Les investissements sur le secteur hôtelier européen redémarrent (Savills)

Une poursuite de la dynamique favorable au T1 2022

Ce sont en effet 16,1 milliards € qui ont été engagés sur ce secteur de l’immobilier d’investissement en 2021, soit un chiffre supérieur de 61% par rapport à 2020. Ce redressement spectaculaire -après une année très compliquée au début de la pandémie de Covid-19- s’illustre plus particulièrement sur des marchés majeurs en Europe comme l’Espagne, l’Italie et le Royaume-Uni, qui affichent des volumes d’investissement en hausse respectivement de 211%, 122% et 84%.

Savills constate que la dynamique enclenchée en 2021 ne faiblit pas au 1 er trimestre 2022, avec un volume d’investissements de 3,5 milliards € sur l’ensemble des marchés hôteliers européens. Par rapport au 1 er trimestre 2020, qui n’avait pas encore été frappé par le choc récessif de la pandémie,c’est une hausse très honorable de 29,9% que l’on observe.

Bien sûr, même si le rebond par rapport à 2021 est incontestable, le rythme de progression du marché ne peut en aucun cas rivaliser avec ce qu’il était sur la seconde partie de l’année 2021, qui partait d’une base de comparaison très favorable sur le second semestre 2020 (la pire période, qui correspondait à la forte reprise épidémique de l’automne 2020). Ainsi, la croissance moyenne que l’on pouvait observer entre le 2 ème et le 4 ème trimestre 2021 s’établissait à 141% sur 12 mois glissants !

Pour Savills, il faut néanmoins tenir compte pour les chiffres du T1 2022 d’une forme d’incertitude liée au variant Omicron, qui a pu partiellement inhiber les acheteurs mais aussi les vendeurs. Malgré cette franche reprise, Savills note que le volume d’investissement de 16,1 milliards € enregistré en 2021 était inférieur de 14,8% à la moyenne annuelle de long terme pré-pandémie, qui s’établissait à 18,9 milliards €.

Cette trajectoire positive sur le marché européen de l’investissement en actifs hôteliers est à rapprocher de la hausse de fréquentation des établissements, observée au cours de cette période. Sur la plupart des zones géographiques, le nombre de visiteurs étrangers a significativement augmenté, mais reste parfois nettement inférieur à ce qu’il était avant la pandémie. C’est le cas par exemple en Espagne, où l’on est encore en février 2022 à un niveau inférieur de 28% à celui qui prévalait en 2019.

Des transactions européennes emblématiques sur les 12 derniers mois

Savills note quelques ventes prestigieuses finalisées en Europe au cours des 12 derniers mois, symptomatiques du redressement actuel du marché de l’hôtellerie : 
• Le Holiday Inn Kensington Forum de Londres, qui s’est avérée être la plus importante vente d’un actif unique (906 chambres), cédé en décembre 2021 pour un montant proche de 135 millions £ à un investisseur immobilier de Singapour
• Le Grand Hotel de Stockholm (5*), vendu pour 355,4 millions € 
• Project Conrad (12 hôtels britanniques de la marque Hilton), vendu pour 555 millions £ 
• Le Selenta ESP Hotel Portfolio 2021 (une chaîne de quatre hôtels espagnols), vendu par l’homme d’affaires catalan Jordi Mestre au gestionnaire de fonds canadien Brookfield Asset Management pour 440 millions €.

Savills note que le marché français prend part également à cette dynamique des investissements européens, même si les volumes engagés sont moindres que dans d’autres pays. En 2021, le marché français avoisine ainsi le milliard € de transactions, ce qui représente une progression de l’ordre de 30% par rapport à 2020. Certains investisseurs comme Extendam ou Swiss Life Asset Management sont particulièrement actifs en France. En 2021, certaines opérations ont dépassé la barre des 100 millions €, comme par exemple l’Holiday Inn Porte de Clichy (262 chambres) ou le Timhotel Berthier (253 chambres), également à la porte de Clichy. Il y a également eu plusieurs ventes concernant des portefeuilles, comme celle du portefeuille SCSP (12 hôtels existants et 1 en développement, pour un total de près de 1 300 chambres) ou celle d’un portefeuille Vacanceselect, spécialiste de l’hôtellerie de plein air.

Cyril Robert, Directeur Recherche, Savills France, résume : « Sauf à ce que les répercussions économiques de la guerre en Ukraine ne prennent une ampleur inattendue, ce dynamisme du marché hôtelier et le regain d’intérêt qu’il provoque en France et en Europe devraient se poursuivre et s’amplifier. Les investisseurs ont en effet pris en compte la forte reprise de la fréquentation touristique en Europe, spectaculaire sur des villes telles que Paris.

Pendant le weekend de Pâques 2022, le taux d’occupation des hôtels parisiens a ainsi dépassé les 90%, soit un niveau supérieur à celui enregistré en 2019 avant l’éclatement de la pandémie de Covid. L’appétit des acheteurs est également alimenté par les perspectives offertes par l’hybridation des usages et des actifs, qui n’épargne pas l’hôtellerie. L’évolution des stratégies résidentielles individuelles, liée au télétravail, et le développement du coworking ou du flex ouvrent en effet de nouveaux champs de rentabilité aux investisseurs en hôtellerie. »

Pour Richard Dawes, Directeur Hotels team Savills EMEA, le potentiel de croissance du secteur de l’hôtellerie européenne est très significatif : «Nous nous attendons à ce que les investissements se poursuivent avec une compression des rendements dans certains secteurs spécifiques du marché, tout en observant une certaine modération de l’activité dans d'autres secteurs en raison de l’évolution des coûts de financement, de la hausse du prix de l’eau et de l’énergie, des coûts de main-d'œuvre et de la crise ukrainienne. 2022 devrait néanmoins être l'année où la reprise de l’activité se confirme sur les grands marchés européens avec le retour des visiteurs internationaux, reprise déjà démontrée par la surperformance de certains marchés par rapport aux mêmes périodes de 2019. Combinée aux fondamentaux à long terme stimulant la demande, cette reprise signifie que l’appétit des investisseurs pour le secteur de l’hôtellerie européenne est amené à perdurer en dépit des turbulences actuelles. »