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Risques et avantages à placer de l’hôtellerie dans son portefeuille de SCPI

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L’immobilier d’hôtellerie est historiquement un secteur de niche, auquel les SCPI commencent à s’intéresser. Deux SCPI spécialisées sur l’hôtellerie -Atream Hotels et Aestiam Cap’Hébergimmo- ont été créées il y a quelques années et ont connu un franc succès commercial avant la crise du covid. D’autre part, on observe que des SCPI de bureaux historiques commencent à investir ce segment de marché. On notera en particulier deux transactions emblématiques sur des Clubs Med dans les Alpes en début d’année : Samoens, acquis par la SCPI PFO2 de Perial AM pour 128 millions €, et le Club Med de l’Alpe d’Huez (plus de 400 chambres), qui a rejoint le patrimoine de la SCPI Accimmo Pierre de BNP Paribas REIM. Acheter de l’immobilier hôtelier comporte certes des risques, comme l’a bien montré la période de pandémie, mais les niveaux actuels de valorisation post-Covid représentent souvent des points d’entrée intéressants pour les SCPI qui ont des capitaux à investir. Surtout que la fréquentation des établissements est repartie très fortement à la hausse depuis le début de l’année.

Un secteur qui a beaucoup souffert de la pandémie

Le secteur du tourisme s’était quasiment mis à l’arrêt à partir du 1er confinement de mars 2020, avec ensuite une courte parenthèse à l’été 2020 qui aura malheureusement précédé un retour des restrictions sanitaires drastiques à l’automne. En résumé, la clientèle internationale aura quasiment disparu du paysage hôtelier pendant 2 ans et les touristes français auront été considérablement entravés dans leurs déplacements, réduisant à néant une bonne partie du chiffre d’affaires de l’hôtellerie française. De même, le développement massif du télétravail et des visioconférences aura eu un impact délétère sur le tourisme d’affaires qui n’est toujours pas revenu aux niveaux d’avant crise.

Opérateurs fragilisés

Malgré le redémarrage post-Covid, un certain nombre d’opérateurs se retrouvent fragilisés sur leur trésorerie et il n’est pas exclu que le taux de défaillance remonte au moment où ils devront rembourser les prêts garantis par l’Etat (PGE) alloués pendant la crise du Covid-19. Pour ne rien arranger, une partie de la main d’œuvre de ce secteur a disparu du marché (souvent en raison de reconversions professionnelles après une longue période de chômage technique) et le retour d’une inflation élevée sur l’énergie et l’alimentation compliquent encore l’équation. Ce choc inflationniste n’avait d’ailleurs pas été anticipé par les professionnels du marché car cela faisait plusieurs décennies qu’un tel scénario ne s’était pas produit (depuis le début des années 1980 en réalité). Le premier impact pour les exploitants est bien sûr une augmentation de leurs frais incompressibles mais il y a également une crainte sous-jacente que les dépenses de loisirs deviennent une variable d’ajustement du budget des ménages et qu’il y ait donc également un impact négatif de l’inflation sur le chiffre d’affaire des professionnels du tourisme.

Rebond très fort de la fréquentation des hôtels au S1 2022 (source MKG)

Les chiffres de fréquentation des hôtels au premier semestre 2022 sauront contredire les Cassandre car ils démontrent à ce stade que les craintes liées aux fragilités conjoncturelles du secteur (faible trésorerie, pénurie de main d’œuvre, inflation du prix des matières premières) ne se sont absolument pas concrétisées. En effet, que ce soit en termes de taux d’occupation, de revenu par chambre disponible, ou de prix moyen facturé par chambre, la progression est spectaculaire par rapport au 1er semestre 2021 (qui était encore marqué par les restrictions sanitaires). On parle d’une croissance à 2, voire 3 chiffres ! Selon MKG Group, un des leaders européens du conseil et de l'expertise en hôtellerie et tourisme, le revenu moyen par chambre disponible (RevPAR) sur l’hôtellerie française a augmenté de 191,2% entre les cinq premiers mois de 2021 et la période équivalente de 2022, soit une multiplication par presque 3 ! Les taux d’occupation moyens ont pour leur part progressé de 28,9 points entre ces mêmes périodes -on n’est pas loin d’un doublement des taux d’occupation-. Enfin, les consommateurs encaissent bien l’inflation des tarifs, qui a tout de même été de 41,3% sur le prix moyen par chambre hors taxe. Alors que la guerre en Ukraine a démarré le 24 février 2022 et que les cours du gaz -qui avaient déjà augmenté de plus de 60% en 2021- ont progressé de 70% depuis le début de l’année, les hôtels ont affiché complet pendant les vacances de printemps, les ponts de mai, et les week-ends du mois de juin. L’été s’est quant à lui révélé être exceptionnel en termes de fréquentation, le retour des touristes étrangers se matérialisant pour la première fois depuis le début de l’épidémie.

Post-Covid, les consommateurs ont besoin d’évasion

Les chiffres du 1er semestre 2022 ont de quoi surprendre dans une période de perte de pouvoir d’achat et de frilosité liée au contexte géopolitique anxiogène, mais il ne faut pas oublier qu’une très importante épargne s’est accumulée pendant la crise du Covid-19 et que les différents confinements et couvre-feux ont exacerbé le besoin d’évasion des consommateurs. A ce titre, il est intéressant de faire la comparaison avec la fréquentation des cinémas qui n’a absolument pas retrouvé le niveau pré-covid. Les contraintes budgétaires subies par les ménages, confrontés à une inflation inédite depuis plus de 40 ans sur les produits essentiels, vont certes conduire à des arbitrages de leur part, mais il semble que le tourisme en soit pour le moment totalement préservé.

Un secteur décorrélé de l’immobilier de bureau et du résidentiel (et souvent beaucoup moins cher !)

Un autre aspect joue actuellement, qui explique l’engouement des investisseurs pour l’immobilier d’hôtellerie, en particulier de la part des fonds immobiliers non cotés comme les SCPI : cette typologie d’immobilier sort d’une crise aussi profonde que brutale et imprévisible, il s’agit du secteur de loin le plus touché par la pandémie, avant le commerce et bien sûr sans commune mesure avec le bureau. Quant au résidentiel, il a au contraire bénéficié de la crise sanitaire en se valorisant fortement depuis 3 ans : il est donc devenu comparativement très cher. En tenant compte de la forte progression des revenus que l’on constate actuellement sur les structures hôtelières (et en particulier sur le segment du haut de gamme), les rendements investisseurs prévisionnels de ces actifs sur la base des prix qui se négocient post-covid peuvent être tout à fait intéressants, sous réserve que l’on connaisse bien ce marché et que l’on se montre sélectif. Les gérants de SCPI, en tant que professionnels de l’investissement bénéficiant de plusieurs décennies d’expérience sur l’immobilier tertiaire, ont aujourd’hui toutes les armes pour profiter de ce point d’entrée intéressant sur l’immobilier hôtelier. Ce faisant, ils recherchent également une nouvelle source de diversification pour leurs portefeuilles immobiliers majoritairement constitués de bureaux, d’actifs commerciaux et d’immeubles résidentiels. Le cycle de rattrapage post-covid qui s’ouvre pour l’immobilier d’hébergement est en effet décorrélé des « drivers » classiques du bureau et du commerce, plus fortement dépendants des risques de ralentissement économique qui se profilent en 2023.

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