reportable sur les 5 années suivantes
- Applicable uniquement sur la première souscription dans le GFI
Pour bénéficier de cette réduction d'IR, l'investisseur doit conserver ses parts jusqu'à la fin de la 5ème année suivant la souscription et s'abstenir de demander tout retrait avant la fin de la 7ème année. Tout remboursement anticipé entraîne la reprise de l'avantage fiscal obtenu.
Exemple illustratif : un couple investissant 100 000 € dans CœurForest 2 peut bénéficier de jusqu'à 18 000 € de réduction d'IR (sous réserve du plafond de niches fiscales).
Bon à savoir : le traitement fiscal dépend de la situation personnelle de chaque investisseur et de la législation en vigueur, susceptible d'évoluer. Ces informations ne constituent pas un conseil fiscal. La fiscalité ne doit pas constituer le seul motif d'investissement. Il est recommandé de consulter un conseiller avant toute souscription.
Les frais en détail
Type de frais | Montant |
|---|---|
Commission de souscription | 10% HT (12% TTC) |
Frais de gestion annuels | 0,74% HT max / an (0,888% TTC) |
Commission de transaction | 0% HT |
Notaire | ~7,5% en moyenne (frais et droits) |
Expertise forestière indépendante | Entre 10 et 110 € HT / hectare |
Aucune commission liée aux résultats n'existe pour ce produit.
Scénarios de performance indicatifs
Pour un investissement de 10 000 €, tous frais du produit inclus.
Capital investi initial (10 000 €)
Avertissement : Ces scénarios sont indicatifs et basés sur des hypothèses de marché. Ils ne préjugent pas des performances futures. Un investissement en GFI comporte un risque de perte en capital et une liquidité limitée. Durée de placement recommandée : 10 ans.
GFI CœurForest : quel millésime choisir ?
Tableau comparatif : GFI 1 & vs GFI 2
CœurForest 1 convient particulièrement aux investisseurs qui :
- Souhaitent transmettre leur patrimoine en bénéficiant de l'abattement de 75% sur les droits de mutation
- Sont assujettis à l'IFI et cherchent à en réduire l'assiette
- Privilégient un GFI plus mature, avec un historique d'acquisitions et le label Greenfin déjà obtenu
CœurForest 2 convient particulièrement aux investisseurs qui :
- Paient de l'impôt sur le revenu et souhaitent réduire leur facture fiscale dès l'année de souscription
- Adhèrent à une approche sylvicole plus engagée (SMCC, Label Bas Carbone)
- Souhaitent bénéficier d'une commission de transaction à 0%, ce qui limite les frais prélevés sur les acquisitions forestières.
Ces deux GFI peuvent également être souscrits conjointement dans une logique de complémentarité : CœurForest 1 pour la transmission et l'IFI, CœurForest 2 pour la réduction d'IR.
Indicateur de risque synthétique PRIIPS
Classe retenue pour les deux GFI (CœurForest 1 et CœurForest 2), calculée sur la base d'une détention des parts pendant 10 ans. Le risque réel peut être très différent en cas de sortie anticipée.
Important : Ces informations ne constituent pas un conseil fiscal ou en investissement. Chaque situation personnelle doit être examinée individuellement par un professionnel. L'investissement en parts de GFI comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité.
GFI Coeur Forest : comprendre avant d'investir
CoeurForest peut, selon votre situation, ouvrir droit à certains avantages fiscaux. Découvrez son fonctionnement en vidéo, et rapprochez-vous d'un conseiller Eres pour évaluer si ce placement correspond à votre profil.
Sogenial Immobilier, votre gestionnaire forestier
Sogenial Immobilier est une société de gestion de portefeuille, agréée par l'AMF depuis 2012 (agrément n° GP-120000026). Elle s'appuie sur le savoir-faire et la culture immobilière et financière de ses actionnaires et dirigeants.
Informations clés
- 1,57 milliard d'euros d'encours brut sous gestion
- 40 ans d'expérience dans le management de fonds immobiliers
- 9 OPPCI, 4 SCPI (Cœur de Ville, Cœur de Régions, Cœur d'Europe et Cœur d'Avenir), 1 GF et 2 GFI
- Fonds investis en immobilier (bureaux, activités, commerces, forêts) en France et en Europe
Source : Sogenial Immobilier, données au 30/06/2025.
Les informations relatives à Sogenial Immobilier sont fournies à titre indicatif. L'agrément AMF ne garantit pas la performance des produits gérés ni la protection contre le risque de perte en capital.
*Document agréé par le Centre National de la Propriété Forestière, décrivant sur 10 à 20 ans les coupes et travaux sylvicoles prévus.
Mentions légales et avertissements réglementaires
GFI CœurForest - Groupement Forestier d'Investissement, Société civile à capital variable, faisant offre au public de ses parts sociales. RCS PARIS 910 025 428. Siège social : 135 avenue de Wagram, 75017 Paris. Capital maximum statutaire : 120 000 000 €. Durée de vie maximale : 99 ans. Dépositaire : Société Générale Securities Services. Horizon de placement recommandé : 10 ans minimum. Société de gestion : Sogenial Immobilier, agrément AMF n°GP 12000026, RCS PARIS 322 982 075.
Ce document est rédigé à titre purement indicatif et ne constitue pas un document contractuel. Il comporte un risque de perte en capital. La valeur de l'investissement peut varier à la hausse comme à la baisse. Les informations fiscales ne constituent pas un conseil fiscal. Chaque situation individuelle doit être examinée par un conseiller fiscal. La fiscalité peut évoluer.
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