Investissement en nue propriété : nos conseils pour réussir

L'investissement en nue-propriété : Comment ça fonctionne ?

L'investissement en démembrement

Le démembrement de propriété est un mécanisme assez méconnu du grand public qui découle du droit de propriété. Il est couramment utilisé dans le cadre des donations ou des successions intra-familiales et nécessite dans ce cas un passage chez le notaire. En pratique, le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit du bien -i.e. le droit d’usage et/ou de perception d’éventuels revenus locatifs- de sa nue-propriété -droit de disposer du bien i.e. de le vendre, ou de le transformer par de gros travaux-. Les impacts patrimoniaux et fiscaux du démembrement sont très importants, et par nature temporaires, ce type d’opération pouvant se réaliser sur une durée viagère ou fixée à l’avance par les parties. Dans le cadre d’un investissement en SCPI, le démembrement de propriété est une pratique courante, avec une finalité pour l’investisseur souvent bien différente de celle des démembrements viagers pilotés par les notaires dans le cadre familial. En effet, dans la plupart des cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier d’une SCPI ne se connaissent pas et le démembrement est organisé pour une durée préfixée (de 5 à 15 ans en général) par la société de gestion de la SCPI, et non par le notaire sur une durée viagère.

Nue propriété et usufruit

Le nu-propriétaire est une partie prenante essentielle du démembrement de propriété de parts de SCPI, avec comme principale motivation de se débarrasser de revenus fortement fiscalisés, dont il n’a pas un besoin immédiat. En contrepartie, il bénéficie d’une décote à l’achat par rapport au prix en pleine propriété. L’usufruitier est en général une personne morale qui utilisera l’usufruit de SCPI -c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus courants de la SCPI- comme un placement de trésorerie assorti d’un taux de rendement interne attractif en espérance (mais sans garantie). Fiscalement, l’usufruitier pourra déduire l’amortissement progressif de l’usufruit des revenus perçus.

Quelle est la durée moyenne d’un investissement en nue-propriété ?

Le démembrement de propriété d’une SCPI est organisé par la société de gestion en fonction des intérêts acheteurs des deux parties (usufruitiers et nu-propriétaires) et des caractéristiques intrinsèques de la SCPI. Les durées proposées sont en général de 5, 10 ou 15 ans, avec quelques offres à 7 ans.

Les avantages de l'investissement en nue-propriété de SCPI

Une décote du prix dès l'achat

La décote obtenue sur le prix d’une SCPI acquise en nue-propriété atteint couramment 20% sur une durée de 5 ans, et peut monter jusqu’à 23% pour les SCPI qui produisent les rendements les plus élevés et sécurisés. A l’autre extrémité du spectre, la décote sur la nue-propriété à 15 ans peut dépasser 40%. Sur une échéance de 10 ans, on observe une décote moyenne de 33%, avec jusqu’à 37% proposé sur la SCPI résidentielle Kyanéos Pierre (ce véhicule proposant déjà 23% de décote à 5 ans) dont le rendement élevé et stable séduit les usufruitiers, au bénéfice incontestable des nu-propriétaires.

Au terme du démembrement, la disparition de la décote du nu-propriétaire entraîne une performance globale élevée en toute franchise de fiscalité (sous réserve d’une relative stabilité du prix de part en pleine propriété sur la durée du démembrement). Par exemple, si l’on prend le cas de la SCPI Epargne Pierre en démembrement sur 5 ans, sur laquelle une offre a été observée récemment, le nu-propriétaire achète à 79% du prix de la pleine propriété (i.e. avec une décote de 21%), réalisant ainsi à terme un TRI espéré de 4,83% net d’impôts, en retenant l’hypothèse relativement conservatrice que le prix de part de la SCPI Epargne Pierre en pleine propriété ne se revalorise pas pendant les 5 prochaines années (le prix actuel de 208 € par part de cette SCPI est décoté de plus de 7% par rapport à sa valeur de reconstitution).

Aucune contrainte de gestion ni aléa locatif

Les soucis de gestion locative qui peuvent exister sur un bien immobilier détenu en direct n’ont pas lieu d’être sur une SCPI puisque la société de gestion s’occupe de tout : acheter ou arbitrer les actifs immobiliers, sélectionner les locataires et veiller à la bonne perception des loyers, suivre les travaux d’entretien et de grosses réparations, négocier les assurances, payer les taxes foncières... Que ce soit en pleine propriété ou en nue-propriété, l’épargnant est exonéré de ces tâches administratives et des risques qui y sont attachés : l’investisseur en pleine propriété -ou le cas échéant l’usufruitier- touche un dividende net de toutes charges foncières sur un rythme trimestriel (voire mensuel pour certaines SCPI), le nu-propriétaire peut quant à lui compter sur une gestion de qualité de l’état locatif de la SCPI pendant la période de démembrement pour récupérer à terme en pleine propriété un véhicule rentable et potentiellement revalorisé.

Une fiscalité avantageuse

L’intérêt premier d’un investissement en nue-propriété de parts de SCPI est de réaliser un rendement attractif en toute franchise d’impôts sur la période de démembrement, comme expliqué précédemment. Pour les contribuables les plus lourdement imposés, les rendements proposés actuellement par les sociétés de gestion sur les plateformes de démembrement sont imbattables après fiscalité, dépassant dans certains cas l’équivalent d’un rendement brut de fiscalité de 10% pour des véhicules détenus en pleine propriété. Il existe en outre un autre avantage fiscal pour les investisseurs personnes physiques détenteurs d’un gros patrimoine immobilier : la nue-propriété de SCPI n’entre pas dans l’assiette de l’IFI, alors même qu’il s’agit d’un investissement immobilier.

Aucune durée minimale de détention

Au-delà de la durée de démembrement, que l’on peut librement choisir entre 5 et 15 ans, aucune durée minimale de détention n’est imposée par la société de gestion une fois le remembrement en pleine propriété de la SCPI effectué. En général, le prix de revente de la part en pleine propriété sera largement supérieur au prix d’achat en nue propriété au démarrage de l’opération, laissant à l’épargnant une possibilité de sortie à tout moment dans de bonnes conditions.

Des droits de succession réduits

Comme pour un bien immobilier en direct, le démembrement viager de parts de SCPI peut être utilisé dans le cadre familial pour préparer sa succession. Le détenteur de parts pourra ainsi donner la nue-propriété à ses futurs héritiers tout en conservant l’usufruit sur une période viagère. A son décès, la pleine propriété des parts reviendra automatiquement aux héritiers nus-propriétaires sans droits de succession. Les droits de donation payés au moment du démembrement sont assis sur la valeur de la nue-propriété, générant ainsi une forte économie par rapport à une succession classique sur des parts détenues en pleine propriété.

Une fin de période d'investissement sécurisée

Le contrat de démembrement de parts de SCPI est rédigé par la société de gestion et prévoit pour le nu-propriétaire une récupération automatique de la pleine propriété à l’échéance du démembrement. De cette façon, l’investisseur n’a aucune formalité à accomplir, on parle d’une fin de période d’investissement « sécurisée », même si le détenteur des parts peut tout à fait dans la pratique les conserver ultérieurement sur une période indéterminée.

Les inconvénients du démembrement de parts de SCPI

Pas de liquidité pendant le démembrement

Durant la période de démembrement, il est en général difficile de revendre la nue-propriété des parts. Pour certains profils d’épargnants, il est donc préférable de choisir une période de démembrement courte, par exemple de 5 ans.

Le capital n’est pas garanti

Comme pour un investissement en pleine propriété, le prix des parts de SCPI n’est jamais garanti, il peut évoluer à la hausse comme à la baisse. En revanche, plus la décote appliquée sur les parts acquises en nue-propriété est importante, plus le risque d’encaisser à terme une moins-value immobilière est faible.

Pas de déductibilité des intérêts d'emprunt

Contrairement à un investissement en nue-propriété sur un bien immobilier en direct, l’investissement en nue-propriété de parts de SCPI effectué à crédit ne donne pas droit à déduire les intérêts d’emprunt d’éventuels revenus fonciers pré-existants ou à venir. Cela signifie en pratique qu’il n’est pas fiscalement optimal d’investir à crédit sur de la nue-propriété de SCPI, et qu’il est préférable de conserver sa capacité d’emprunt pour un investissement en pleine propriété.

Toutes les SCPI ne sont pas éligibles à ce montage

Le choix de proposer des parts de SCPI en démembrement relève de chaque société de gestion. Dans la pratique, seuls une vingtaine de véhicules sont aujourd’hui éligibles à l’investissement en nue-propriété, sur un marché de plus de 100 SCPI de rendement. Combiné à un choix entre plusieurs maturités de démembrements (5, 7, 10 ou 15 ans), c’est tout de même largement suffisant pour un investisseur qui souhaiterait panacher son épargne sur 4 ou 5 placements en nue-propriété de SCPI.

Pour qui est faite la nue-propriété de SCPI ?

Les revenus de parts de SCPI détenues en pleine propriété sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. Dans la pratique, le taux global d’imposition peut ainsi atteindre -voire dépasser- 60% pour les contribuables les plus fortement imposés. En général, ce type d’épargnants n’est pas intéressé par des revenus complémentaires immédiats, ce que procurerait un investissement en pleine propriété. En revanche, ces profils d’investisseurs sont souvent sensibles à la baisse prévisionnelle de leurs revenus à l’heure de la retraite (le taux de remplacement de leur pension par rapport à leur dernier revenu d’activité est parfois plus faible que pour des salariés à revenu inférieur). Il y a donc naturellement chez ces épargnants l’intérêt de préparer un complément de retraite pour éviter une trop forte baisse de pouvoir d’achat après la cessation de leur activité professionnelle. L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété avec une échéance de démembrement calée sur la date de départ à la retraite peut être une bonne réponse à cette problématique : pas de revenus immédiats lourdement fiscalisés mais des revenus différés relativement sécurisés à terme, lorsque l’échéance du démembrement est atteinte.

Comment choisir sa SCPI en nue-propriété ?

L’idée la plus simple pour l’épargnant est de commencer par comparer les décotes proposées par les différentes sociétés de gestion sur leurs véhicules immobiliers en fonction des échéances. La clé de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier détermine la décote dont bénéficiera le nu-propriétaire au démarrage du démembrement. Plus l’intérêt acheteur des usufruitiers sera élevé, plus le nu-propriétaire pourra bénéficier d’une décote importante. On comprend ainsi que cette décote peut être très variable d’un véhicule à l’autre. Mais la décote ne doit pas être considérée comme un facteur discriminant isolé, car elle correspond souvent à une espérance de rendement que le marché va tenter d’objectiver. Pour comprendre cela, il faut imaginer qu’une décote importante signifie implicitement une moindre perspective de revalorisation (ou un plus fort risque de baisse de valeur) selon le consensus du marché, toutes autres choses égales par ailleurs. L’épargnant aura bien sûr son propre point de vue à ce sujet, et il pourra en conséquence sélectionner les SCPI qui lui semblent présenter le meilleur profil rendement / risque sur la période de démembrement.

Notre sélection de SCPI en nue-propriété

Comme nous l’avons précédemment précisé, une vingtaine de SCPI sont aujourd’hui proposées en démembrement de propriété sur des périodes de 5, 7, 10 ou 15 ans, pour des montants allant de quelques milliers d’euros à plus de 100.000 €. L’idée générale est que le nu-propriétaire répond à une offre organisée par la société de gestion à partir des débouchés possibles sur le marché de l’usufruit. L’offre est déterminée par le triptyque nombre de parts, échéance et clé de répartition. Par exemple, 100 parts de la SCPI Atream Hotels ont récemment été proposées à 10 ans avec une clé de partage de 67%. Avec un prix de part en pleine propriété de 1000€, l’offre de nue-propriété est ainsi de 67.000€ sur une durée de 10 ans. Il y a actuellement une trentaine d’offres d’investissements en nue-propriété sur les SCPI suivantes : Vendôme Régions, Kyanéos Pierre, Epargne Pierre, PF Grand Paris, Pierval Santé, Activimmo, Néo, Atream Hotels, PFO, Sélectipierre 2, Novapierre Allemagne 2, Aestiam Cap’Hébergimmo, Epargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine, Fair Invest, Altixia Commerces, Altixia Cadence XII, Pierre Capitale, Interpierre, Eurovalys.

Vous souhaitez simuler votre investissement en nue-propriété ?

Pour anticiper concrètement la performance de son investissement en démembrement de propriété, il est nécessaire de faire quelques hypothèses en préambule, comme par exemple la stabilité dans le temps du prix de la part en pleine propriété. Dans ce domaine, aucune garantie n’existe bien sûr puisque le prix d’une part de SCPI peut aussi bien évoluer à la hausse comme à la baisse au cours du temps, tout comme les revenus qu’elle procure qui constitueront le principal risque pour l’usufruitier. Dans la plupart des cas, une hypothèse de stabilité du prix de part de la SCPI sur la période de démembrement semble une hypothèse assez conservatrice pour le nu-propriétaire.

Simuler son investissement en nue-propriété revient alors à comparer le prix en pleine propriété (que l’on espère récupérer au terme de l’opération) avec le prix en nue-propriété payé à la souscription. Prenons l’exemple d’une offre récente observée sur la plateforme de démembrement de Primaliance : 250 parts de la SCPI Kyanéos Pierre ont été proposées sur 10 ans avec une clé de partage de 63% (décote de 37%). L’investissement initial est de 170.100€, le prix en pleine propriété espéré à l’échéance est de 270.000€ (hors revalorisation potentielle du prix de part en pleine propriété pendant la durée du démembrement), soit une performance potentielle de 58,73% nette de fiscalité. Si l’on annualise cette performance sur 10 ans, cela donne un TRI de 4,73% pour l’investisseur. Ce taux de rendement annualisé net d’impôts peut sembler à priori modéré, mais à titre de comparaison pour un contribuable imposé dans la plus haute tranche de l’impôt sur le revenu (45%), et en tenant compte des prélèvements sociaux de 17,2%, il faudrait un rendement brut de fiscalité de 12,51% sur des parts de SCPI en pleine propriété pour obtenir le même rendement après fiscalité, voire un peu plus si ce contribuable s’avérait être assujetti à l’IFI !