Un nouveau mode de calcul des performances des SCPI mis en place par l’ASPIM

Fin du TDVM, remplacé par le « taux de distribution »

Exit le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) qui était la référence du marché des SCPI depuis de nombreuses années, place au « taux de distribution » à partir du 1er janvier 2022. En réalité, le taux de distribution aura une définition très proche du TDVM, mais l’objectif du groupe de travail de l’ASPIM aura été d’en simplifier le calcul et de rendre cet indicateur plus conforme à la norme des autres placements immobiliers européens, telle que préconisée par l’EPRA (European Public Real Estate Association). Le taux de distribution sera ainsi défini comme le ratio du dividende brut versé au cours de l’année n -avant prélèvement libératoire et autre fiscalité française ou étrangère payée par le fonds pour le compte de l’associé- divisé par le prix de référence au 1er janvier de l’année n. Côté numérateur, le dividende brut est ainsi défini de manière plus précise et impose aux sociétés de gestion de le comptabiliser avant fiscalité. Cela joue en particulier pour les SCPI dites « européennes » sur lesquelles une partie des sociétés de gestion communiquaient auparavant sur le dividende net de fiscalité étrangère. Mécaniquement, cela augmentera le taux de distribution de ces SCPI. Côté dénominateur, la référence est également simplifiée par rapport à ce qui prévalait pour le TDVM. Le prix de référence au 1er janvier de l’année n remplace le prix acquéreur moyen de l’année n pour les SCPI à capital variable, ce qui implique que les épargnants pourront beaucoup plus facilement vérifier le calcul. Pour les SCPI à capital fixe, en revanche, pas de simplification puisque le dénominateur du calcul sera dorénavant le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1. Mais cette dernière typologie de SCPI est de plus en plus marginale dans le marché.

A noter concernant le numérateur du « taux de distribution » (i.e. le dividende brut versé au cours de l’année n): « il doit être fait obligatoirement mention de la part en pourcentage des revenus non récurrents (recours au report à nouveau, distribution de plus-values) dans le total de la distribution intervenue au cours de l’année n » mentionne l’ASPIM.

Le rendement global immobilier

C’est la grande nouveauté de cette revue des modalités de calcul de performances des SCPI établie par l’ASPIM. Le rendement global immobilier est défini comme la somme du taux de distribution de l’année n et de la variation de la valeur de réalisation par part de l’année n par rapport à l’année n-1. Cela permet aux sociétés de gestion qui le souhaitent de communiquer sur un indicateur homogène de performance globale directement comparable à ce qui existe déjà sur les SCI et les OPCI. Pour les associés de SCPI, cet indicateur est particulièrement pertinent car il donne une mesure simple et directe de la revalorisation du patrimoine immobilier détenu, sans devoir se plonger dans la lecture parfois fastidieuse des rapports annuels des SCPI. Les valeurs de réalisation des SCPI sont en général publiées à la fin du 1er semestre de l’année n+1 et soumises au vote des associés en assemblée générale. L’indicateur de rendement global immobilier sera donc publié en différé par rapport au taux de distribution.

Le TRI est conforté comme « mesure préalable à toute autre référence »

« Le TRI est nécessairement mentionné de manière préalable à toute autre référence relative à la performance de la SCPI » stipule le document officiel de l’ASPIM sur les modalités de publication des données financières applicables à partir du 1er janvier 2022. Le message est donc clair : pour un associé de SCPI, le TRI -lorsque la SCPI a suffisamment d’ancienneté pour que ce dernier ait du sens techniquement- est la meilleure mesure de la performance de son placement. En effet, c’est la seule mesure qui intègre la variation effective du prix de part de la SCPI en tenant compte de la différence entre le prix acquéreur payé à la souscription et le prix de retrait observé à l’issue de la période de référence (ce dernier étant actualisé par le TRI sur la période), et qui peut donc répondre à la question : pour 100€ investis, combien ce placement a-t-il réellement rapporté, net de frais ?

Il est également rappelé par l’ASPIM que « les sociétés de gestion publient nécessairement le TRI dans le rapport annuel de gestion dans lequel l’indication du TRI est réalisée au minimum sur plusieurs périodes correspondant à des multiples de 5, en fonction de la durée d’existence de la SCPI. » D’autre part, « l’indication du TRI dans le bulletin périodique d’information est recommandée. »

Une meilleure transparence sur le ratio d’endettement et le niveau des frais

Dernier volet de cette publication de l’ASPIM, celui concernant le Ratio « Dettes et autres engagements », ainsi que la communication précise de la ventilation des frais des véhicules.

Le ratio d’endettement d’une SCPI est défini comme la division du montant des « Dettes et engagements immobiliers » par l’actif brut. Au numérateur figurent les emprunts bancaires, les VEFA et autres acquisitions payables à terme, les comptes courants d’associés, et les crédit-baux immobiliers. Au dénominateur figure la somme de tous ces éléments (i.e. le numérateur), auxquels s’ajoute la valeur de réalisation de la SCPI. L’ASPIM précise dans sa note les éléments ne devant pas être assimilés à de la dette (dettes d’exploitation immobilière et certains comptes courants d’associés non exigibles assimilés à des fonds propres), et préconise une représentation graphique claire et non trompeuse du ratio d’endettement intégrant ses éléments constitutifs sous format « donut ».

Enfin, concernant l’affichage des frais, l’ASPIM spécifie que « sur tout support commercial mentionnant des frais, les sociétés de gestion s’engagent à présenter l’ensemble des frais qui seront supportés par le souscripteur au profit de la société de gestion » : frais de souscription, frais de gestion, frais de cessions de parts, frais de cession et d’acquisition d’actifs, frais de suivi et pilotage de la réalisation des travaux, ainsi que tout autre frais supplémentaire approuvé par l’Assemblée Générale.