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Forte dynamique sur le marché des bureaux en régions au 1er semestre selon BNP Paribas Real Estate

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BNP Paribas Real Estate a récemment publié une étude sur les marchés régionaux de bureaux au 1er semestre 2022. Une forte dynamique se dégage en termes de demande placée, que ce soit dans le neuf ou l’ancien, sur la totalité des segments de surfaces. En termes géographiques, la hiérarchie habituelle des grandes métropoles a été bousculée au 1er semestre, avec en particulier Lille qui se retrouve sur la 1ère marche du podium et Montpellier qui crée la surprise à la 5ème place. Sans surprise, l’offre disponible de surfaces de bureaux en régions diminue franchement, et les valeurs locatives progressent.

Marché des bureaux : un premier semestre très dynamique avec 928 000 m² placés

Pour BNP Paribas Real Estate, le marché des bureaux des 17 principales villes régionales (Aix/Marseille, Bordeaux, Dijon, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nantes, Nice/Sophia, Orléans, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse, Tours) démontre toute sa résilience au 1er semestre 2022 avec près de 928 000 m² placés auprès des utilisateurs, soit quasiment le niveau qui était observé avant la crise du Covid 19. Par rapport au 1er semestre 2021, la progression est de 18%, et même de 33% par rapport à la moyenne décennale. « Ces résultats probants accompagnés d’une forte augmentation de la demande exprimée (760 000 m² enregistrés par nos équipes, soit +19% par rapport au 1er semestre 2021) sont de bon augure pour le second semestre et laissent présager un volume de transactions annuel équivalent, voire supérieur à 2019 », résume Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge du pôle Régions.

Des progressions fortes dans le neuf et l’ancien, sur tous les segments de surfaces

Sur les 6 premiers mois de cette année, les « comptes-propres » et « clés-en-main » sont particulièrement recherchés, ils totalisent presque 16% de la demande placée (soit 145 600 m²), un volume en hausse de 14% sur un an. « Le marché a été particulièrement animé d’une part par les secteurs public et parapublic, notamment dans les grandes métropoles, d’autre part par les spécialistes du flex, des tiers lieux et du coworking qui animent tout ou partie des bâtiments et enfin par l’appétit confirmé des écoles », analyse Jean-Laurent de La Prade. BNP Paribas RE mentionne comme opérations emblématiques au 1er semestre les nouvelles Cités Administratives à Lille (38 470 m²) et à Lyon (20 000 m²). Le marché des bureaux neufs se taille la part du lion avec 31% des volumes placés, et une progression des surfaces prises à bail de 34% par rapport à S1 2021. Parallèlement, les bureaux de seconde main (concernant 53% des transactions) enregistrent une progression dynamique, bien que de moindre ampleur (+11% sur un an). Tous les segments de surfaces performent au 1er semestre selon BNP Paribas RE : +15% sur les grandes surfaces (> 5 000 m²), dans la lignée de 2021, +13% sur les moyennes surfaces (entre 1 000 et 5 000 m²), et +22% sur les petites surfaces (< 1000 m2) qui représentent 54% des opérations sur la période, soit 503 000 m2.

Lyon détrônée par Lille

Sur le 1er semestre 2022, Lille arrive en pôle position des 17 villes régionales avec 169 000 m² de surfaces de bureaux placées auprès des utilisateurs. Cette 1ère place est une nouveauté de 2022 puisque Lyon l’occupait jusqu’à fin 2021. Au 1er semestre, la capitale des Gaules -2ème place du classement- affiche une demande commercialisée de 147 000 m2, soit 13% de moins que la métropole du Nord. En 3ème position, on retrouve Aix/Marseille avec 86 000 m² placés. A la 4ème place, Nantes affiche pour sa part un volume de transactions de 73 000 m². A la 5ème place, créant la surprise de surpasser Bordeaux et Toulouse (6ème et 7ème ex aequo avec 66 000 m2), on trouve au 1er semestre Montpellier qui affiche le chiffre honorable de 71 000 m² placés. Rennes prend la 8ème position avec 59 000 m² commercialisés, un chiffre en hausse de 16% sur un an. Enfin, Grenoble et Strasbourg sont 9ème et 10ème ex aequo avec 38 000 m² placés, suivies de près par Nice/Sophia (11ème avec 37 000 m2). Les 6 dernières villes étudiées dans cette publication par BNP Paribas RE (dans l’ordre décroissant des surfaces commercialisées : Metz, Rouen, Nancy, Orléans, Dijon et Tours) s’étagent entre 17 000 m2 (Metz) et 8 000 m2 (Tours).

Un net repli de l’offre

Conséquence logique de la « forte dynamique transactionnelle » à l’œuvre au 1er semestre 2022, l’offre disponible à un an dans ces 17 villes régionales termine en net retrait par rapport à fin juin 2021 (-15%), à près de 2,3 millions de m². L’offre de bureaux neufs, qui représente à peu près un tiers de l’offre globale, tout comme celle de seconde main, enregistrent des baisses en ligne avec le marché global (-15% sur un an pour le neuf, -14% sur les locaux de seconde main). « Cette tendance [sur le neuf] s’explique par l’appétit des grands utilisateurs pour des immeubles neufs, flexibles et répondant aux nouveaux usages, tout en offrant une couche de services, mais surtout des bâtiments labellisés (BREAM Very Good à minima) et souvent éco-responsables voire frugaux. De son côté, l’offre de seconde main n’est pas en reste et accuse aussi un net retrait (-14%) par rapport aux périodes précédentes. Celle-ci a été particulièrement consommée par les PME notamment à Montpellier, Rennes, Nice/Sophia et Grenoble », selon Jean-Laurent de La Prade.

Une hausse des valeurs locatives dans le neuf

Autre signe de la bonne santé des marchés immobiliers tertiaires régionaux, la hausse des valeurs locatives constatée au 1er semestre 2022 : que ce soit dans le neuf avec une hausse des loyers moyens de +2,3%, ou sur les actifs de seconde main avec +1% de progression moyenne des valeurs locatives. Les taux de vacances sont à l’image du recul de l’offre immédiate disponible avec des chiffres qui passent en-dessous de 6% dans une majorité de métropoles, alimentant indirectement cette hausse des loyers.

 L’évolution des valeurs locatives reste cependant assez hétérogène selon les villes. On observe ainsi une hausse des loyers neufs dans les villes suivantes : Rennes, Nantes, Bordeaux, Toulouse, Aix/Marseille et Grenoble. En niveau absolu, Lyon conserve sa 1ère place avec un loyer neuf à 330 €/m2/an sur le secteur de la Part-Dieu, talonnée par Aix/Marseille (320 €/m2/an). Lille s’affiche en 3ème position à 260 €/m2/an, suivie par Nice/Sophia (250 €/m2/an). Les loyers neufs sont stables depuis un an dans les régions du Nord-Est (Strasbourg, Nancy, Metz, Dijon), en hausse sur l’arc atlantique (Rennes, Nantes, Bordeaux) ainsi qu’à Lille, Toulouse et Aix/Marseille, et en baisse à Lyon et Nice/Sophia. Les mesures d’accompagnements sont observées à un niveau stables par BNP Paribas RE (nombre de mois de franchise, financement de travaux d’aménagement…) et restent la principale variable d’ajustement sur les valeurs locatives : les mesures d’accompagnement représentent en moyenne 8% du loyer facial au 1er semestre 2022, selon l’expert immobilier. Elles sont en général plus élevées pour les locaux neufs (10%) que pour ceux de seconde main (5%). A noter également : elles sont en moyenne beaucoup plus significatives pour les grandes surfaces (proches de 18%).

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