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Epargne immobilière : dans quoi investir en 2023 ?

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L'épargne immobilière encore peu connue des Français

Les français ont aujourd’hui une très bonne connaissance des supports d’épargne financière, en particulier les livrets bancaires et défiscalisés, ainsi que l’assurance vie. Le livret A suscite actuellement un fort engouement auprès des épargnants avec un encours de plus de 500 milliards € et une collecte 2022 qui dépasse les 25 milliards €. L’assurance-vie est pour sa part le premier placement des français avec un encours global (fonds euros + unités de compte) supérieur à 1800 milliards €. Par contraste, l’épargne immobilière semble moins médiatisée, voire plus confidentielle. C’est en partie lié aux spécificités de la classe d’actifs immobilière comme par exemple sa moindre liquidité et ses coûts d’entrée élevés. Mais les avantages de cette typologie d’épargne ne doivent cependant pas être négligés, en particulier son rendement élevé dans un contexte de forte inflation qui a tendance à rogner la valeur de l’épargne financière. A titre d’exemple, les SCPI -qui sont les principaux véhicules d’investissement grand public en immobilier- ont extériorisé un rendement moyen global de 5,85% en 2021 (4,49% distribués + 1,36% d’appréciation de prix de part) et devraient à nouveau approcher ou dépasser les 5% en 2022 (dont environ 4,50% de rendement distribué). On est donc loin au-dessus des 2% du livret A et des rendements des fonds euros d’assurance vie qui sont à peine supérieurs à 1% actuellement.


L'épargne immobilière : investir simplement dans l'immobilier

L’épargne immobilière permet aujourd’hui d’investir dans l’immobilier sans avoir d’expertise particulière. En effet, acheter un appartement pour le louer requiert bien souvent une certaine aptitude à gérer un ensemble de contraintes assez techniques : choix du locataire, pilotage des travaux d’entretien ou de réparation, encaissement des loyers, gestion d’éventuelles procédures judiciaires, maîtrise des aspects comptables et fiscaux… Avec l’épargne immobilière -qui est un produit « packagé » à destination du grand public-, l’ensemble de ces soucis de gestion disparaissent car l’investissement devient aussi simple que sur un support d’épargne financière.


Qu'est-ce que l'épargne immobilière ?

L’épargne immobilière est un véhicule collectif d’investissement (construit sur le même principe qu’un OPCVM) qui permet de détenir indirectement une quote-part d’un parc d’immeubles loués à des entreprises ou des particuliers, dont la gestion est effectuée par des professionnels du marché immobilier. Dans la pratique, l’épargnant achète des parts de fonds (SCPI, OPCI, SCI) et perçoit un revenu qui reflète l’ensemble des loyers encaissés par la société de gestion sur les immeubles que détient le fonds. La valeur des parts est déterminée en fonction de l’expertise des immeubles effectuée par un expert indépendant de la société de gestion, cette valeur peut varier à la hausse comme à la baisse.


L'épargne immobilière séduit les jeunes comme les ménages les plus aisés

Un des avantages de l’épargne immobilière par rapport à un bien immobilier détenu en direct est le très faible ticket d’entrée pour l’épargnant : quelques centaines d’euros en général. Par conséquent, ce type d’épargne séduit à la fois les jeunes, qui sont souvent des épargnants modestes, comme les classes les plus aisées qui peuvent y investir plusieurs milliers d’euros. Il est également possible d’investir de façon régulière sur ces produits, et même sous forme d’épargne programmée sur certains véhicules.


Les différentes formes de l'épargne immobilière

Il y a aujourd’hui 3 grandes formes d’épargne immobilière grand public : les SCPI, qui sont la forme historique de cette typologie de placement, les OPCI qui ressemblent plus aux OPCVM financiers, et les SCI qui sont disponibles comme unités de compte d’assurance-vie. Chaque formule a ses avantages et ses inconvénients : les SCPI ont en général un meilleur rendement, mais des frais d’entrée plus élevés que les OPCI qui bénéficient quant à elles d’une poche financière pour financer leur liquidité. Les SCI en unités de compte ont pour avantage la fiscalité attractive de l’enveloppe de l’assurance-vie.


Epargne immobilière avec l'acquisition de parts de SCPI

Les SCPI, comme nous l’avons vu plus haut, sont le support d’investissement immobilier grand public historique, ce produit existant depuis le milieu des années 1960. Il existe aujourd’hui plus de 150 SCPI disponibles sur le marché, gérées par une trentaine de sociétés de gestion. Les performances moyennes distribuées (hors revalorisation des prix de parts) sont proches de 4,50% en 2022 et ont été assez stables depuis quelques années. La baisse de dividende a en effet été très limitée en 2020 malgré la violence du choc économique provoqué par la pandémie de Covid-19 (performance distribuée en 2020 de 4,18% contre 4,40% en 2019 et 4,49% en 2021).


Epargne immobilière au travers des Sociétés Civiles Immobilières (SCI)

Plus récentes que les SCPI, les SCI ont été bâties sur mesure pour l’assurance-vie. Elles permettent aux assureurs de fournir une liquidité plus importante que sur les SCPI et connaissent depuis quelques années un grand succès commercial. Leur rendement est un peu moindre que celui des SCPI (3,71% en 2021 par exemple, contre 4,49% pour les SCPI), mais la fiscalité imbattable de l’assurance-vie compense largement cet écart.


Epargne immobilière avec les OPCI

Les OPCI sont les véhicules d’épargne immobilière les plus proches des OPCVM financiers. Ils ventilent d’ailleurs une partie de leurs actifs sur des titres financiers de dette ou de capital (sociétés immobilières cotées). La performance des OPCI est moins régulière que celle des SCPI en raison de la volatilité des actifs financiers qu’ils détiennent. Les OPCI sont dans la majorité des cas souscrits par les épargnants dans le cadre de leurs contrats d’assurance-vie.


Les avantages de l'épargne immobilière

L’épargne immobilière collective (SCPI, SCI, OPCI) permet au grand public d’accéder à des biens immobiliers de taille importante, sur des marchés physiques en général inaccessibles aux particuliers (immeubles de bureaux, centres commerciaux, cliniques, entrepôts…) avec une forte mutualisation du risque locatif et une absence totale de soucis de gestion. Les revenus perçus par l’épargnant reflètent fidèlement les loyers encaissés par le véhicule dont il détient une quote-part, au prorata de son quota de détention. Aucun frais supplémentaire ne vient grever la performance de son investissement : pas de taxe foncière, pas de prime d’assurance ou de frais de syndic, pas de travaux imprévus qu’il faut financer… tout est payé directement par le fonds et vient en déduction des loyers bruts pour générer le revenu net versé à l’épargnant.


De bonnes performances malgré la crise

La crise du Covid-19, et plus récemment la guerre en Ukraine, ont mis à rude épreuve les marchés financiers. L’indice CAC40 a ainsi pu perdre jusqu’à 40% de sa valeur au cours des premières semaines de la pandémie en 2020, et à nouveau près de 15% durant les premiers jours du conflit ukrainien en 2022. Par contraste, les marchés immobiliers se sont plutôt appréciés sur les 3 dernières années. En 2020, année où le Covid-19 a déferlé sur l’Europe, entraînant deux confinements stricts sur la majorité de notre continent, les prix de parts des SCPI (véhicule le plus représentatif du marché de l’épargne immobilière) se sont appréciés en moyenne de 1,12%. Puis de 1,36% en 2021. En 2022, les chiffres qui seront publiés dans quelques semaines montreront selon toute probabilité que les valeurs ont été une nouvelle fois orientées à la hausse.


Investir dans l'épargne immobilière pour diversifier son capital sur le long terme

L’investissement en épargne immobilière est une action de long terme. L’horizon de placement est en général d’une dizaine d’années. Sur le temps long, la classe d’actifs immobilière est totalement décorrélée des actifs financiers, ce qui lui donne un pouvoir de diversification très important dans un portefeuille. Sur 25 ans (de 1997 à 2021), on observe par exemple une corrélation négative des SCPI avec les placements obligataires de -0,32, et quasiment nulle avec les actions (+0,06). D’autre part, en période de forte inflation, la décorrélation traditionnelle que l’on peut observer entre actions et obligations a tendance à disparaître, ce qui rend d’autant plus importante la réflexion à mener sur l’immobilier où les plus grandes réserves de diversification pourront être exploitées


Quelles sont les bonnes pratiques pour se constituer une épargne immobilière ?

Pour se constituer une épargne immobilière, il est important de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Il faut donc soigneusement dimensionner son investissement et si possible le ventiler sur plusieurs supports immobiliers collectifs, en jouant par exemple sur des thématiques d’immobilier différentes (bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel…). Le faible ticket d’entrée sur chaque fonds immobilier permet d’atteindre cet objectif sans se ruiner.


Bien choisir son type de placement : SCPI, OPCI, SCI

Selon les profils d’investisseurs, il peut y avoir différentes réponses à la question de savoir où placer son épargne dans l’immobilier. Une personne fortement fiscalisée aura ainsi tendance à privilégier l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie et faire le choix des SCI ou des OPCI (mais un petit groupe de SCPI sont aussi accessibles comme unités de compte sur certains contrats). A l’inverse, un épargnant faiblement fiscalisé à la recherche d’un complément de revenus optera plutôt pour des parts de SCPI achetées en direct.


Opter pour des versements mensuels

Une bonne façon d’investir son épargne, quels que soient la classe d’actifs envisagée et les moyens financiers de l’investisseur concerné, est de séquencer son investissement sur une période de plusieurs mois, voire de plusieurs années. Cette stratégie est particulièrement recommandée sur les marchés les plus volatils, comme celui des actions par exemple. Sur l’épargne immobilière, ce principe de séquençage de l’investissement contribue également à réduire le risque global pris par l’investisseur car cela lui permet de répartir ses points d’entrée sur l’ensemble du cycle immobilier. Mais l’avantage d’un investissement au fil de l’eau est également de se constituer progressivement un capital à partir d’une mise de départ réduite. Au vu du très faible ticket d’entrée sur la plupart des fonds collectifs immobiliers, il est ainsi possible de mensualiser ses versements avec une modulation selon la capacité d’épargne de chaque investisseur.

L’épargne immobilière : pour qui ?

L’épargne immobilière se destine à un public beaucoup plus large que l’investissement immobilier en direct, qui nécessite en général une grosse mise de départ ou une capacité d’emprunt importante. Selon le profil et le projet propre à chaque investisseur, il existe en général une solution d’épargne immobilière adaptée.

Jeune actif : préparez l'avenir en souscrivant des parts de SCPI

Les jeunes actifs sont en général peu présents sur le marché de l’investissement immobilier locatif en direct, tout d’abord parce qu’ils priorisent souvent l’acquisition de leur résidence principale, pour laquelle ils consacrent la majeure partie de leur capacité d’endettement, mais aussi parce que le ticket d’entrée pour un bien immobilier locatif est presque systématiquement à 6 chiffres (et de plus en plus rarement avec « 1 » comme premier chiffre), ce qui peut être dissuasif… L’épargne immobilière progressive sur des véhicules collectifs comme les SCPI, les SCI ou les OPCI, permet au contraire à ces profils d’investisseurs de préparer l’avenir en douceur, en dimensionnant leur effort d’épargne sans sacrifier leur qualité de vie.


Retraité : obtenez de potentiels revenus complémentaires à la pension de retraite avec les parts de SCPI

A l’autre extrémité de la pyramide des âges, on trouvera une autre typologie d’épargnants qui pourront avoir un fort intérêt à investir dans des fonds immobiliers collectifs comme les SCPI : il s’agit des retraités à la recherche de revenus complémentaires à leur pension de retraite. La grande régularité des dividendes versés par les SCPI -même s’ils ne sont pas garantis-, ainsi que leur fréquence trimestrielle (voire mensuelle sur certains supports) en font un produit de placement très apprécié des retraités. En période de forte inflation, ces revenus complémentaires peuvent se révéler être précieux pour payer ses factures d’énergie ou son assurance auto, voire pour faire face à des frais de santé imprévus.

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