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Une étude de l’EDHEC-Risk Institute conclut qu’un portefeuille de 10 SCPI atteint 88% de la diversification optimale

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Sur longue période, les études quantitatives démontrent le pouvoir de diversification important de l’immobilier mutualisé par rapport aux classes d’actifs financières. Par exemple, on peut observer que sur les 25 dernières années, la performance des SCPI est négativement corrélée à celle des obligations (coefficient de corrélation de -0,47 à fin 2020, source Primaliance sur la base d’un indice obligataire reconstitué) et très peu corrélée à celle des actions et des marchés monétaires (coefficients de corrélation de -0,02 et +0,02 respectivement à fin 2020, source Primaliance sur la base d’un indice monétaire reconstitué et de l’indice CAC40 dividendes réinvestis). Mais il est également intéressant de mesurer la diversification intra-sectorielle pouvant se construire à l’intérieur d’un portefeuille de SCPI, ce qu’a fait l’EDHEC-Risk Institute en partenariat avec Swiss Life Asset Managers dans une étude récemment publiée.

Peu d’articles de recherche ont été publiés spécifiquement sur le sujet des SCPI, hormis celui -notable- de P. Schoeffler en 2020 : « Liquidity of real estate funds available to the general public in France », pour le compte de l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM).

Cette nouvelle publication quantitative : “Avantages de la multigestion en architecture ouverte en immobilier – Application au marché des SCPI ”, réalisée par l’EDHEC-Risk Institute en collaboration avec Swiss Life Asset Managers France, attirera donc sans doute toute l’attention des professionnels du secteur. L’objectif des chercheurs de ce laboratoire est de tester l’applicabilité des outils actuels de la gestion d’actifs en termes de sélection et d’allocation (en particulier les principes de la Modern Portfolio Theory de Markowitz) à l’univers des SCPI. Avec la question subsidiaire : peut-on créer de la valeur à risque constant ou diminué pour l’investisseur en mélangeant différentes SCPI ?

L’étude se limite aux SCPI investies en immobilier tertiaire, qui représentent 94% des encours de SCPI sous gestion.

La première conclusion de l’étude de l’EDHEC-Risk Institute concerne la performance des SCPI : sur la base de l’observation de l’indice de performance des SCPI (EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France), le laboratoire conclut que 75% de la performance globale des SCPI provient de leur distribution, et 25% de leur progression en valeur. On confirme ainsi la nature distributive du produit pour les investisseurs. En revanche, lorsqu’il s’agit de départager les SCPI entre elles, c’est l’inverse qui s’observe : l’essentiel de leurs écarts de performances (89%) provient des différentiels d’évolutions entre leurs prix de parts. Au niveau du risque, ce sont aussi majoritairement les variations hétérogènes des prix de parts qui expliquent les écarts entre niveaux de risques. Les équipes de chercheurs ont donc conjecturé qu’il y avait un intérêt fort à mélanger plusieurs SCPI pour lisser ces disparités d’évolutions de prix de parts, principale source de sur / sous-performance et de variabilité du risque des SCPI.

Le second volet de l’étude de l’EDHEC-Risk Institute concerne donc la stratégie d’allocation à l’intérieur d’un portefeuille de SCPI pour tenter d’optimiser le couple performance / risque du portefeuille. Le premier enseignement était attendu : lorsque l’on détient plusieurs SCPI, le risque (mesuré comme la volatilité de la performance du portefeuille) va diminuer. Lorsque l’ensemble des SCPI du panel de l’étude (53) sont équi-pondérées dans le portefeuille, la volatilité chute considérablement par rapport à la moyenne des volatilités de chacune des SCPI prise individuellement. Mais l’enseignement le plus intéressant est que 88% de cette diminution du risque (l’effet « portefeuille ») est obtenue avec seulement 10 SCPI sur les 53 de l’univers étudié. Cela signifie que se limiter à 20% de l’univers des SCPI permet déjà de gagner plus de 80% de l’effet de diversification maximal.

 

Intervenant à l’occasion de la publication officielle de cette étude, le Professeur Lionel Martellini, Directeur de l’EDHEC-Risk Institute, estime que « les outils modernes de la gestion d’actifs peuvent naturellement s’appliquer à la classe immobilière. En particulier une approche de multi-gestion sur le marché des SCPI, basée sur des processus pertinents de sélection et d’allocation, est susceptible d’améliorer significativement le compromis rendement-risque au bénéfice des investisseurs ». Frédéric Bôl, Président du Directoire de Swiss Life Asset Managers France, résume pour sa part : « La collaboration de nos équipes de recherche respectives, a permis d’adapter les outils développés dans le cadre de la gestion d’actifs financiers au domaine spécifique des fonds immobiliers non cotés et des SCPI en particulier. Les résultats de ces travaux sont directement opérationnels pour améliorer le processus d’investissement en SCPI tant pour l’épargnant individuel que pour l’investisseur institutionnel ».

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