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Les marchés de bureaux en régions ont été portés par une forte dynamique en 2022 selon BNP Paribas Real Estate

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Le marché des bureaux en régions observé par l’expert immobilier BNP Paribas Real Estate sur 17 villes importantes (Lyon, Lille, Aix/Marseille, Nantes, Bordeaux, Rennes, Montpellier, Toulouse, Nice/Sophia, Grenoble, Strasbourg, Metz, Nancy, Orléans, Rouen, Dijon et Tours) enregistre une dynamique très forte en 2022 malgré le contexte économique et financier défavorable : avec un volume placé auprès des utilisateurs de 1.882.000 m2, en augmentation de 5% par rapport à 2021 et de 22% par rapport à la moyenne décennale, ce chiffre est selon BNP Paribas Real Estate le 2ème le plus élevé de l’histoire. Les marchés régionaux concentrent désormais près de la moitié de la demande placée au niveau national, contre seulement un tiers environ il y a 10 ans.

Huit villes régionales ont franchi la barre des 100.000 m2 placés en 2022

Un certain nombre de villes régionales ont brillé en 2022, avec huit d’entre elles (sur les 17 observées) qui dépassent le seuil symbolique des 100 000 m² placés. Lyon est bien sûr à nouveau sur la première marche du podium l’année dernière avec un confortable score de 325.000 m2, en hausse de 16%. On retrouve en 2ème position la métropole de Lille avec 269.000 m2 placés, en légère baisse de 2% par rapport à 2021. Aix/Marseille s’affiche à la 3ème place avec un volume de 159.000 m2 (-3% par rapport à 2021), puis Nantes en 4ème position (qui progresse de 16% à 156.000 m2), suivie par Toulouse qui se hisse à nouveau dans le top 5 avec 152.000 m2 (+42% par rapport à l’année précédente). Bordeaux prend la 6ème place (148.000 m2, +15%), Rennes la 7ème (120.000 m2, +3%), Montpellier étant la 8ème et dernière ville du classement à dépasser la barre des 100.000 m2 (117.000 m2, +4%). Les 9 villes suivantes réalisent un volume inférieur à 100.000 m2 : Strasbourg (80.000 m2, +4%), Nice/Sophia (78.000 m2, -7%), Grenoble (73.000 m2, +7%), Nancy (44.000 m2, +3%), Metz (41.000 m2, -20%), Rouen (39.000 m2, -14%), Dijon (30.000 m2, -1%), Tours (29.000 m2, +17%), et Orléans (22.000 m2, -41%).

« Malgré les différentes crises, sanitaire, géopolitique et financière, les marchés régionaux ont connu une croissance solide, tout en offrant une véritable profondeur. Il s’agit d’un marché porté notamment par le neuf, dont les volumes ont progressé de 15%. Ceci s’explique par la volonté des entreprises de choisir les meilleurs actifs afin de capter et retenir les talents. Concernant les tranches de surfaces, ce sont notamment les petites (52%) et moyennes (29%) qui ont été plébiscitées par les utilisateurs, plus particulièrement dans les métropoles moyennes. Quant aux transactions supérieures à 5 000 m², elles sont stables en volume, mais elles ont diminué en nombre.  Plus globalement, si l’on compare les volumes placés en 2022 par rapport à la moyenne à long terme, 14 métropoles sur 17 progressent, preuve de la dynamique globale des régions », analyse Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge des Régions.

L’offre immédiate en recul de 6% en 2022, des valeurs locatives en augmentation

Selon BNP Paribas Real Estate, l’offre locative à un an s’élève à 2.427.000 m² fin 2022, en recul de 6% par rapport à fin 2021. L’évolution est contrastée entre l’offre neuve qui représente un tiers des surfaces et affiche une progression de 10% en un an, et l’offre de seconde main (les deux tiers restants) qui régresse de 13%. Sur l’offre neuve, l’augmentation observée est malgré tout en trompe l’œil car une majorité de métropoles régionales restent en situation de sous-offre ou au mieux à l’équilibre.

BNP Paribas Real Estate décompte quelques transactions emblématiques, parmi lesquelles les différentes Cités Administratives (20.000 m² à Lyon, 38.500 m² à Lille, 30.000 m² à Toulouse et 14.100 m² à Nantes), la prise à bail de 24.600 m² par Kiabi et de 12.500 m² par l’assureur April à Lille, ou encore la location au Département des Bouches-du-Rhône de 8.540 m² à Marseille. A Nantes, c’est la société Doctolib qui s’est installée dans 7.730 m² de bureaux, alors que la SNCF a quant à elle opté pour 5.670 m² à Montpellier.

Le secteur public a été le principal pourvoyeur de surfaces louées sur les marchés régionaux en 2022 avec 29% du volume global.

Concernant les valeurs locatives en régions, la tendance est majoritairement à l’augmentation. « Cela résulte des tensions sur nos marchés, avec des taux de vacance historiquement faibles. Les écarts de loyers dans le neuf entre les régions et l’Ile-de-France demeurent importants, ce qui permet aux valeurs locatives régionales d’être attractives et de bénéficier d’une véritable marge de progression », estime Jean-Laurent de La Prade.

Les loyers « prime » s’étalent dans une large fourchette : ils s’inscrivent à 160 € à Rouen et peuvent atteindre 340 € à Lyon. Ils sont sensiblement inférieurs aux loyers franciliens mais comportent une quote-part moins importante de mesures d’accompagnement (11% contre 23% en Ile-de-France).

BNP Paribas Real Estate se veut confiante  quant aux perspectives 2023 sur les marchés régionaux :

« Après une excellente année 2022, le marché des bureaux en régions devrait rester résilient en 2023. La demande exprimée auprès de nos équipes nous laisse présager un résultat plutôt solide, similaire ou légèrement inférieur à l’année précédente, en fonction des éléments macro-économiques. Les valeurs resteront stables voire en légère augmentation en raison de la rareté de l’offre neuve », prévoit Jean-Laurent de La Prade.

Investissements sur les marchés tertiaires régionaux : une quote-part de plus en plus élevée au niveau national

Au global, le marché de l’investissement immobilier tertiaire en régions a drainé 12 milliards € en 2022 selon BNP Paribas Real Estate, soit 42% du volume enregistré à l’échelle nationale, une proportion qui a quasiment doublé en 10 ans. En termes de typologies d’actifs, on observe une quote-part de 30% en bureaux, 25% en commerces, 27% en immobilier logistique, 7% en locaux d’activités et 11% en immobilier de services. Concernant le volume investi en actifs de bureaux stricto sensu, il est en hausse de 12% par rapport à 2021 (3,623 milliards € en 2022 contre 3,238 milliards € en 2021) et de 40% par rapport à 2020 (2,594 milliards €). Sur ce marché, on est revenu en 2022 à quelques encablures du record historique de 2019 (3,802 milliards €).

Lyon demeure numéro 1 du classement régional avec une progression de 24% par rapport à 2021, suivie par Aix/Marseille (+53%) et Lille (+31%). Toulouse arrive en 4ème position et Montpellier se hisse pour la première fois à la 5ème place (plus de 200 millions € investis). Nantes (6ème) dépasse aussi les 200 millions € investis, devant Bordeaux (7ème) et Nice/Sophia (8ème place). Rennes (9ème) devance Grenoble (10ème), portée par les opérations en VEFA.

Parmi les transactions les plus importantes, on notera l’acquisition de l’immeuble M Lyon par le gestionnaire américain BlackRock pour un montant de 200 millions €, la tour La Marseillaise par les fonds immobiliers de Perial pour plus de 200 millions €, ainsi que l’immeuble Sensorium par la SCPI Primopierre (Primonial REIM) à Lille pour 105 millions €.

D’après BNP Paribas Real Estate, les SCPI concentrent près de la moitié des investissements en immobilier de bureau régional en 2022, suivies par les fonds et les Assureurs-Mutualistes.

« Cet intérêt s’explique par une collecte des fonds immobiliers non cotés qui affiche des résultats solides notamment auprès du grand public. Les ventes en état futur d’achèvement ont été très présentes en régions, contrairement à l’Ile-de-France, preuve de la confiance des investisseurs en marchés régionaux qui ont su démontrer leur résilience et la capacité de progresser en termes de valeurs, tout en offrant un taux de rendement très intéressant », résume Jean-Laurent de La Prade.

En 2022, en dépit de l’envolée des taux de rendement obligataires (+300 pb pour l’OAT 10 ans), les taux de rendement « prime » en régions affichent des contractions dans la plupart des métropoles, à des degrés divers. Ils s’étagent entre 3,40% à Lyon et 4,50% à Toulouse. Avec un effet retard par rapport aux taux de financement, Jean-Laurent La Prade estime néanmoins que « pour 2023, une décompression des taux est à prévoir sur la majorité des capitales régionales ».

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