L’investissement en immobilier de commerce européen en hausse de 20% sur 12 mois

Des volumes d’investissements plus ou moins dynamiques selon les typologies d’actifs commerciaux

BNP Paribas Real Estate note tout d’abord que le segment des commerces de périphérie (France, Allemagne, Royaume-Uni, Italie, Espagne et Pologne) affiche un volume en légère baisse de 4,5% par rapport au chiffre des 12 mois glissants observé au T3 2021, avec 13,3 milliards € engagés cette année. Cette catégorie d’immobilier commercial reste néanmoins la première en Europe avec 43% des volumes globaux d’investissements en commerces sur la période étudiée.

Le segment des commerces en pied d’immeuble (périmètre : France, Allemagne, Royaume-Uni, Italie et Espagne) a par contraste été porté par une forte dynamique sur les 12 derniers mois avec un volume d’investissement de 10,4 milliards €, soit + 74% par rapport à la période équivalente de l’année précédente. On est revenu sur cette typologie d’immobilier 3% au-dessus de 2019 et 5% au-dessus de l’année 2020.

Enfin, concernant les centres commerciaux en France, Allemagne, Royaume-Uni, Italie, Espagne et Pologne, la hausse des montants engagés a été spectaculaire (+157%) avec 7,1 milliards € investis, soit le chiffre le plus élevé depuis 2018.

 « Le contexte économique actuel pourrait générer un ralentissement des investissements en Europe, avec notamment le retrait du marché de certains actifs (le centre commercial O'Parinor à Paris et le centre commercial Islazul à Madrid par exemple), l'attentisme des investisseurs et les difficultés de financement liées à la hausse des taux. Certains segments, notamment le commerce de pied d’immeuble et les centres commerciaux, pourraient cependant s’avérer être très actifs en 2023 du fait du besoin de liquidités de certains acteurs et de la possibilité d’achat pour d’autres, notamment ceux investissant en fonds propres, en quête des meilleures opportunités du marché », analyse Patrick Delcol, Responsable Retail Europe de BNP Paribas Real Estate.

Début de décompression des taux de rendement « prime » sur le commerce européen

BNP Paribas Real Estate observe que les taux de rendement « prime » des actifs commerciaux ont amorcé un mouvement de décompression à partir du 3ème trimestre 2022, qui pourrait se prolonger tout au long de l’année 2023. Néanmoins, compte tenu des corrections de valeurs qui se sont déjà produites sur cette typologie d’immobilier pendant la période du covid, cette remontée des rendements reste plus modérée sur les actifs commerciaux que pour d’autres classes d’actifs immobilières comme les bureaux ou la logistique.

Dans la hiérarchie des rendements observés sur l’immobilier commercial, le taux de capitalisation des commerces de pied d’immeuble « prime » reste le plus faible malgré des tendances à la décompression dans certains pays. Ce niveau très bas correspond surtout à une forte dynamique des transactions dans le secteur du luxe qui contribue à orienter le taux prime à la baisse, mais qui n’est pas nécessairement représentatif de l’ensemble du marché des pieds d’immeuble. En termes géographiques, on notera que les taux sont les plus comprimés en Allemagne sur ces actifs situés en pied d’immeuble (2,85% en moyenne), devant le Royaume-Uni (3,25%) et la France (3,50%).

BNP Paribas Real Estate note d’autre part que sur le créneau des commerces de périphérie, « les taux de rendement prime restent très attractifs partout en Europe et continuent de susciter l’intérêt des investisseurs. »

Quant aux centres commerciaux, leurs taux prime étaient déjà  progressivement remontés en 2020 et 2021, avant une stabilisation au 1er semestre 2022. BNP Paribas Real Estate observe une reprise du mouvement de décompression au 3ème trimestre 2022, ce qui permet des opérations à caractère opportuniste pour les investisseurs.