Forte hausse de la demande placée en 2021
Ce sont 292.600 m² de locaux tertiaires qui ont été commercialisés en 2021 auprès des utilisateurs sur le marché lyonnais, une demande alimentée par une progression significative du nombre de transactions par rapport à 2020. Ce marché affiche ainsi la 3ème meilleure performance locative de son histoire. JLL estime la hausse de la demande placée à 35% par rapport à 2020 et à 5% par rapport à la moyenne décennale. La dynamique des transactions locatives s’est concentrée spécifiquement sur le 4ème trimestre avec plus de 107.000 m2 placés, dont 20 opérations de plus de 1.000 m2.
« Le dernier trimestre 2021 a signé le retour des grands utilisateurs sur le quartier des affaires lyonnais. Le succès de la commercialisation du « Silex 2 » ainsi que le fort dynamisme sur tous les segments de surface ont redonné un second souffle au secteur », analyse JLL. « Les très grandes transactions, notamment celles de plus de 10.000 m², sans battre des records, ont permis un bon maintien du segment avec 3 références : l’EM Lyon sur plus de 28.000 m² et Edvance (Groupe EDF) sur 13.300 m², toutes deux sur le secteur de Gerland, ainsi que Ionis sur plus de 18.000 m² à Lyon Vaise », complète Stéphane Jullien, le directeur de l’équipe bureaux de JLL Lyon. « Face à une crise aussi inattendue et durable, le marché tertiaire lyonnais reprend confiance. La force de résilience de son tissu économique et la volonté de réorganisation immobilière des entreprises continuent à alimenter les mouvements. Les grands utilisateurs ont ajusté et réactivé leurs projets immobiliers. Dans ce contexte, nous restons optimistes pour cette nouvelle année 2022 », ajoute Stéphane Jullien.
Signe de la bonne santé du marché des bureaux à Lyon, le taux de vacance reste contenu sous la barre des 6 %, un niveau sensiblement inférieur à son sommet de fin 2016 (6,7%) et aussi au niveau observé en Île-de-France (6,7% au T4 2021 d’après CBRE).
Le loyer « prime » retrouve quant à lui son niveau antérieur à la crise sanitaire à 340 € HT-HC/m²/an sur les immeubles de dernière génération au cœur de la Part-Dieu. Plus largement, le loyer moyen des actifs neufs du marché tertiaire lyonnais augmente légèrement, à 223 € HT-HC/m²/an (mesuré sur les transactions de plus de 100 m² enregistrées depuis 12 mois).
Fin d’année très dynamique sur les investissements avec 800 millions € engagés au T4
Les 3 premiers trimestres de 2021 auront donné des sueurs froides aux observateurs avec un recul très sévère des investissements par rapport à 2020 : à peine plus de 200 millions € auront été engagés par les investisseurs sur chacun de ces 3 trimestres, soit moins de la moitié du rythme trimestriel moyen de 2020 ! Fort heureusement, le 4ème trimestre 2021 est venu brillamment rattraper le score avec 800 millions € investis, un volume assez exceptionnel permettant d’atteindre le chiffre de 1,5 milliard € d’investissements sur l’ensemble de l’année 2021, soit un recul limité à 18% par rapport à 2020.
« Cette fin d’année très dynamique n’a cependant pas suffi pas à rattraper le retard pris au cours des 9 premiers mois ; la baisse des volumes est de 18 % par rapport à 2020. Les résultats se rapprochent toutefois de la moyenne quinquennale (1,6 milliard €), notamment grâce aux différentes cessions de locaux d’activités, seul compartiment affichant une hausse des volumes sur un an (+ 119 %) », analyse JLL.
La taille moyenne des opérations est plus faible qu’en 2020 puisque ce sont environ 165 opérations (chiffre en hausse de 18% par rapport à 2020, alors que le volume des investissements est en baisse de 18%) qui ont été comptabilisées cette année. Le nombre de transactions est même en hausse de 43% par rapport à 2019, alors que le volume investi est quant à lui en baisse de 47% par rapport à cette année record qui avait recensé deux opérations majeures à plus de 200 millions € (le portefeuille « Tango » et la tour « To-Lyon »).
« Cette augmentation du nombre de transactions en 2021 se manifeste principalement sur le segment des opérations inférieures à 5 millions €, tandis que seules 2 acquisitions supérieures à 100 millions ont été enregistrées, au 4ème trimestre : celle réalisée par Unofi de « Silky Way » à Villeurbanne ainsi que la cession à Allianz du futur siège régional de Framatome dans le secteur de Gerland », détaille JLL.
En 2021, l’immobilier de bureaux capte 65% des investissements (un peu moins d’1 milliard €) sur le marché tertiaire lyonnais, alors que les locaux d’activité et les entrepôts contribuent pour plus de 25% des engagements.
En termes de typologies d’investisseurs, ce sont les intervenants domestiques qui se taillent la part du lion avec 78% des volumes engagés, une proportion quasi-stable par rapport à 2020 (80%). Les investisseurs français sont à l’origine de la quasi-totalité des opérations sur les actifs de bureaux.
« Comme anticipé, la nette reprise des marketings au mois de mars a permis de terminer l’année 2021 sur une note particulièrement positive. Le 4ème trimestre a notamment été animé par un nombre plus important de Vefa, porté par le redressement du marché locatif et les fondamentaux du marché lyonnais. Nous sommes ainsi confiants pour l’année à venir, et anticipons un volume d’investissement supérieur à celui que nous avons connu cette année », conclut Gilles des Fontaines, directeur investissement Grand Lyon chez JLL.
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