La demande placée en immobilier logistique français en forte croissance en 2021 d’après BNP Paribas Real Estate (infographie)

Une augmentation de 6% de la demande placée par rapport à 2020

« Nous pouvons affirmer, avec le recul, que l’immobilier logistique, qui était déjà en croissance avant cette crise sanitaire, n’a nullement souffert de ce contexte particulier. Au contraire, le secteur de la logistique a su démontrer son rôle essentiel et déterminant pour l’ensemble des acteurs économiques », analyse René Jeannenot, Directeur du Pôle Logistique de BNP Paribas Real Estate Transaction, dans dans un article dédié sur le site BNP Paribas Real Estate.

La dynamique du marché locatif logistique, au-delà du volume absolu de la demande placée qui s’établit largement au-dessus du seuil symbolique des 4 millions de m2 en 2021 (4,26 millions de m2 exactement, sur les transactions de plus de 5000 m2, soit une hausse de 6% par rapport à 2020) est également exceptionnelle de par le nombre d’opérations qui approche les 250 l’année dernière. En termes de ventilation géographique des transactions, ce sont la région Île-de-France et les Hauts-de-France qui représentent environ 50% de la demande locative totale, pour respectivement 1 190 000 m² et 1 010 000 m² placés. La région Rhône-Alpes, positionnée sur l’axe Paris-Marseille, est toujours aussi demandée avec 380.000 m² placés, mais avec une certaine rareté des offres existantes et une quasi-absence de futurs développements. L’Arc atlantique fait presque jeu égal avec 370.000 m² commercialisés, et un nombre élevé de transactions, dont la taille moyenne dépasse à peine 10.000 m². La région Centre Loire, avec Orléans, a enregistré pour la troisième année consécutive une très belle performance avec un peu moins de 350.000 m² placés. Enfin, contrastant avec le reste du territoire, la région PACA / Vallée du Rhône s’affiche en net retrait par rapport aux années précédentes, avec 270.000 m² placés.

En termes de typologie d’actifs, les entrepôts neufs représentent près du quart de la demande placée au niveau national, ce segment de marché étant porté par les opérations dites « en blanc », ce qui démontre la confiance forte des investisseurs dans la classe d’actifs logistique.

Concernant la taille des transactions locatives, 20 opérations de plus de 40.000 m² (dites XXL) ont été effectuées, représentant un volume total proche de 1,3 million de m², en très nette progression par rapport à l’année 2020. « Cette tendance ne devrait pas faiblir en 2022, avec l’arrivée des grands projets actuellement à l’étude, voire sur le point de se finaliser », anticipe René Jeannenot. On peut citer comme transactions XXL emblématiques : La Redoute 110 000 m² à proximité de Cambrai), Seb 100 000 m² à Bully-lesMines, dans la région des Hauts-de-France), Lidl 100 000 m² à Ablis, dans les Yvelines) et Maisons du Monde qui a pris à bail 70.000 m² à Heudebouville (région Normandie).

René Jeannenot reste très confiant pour l’année 2022 : «Les moteurs de croissance seront encore bien présents cette année. D’autre part, le nombre de recherches actuellement en cours ou sur le point de se conclure est très significatif. De même, l’expression de nouvelles recherches en ce début d’année est plus que satisfaisante et nous devrions ainsi boucler environ une dizaine d’opérations pour près de 200.000 m² d’ici fin février », résume-t-il.

Un nouveau record historique pour le marché de l’investissement en immobilier logistique et d’activité

A l’image d’un marché locatif très porteur, celui de l’investissement en immobilier industriel a battu son record historique en 2021 avec 6,7 milliards € engagés, ce montant étant ventilé sur le segment des locaux d’activité (pour 20%) et de la logistique pure (pour 80%). « Ce chiffre représente 25% du volume global d’investissements immobiliers en France, la part de ce type d’actifs a plus que doublé en seulement quatre ans. Cela démontre clairement l’intérêt grandissant des investisseurs institutionnels pour les actifs industriels, avec une hausse notable de portefeuilles pan-européens et un nombre record des deals dont le volume est supérieur à 200 millions d’euros », estime Franck Poizat, Directeur Logistique Investissement & Utilisateurs de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Si l’on s’intéresse à la répartition géographique des investissements réalisés en 2021, on observe que la région des Hauts-de-France tire très bien son épingle du jeu avec 1,2 milliard € engagés (soit 24% de l’investissement global). L’Ile-de-France et l’Oise ne représentent qu’un tiers du marché l’année dernière : un chiffre un peu décevant, très certainement par manque d’opportunités. De son côté, la région Rhône-Alpes souffre d’une carence de foncier disponible, un frein pour l’investissement dans des actifs neufs.

En termes de typologie d’investisseurs, les fonds nord-américains raflent la mise sur ce marché avec 51% des volumes investis en 2021. Les fonds asiatiques font quant à eux une percée remarquée avec 17% des investissements, loin devant les investisseurs domestiques (12% des montants engagés), dont les SCPI représentent une très grosse partie (10% sur les 12%), les véhicules spécialisés bénéficiant d’une collecte record auprès des investisseurs privés.

« Fait marquant de l’année, la prise de position des investisseurs pour les opérations lancées en blanc qui rencontrent un vrai succès et représentent environ 27% de la demande placée », remarque Franck Poizat. BNP Paribas Real Estate note que les opérations en blanc se transactent à un taux de rendement locatif autour de 5,25%, avec des différentiations selon la localisation géographique. Ce taux peut se réduire significativement lorsque les opérations sont très bien situées, avec un risque locatif faible. « Ainsi, nos équipes Logistique ont terminé l’année en vendant une messagerie à Alfortville au taux prime de l’année, soit 3%. Cela nous permet de constater que ces opérations prime devraient donc être commercialisées en 2022 autour de 3% pour les actifs XXL et approcher les 2,80% en logistique urbaine », conclut Franck Poizat.

Le marché immobilier logistique français connaît une dynamique exceptionnelle. Les épargnants individuels peuvent accéder à ce marché à travers l'acquisition de parts de SCPI ayant des actifs dans la logistique. Citons par exemple les SCPI ActivImmo ou LF Opportunité Immo. Les épargnants peuvent également profiter de ce marché à travers des unités de compte sur leur contrat en assurance-vie avec l'UC SCI PM ImmoTrend par exemple, unité de compte créée par Primaliance en partenariat avec La Française.