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Les marchés européens des bureaux résistent bien au T3 2022 selon BNP Paribas Real Estate

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BNP Paribas Real Estate a récemment livré son analyse sur les dernières évolutions des marchés de bureaux européens. Que ce soit sur le front de la demande placée, des valeurs locatives, des taux de vacances ou des volumes d’investissements, le marché fait mieux que résister au 3ème trimestre, en dépit de l’inflation galopante et des menaces géopolitiques. Sur certains indicateurs, on approche même des records de 2019. Signe de la vigueur du marché locatif : deux métropoles européennes -Milan et Varsovie- enregistrent des progressions à deux chiffres des loyers « prime » sur un an glissant.

Les volumes placés de bureaux en hausse de 30% sur les 9 premiers mois de l’année

La fin de l’année 2021 avait logiquement été très encourageante, tournant sans regret la page de la crise du Covid-19. Mais il est beaucoup plus surprenant de constater que le redressement des marchés de bureaux en Europe se prolonge en 2022, malgré les vents contraires apportés par la guerre en Ukraine et le retour d’un niveau d’inflation que l’on n’avait plus connu depuis les années 1970 sur notre continent. En effet, au cours des 9 premiers mois de 2022, la demande placée sur les 17 principaux marchés de bureaux européens (Amsterdam, Barcelone, Berlin, Bruxelles, Dublin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Central London, Luxembourg, Madrid, Milan, Munich, Central Paris, Rome, Varsovie) est en hausse de 30% par rapport à la période équivalente de 2021, à 6,924 millions de m2. Si l’on élargit l’observation aux 25 principaux marchés européens, la hausse est similaire (+29%). Sur certains marchés, les niveaux d’activité locative sont supérieurs à la moyenne de long terme, comme à Dublin, ville qui a connu une hausse spectaculaire de la demande placée (+175%) par rapport à l’année dernière. Les marchés de « Central London » (+77%), de Varsovie (+54%) et de Luxembourg (+44%) ont également enregistré de très fortes dynamiques locatives.

« L’année 2022 devrait s’achever dans cette dynamique positive et les volumes annuels être en ligne avec leur moyenne de long-terme sur la plupart des marchés européens », estime Laurent Boucher, président de BNP Paribas Real Estate Advisory.

Des valeurs locatives « prime » qui continuent de s’apprécier sur les actifs les plus centraux et qualitatifs

« Parallèlement à la généralisation du télétravail, le bureau se réaffirme comme un lieu de destination incontournable : il voit se renforcer son rôle de catalyseur d’intégration, de collaboration et d’émulation collective. Il devient un atout concurrentiel pour recruter et retenir les talents. Cela se traduit par un engouement des utilisateurs pour une centralité toujours plus forte, qui soutient la progression des valeurs locatives « prime » dans la quasi-totalité des marchés », analyse BNP Paribas Real Estate dans sa note de synthèse. Des progressions de loyers « prime » à deux chiffres ont été observées en moyenne à Varsovie (+13%) et à Milan (+10%). Dublin n’est pas loin avec +9% sur les 12 derniers mois. Luxembourg et « Central London » s’affichent à +6%, Bruxelles à +5%, Amsterdam à +4%. En queue de peloton mais avec des évolutions toujours positives de loyers figurent « Central Paris » (+3%), Berlin (+2%) et Madrid (+1%).

BNP Paribas Real Estate note toutefois que « l’écart semble se creuser entre, d’une part, les actifs neufs dans les quartiers les plus recherchés, qui enregistrent une hausse continue de leurs valeurs locatives et, d’autre part, les actifs situés dans des zones secondaires qui risquent de souffrir d’un désintérêt croissant des utilisateurs. »

Des taux de vacance locative globalement stables

Les taux de vacance locative s’étaient considérablement dégradés tout au long de l’année 2020 et au début de l’année 2021, alors que l’Europe connaissait sa pire récession économique depuis la seconde guerre mondiale en raison de la pandémie de Covid-19. Mais depuis le milieu de l’année 2021, les taux de vacance des principaux marchés de bureaux européens se sont stabilisés, avec parfois même une baisse sur les villes les plus dynamiques. BNP Paribas Real Estate indique un taux de vacance moyen à 7,4% au T3 2022, en légère hausse de 10 points de base par rapport au T3 2021. Les quartiers centraux d’affaires affichent un niveau de vacance beaucoup plus faible que cette moyenne, alors qu’à contrario, les périphéries souffrent d’une réelle désaffection des utilisateurs.

Des volumes d’investissement qui approchent les records de 2019

BNP Paribas Real Estate chiffre à 304 milliards € les montants investis sur l’immobilier de bureau européen au 3ème trimestre 2022 sur une année glissante. L’activité du T3 2022 s’est légèrement réduite par rapport au T2 2022 (-3%), mais la croissance est positive sur les neufs premiers mois de l’année par rapport à la période équivalente de 2021, et on s’approche des records de 2019.

« Historiquement, le quatrième trimestre est le plus actif de l’année en investissement, ce qui pourrait assurer une hausse des volumes pour l’année 2022. Toutes les classes d’actifs ont suivi cette tendance, mais le bureau (+3%) enregistre des niveaux moyens s’inscrivant dans la moyenne à cinq ans, essentiellement soutenus par la forte activité dans les quartiers d’affaires », détaille Laurent Boucher.

Des taux de rendement immobiliers orientés à la hausse

« Les taux de rendement immobiliers ont entamé un cycle de décompression, porté par la remontée générale des taux financiers, tout en étant amorti par l'inflation et différencié selon la qualité et la taille des actifs », observe BNP Paribas Real Estate. La hausse accélérée des taux directeurs des grandes banques centrales, destinée à enrayer la spirale inflationniste à l’œuvre actuellement, n’est en effet pas sans conséquences sur le marché immobilier : cette appréciation des taux à court terme pilotée par les institutions monétaires se transmet mécaniquement aux taux à long terme, et à l’ensemble des actifs financiers et non financiers par effet d’arbitrage. L’immobilier voit ainsi ses taux de rendement augmenter (et donc ses valorisations se contracter), non obstant l’effet de l’indexation des loyers sur l’inflation qui compense pour partie cette pression baissière sur les prix. Les marchés de bureaux ne sont pas exemptés de ce mouvement général de « repricing », même si les actifs les plus centraux et les plus recherchés par les utilisateurs parviennent à gommer une partie du mouvement grâce à leur « pricing power » sur les loyers.

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