Immobilier résidentiel : d’excellents fondamentaux post-crise du Covid-19 d’après AEW

Les équipes de recherche du gestionnaire d’actifs immobiliers international AEW (environ 70 milliards € d’actifs sous gestion au 31/12/2020) ont récemment tiré un bilan de l’année 2020 sur l’ensemble des marchés immobiliers français d’investissement. Concernant le résidentiel, le constat est très positif : malgré la pandémie de Covid-19, AEW note ainsi que les loyers ont connu une croissance de 0,8% en Île-de-France sur un an en septembre 2020, à comparer à +1,3% en décembre 2019. L’indice des loyers résidentiels a quant à lui poursuivi sa progression à +0,6% en 2020, à un niveau plus élevé qu’anticipé et permettant d’absorber l’inflation. Pour 2021, les équipes d’AEW anticipent un chiffre proche de celui de 2020, avant un redémarrage en 2022 (+0,9%) et un franc décollage à horizon 2024 (+1,4%). AEW mentionne néanmoins un facteur de vigilance sur la sortie progressive des programmes de soutien à l’économie.

Sur le front des investissements, 3,6 milliards € ont été engagés par les investisseurs sur le marché résidentiel en 2020, soit 5% de plus qu’en 2019, alors que l’investissement en immobilier tertiaire a dans le même temps diminué de 32%. Une tendance intéressante se dégage également sur les investissements résidentiels réalisés en 2020 : les résidences gérées représentent 13% des volumes engagés, contre 6,8% en moyenne depuis 2007. Les rendements locatifs résidentiels « prime » sont quant à eux restés stables (2,20% au T4 2020 à Paris, à comparer à 2,75% pour les bureaux et 3,10% pour les commerces en pied d’immeuble). Ce niveau de rendement peut sembler faible en valeur absolue, mais il représente une prime de risque record de 253 points de base en décembre 2020 par rapport à l’OAT 10 ans. A titre de comparaison, la prime de risque s’est affichée en moyenne à 152 points de base sur les 10 dernières années.