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Les SCPI et le retour de l’inflation

Cet article a été écrit par Publiée le :

Le retour de l’inflation est un thème majeur post-Covid. L'inflation est en particulier préoccupante aux Etats-Unis où les derniers chiffres publiés montrent une hausse des prix supérieure à 5% sur un an. La question aujourd’hui est de savoir s’il s’agit seulement d’un phénomène temporaire lié au redémarrage des économies après la crise sanitaire, ou si l’on se dirige vers une période de forte inflation structurelle comme dans les années 1970. Comment peuvent réagir les SCPI à cette nouvelle donne potentielle ?

L’inflation est l’alliée de l’immobilier

 

Tout d’abord, rappelons les fondamentaux de l’immobilier. Contrairement aux actifs financiers de type livrets, fonds euros d’assurance vie ou obligations, tous très dépendants de la valeur de la monnaie et donc fortement à risque en cas d’érosion monétaire liée à l’inflation, les biens immobiliers sont des actifs tangibles qui gardent une valeur intrinsèque d’usage quelle que soit la politique monétaire du pays dans lequel ils sont situés.

Comme produits de placement (ou de rapport comme on dit souvent pour cette classe d’actifs), ils génèrent des loyers dont le niveau est lié aux fondamentaux économiques réels : salaires, prix des biens de première nécessité, chiffres d’affaires des entreprises… En cas de forte inflation, les loyers perçus sur les biens immobiliers sont donc amenés à augmenter en parallèle de la progression nominale de ces agrégats macroéconomiques. Il existe d’ailleurs des indices de loyers officiels et réglementaires pour permettre aux détenteurs de ces biens d’intégrer la progression des loyers dans leurs contrats de location.

Par le même mécanisme, les prix des biens immobiliers évoluent sur longue période en fonction de l’inflation, comme on a pu le constater par exemple durant la décennie 1970 sur les logements en France : le prix des logements français a été multiplié par 3,3 entre 1970 et 1980 (2,9 à Paris), et dans le même temps les prix des biens de consommation ont progressé d’un facteur 2,6, avec certaines années comme 1974 ou 1975 qui ont connu des taux d’inflation à 2 chiffres après le 1er choc pétrolier de 1973.

L’histoire montre donc que les actifs immobiliers préservent le pouvoir d’achat des épargnants, que ce soit en termes de valorisations ou en termes de niveaux de loyers, et ceci reste valable dans des périodes d’inflation élevée.

 

Les SCPI pendant les décennies 1970 et 1980, dernières périodes de forte inflation

 

Les données historiques disponibles sur les SCPI remontent au début des années 1970, peu après la création de ce marché à la fin des années 1960. Si l’on observe le rendement global des SCPI (dividendes + revalorisations des prix de parts) depuis la première année où ces données ont été enregistrées (1973) jusqu’en 1990, toutes les performances annuelles sont à deux chiffres avec une moyenne de 12,7%. Sur cette période historique, le taux d’inflation annuel moyen est de 8,4%. Les SCPI procurent donc un surcroit de rendement de 4,3% par rapport à l’inflation sur cette période intéressante à étudier car correspondant au dernier cycle inflationniste en France. En termes de distribution des SCPI, le taux moyen observé sur cette même période est de 7,9%, très proche de l’inflation moyenne. L’essentiel du « spread » de performance des SCPI est donc procuré par la revalorisation des prix.

Sans présumer de l’avenir, on peut donc être rassuré par le comportement des SCPI observé au cours des décennies 1970 et 1980 de forte inflation. Même si la situation actuelle n’est en rien comparable à celle d’il y a 40 ou 50 ans, puisque l’on sort d’une période assez longue d’inflation très faible (voire de déflation). Les derniers chiffres d’inflation en France sont d’ailleurs très modérés (+1,9% sur 12 mois en août 2021) à la fois par rapport aux Etats-Unis (+5,4% en rythme annuel en juillet 2021) et par rapport aux périodes historiques mentionnées précédemment (9,1% d’inflation annuelle en moyenne en France sur la décennie 1970 et 7,4% sur la décennie 1980).

L’inflation n’est donc peut-être pas un sujet aujourd’hui en France… mais même s’il en était un, les SCPI sont à priori bien armées pour y faire face.

 

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