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Un rattrapage de la demande placée de bureaux en Île-de-France au T3 2023 selon les chiffres d’ImmoStat

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BNP Paribas Real Estate a récemment communiqué son analyse des chiffres du consortium Immo Stat, dont elle fait partie avec CBRE, JLL et Cushman & Wakefield. Cette analyse concerne le marché locatif des bureaux en Île-de-France au 3ème trimestre, ainsi que ceux de la logistique et de l’investissement en immobilier tertiaire français.

Un rattrapage rassurant de l’activité locative sur les bureaux franciliens est ressorti de l'analyse, notamment sur le segment des grandes surfaces. Il y a également une pénurie d’offres sur l’immobilier logistique qui dynamise les loyers, mais contraint les volumes transactionnels et un coup de frein important sur le marché de l’investissement en raison de l’attentisme des parties prenantes face à la montée des taux d’intérêt.

1,4 million de m² placés en bureaux franciliens sur les 9 premiers mois de l’année

« La demande placée de bureaux en Île-de-France atteint 1.351.600 m² sur les 9 premiers mois de l’année 2023, en baisse de seulement -12% sur un an contre 39% à la fin du 1er trimestre. Le rattrapage se confirme notamment au 3ème trimestre avec un volume de près de 490.000 m² placés », résume Éric Siesse, Directeur Général Adjoint en charge du pôle Bureaux Location Île-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

« Après un début d’année timide avec -69% sur un an, le marché des grandes surfaces (plus de 5.000 m²) comble une grande partie de son retard au 3ème trimestre avec 17 transactions, dont la récente prise de bail par France TV de 9.500 m² dans l’immeuble Seine Ouest dans Paris 15ème. Au total, nous recensons plus de 419.000 m² sur 40 opérations depuis le début de l’année, soit -7% sur un an. Cette dynamique devrait se poursuivre au 4ème trimestre où nous recensons une vingtaine d’opérations en cours de négociation. De son côté, le créneau des petites et moyennes surfaces (moins de 5.000 m²) affiche, avec 932.000 m² placés, une baisse de -14% sur un an », complète-t-il.

En termes géographiques, le Croissant Ouest parisien tire bien son épingle du jeu avec plusieurs opérations sur des surfaces supérieures à 5.000 m² et un total placé de 283.000 m² sur 9 mois, soit -6% sur un an. Les premières couronnes se montrent encore plus résilientes avec une baisse limitée à 1% sur un an et un volume placé de 202.000 m² sur les 9 premiers mois de 2023. Le Quartier Central des Affaires parisien (Paris QCA) reste plus attractif que jamais, mais la pénurie d’offres disponibles limite mécaniquement les transactions avec un taux de vacance de seulement 2% à fin septembre. Paris QCA génère ainsi 295.000 m² d’activité locative, soit 22% du marché francilien pour moins de 1% de sa surface géographique !

Hors QCA, Paris subit une contraction d’activité de 23% sur un an en raison de la forte diminution du créneau des grandes surfaces (-33% sur un an) et ceci malgré une hausse d’activité remarquable sur le segment des petites et moyennes surfaces (+27%). Quant au secteur de La Défense, pénalisé par un taux de vacance élevé, le volume placé y est en baisse de 20% sur un an, à 115.000 m².

En termes de perspectives à court et moyen terme, BNP Paribas Real Estate se veut rassurante. « Le niveau des grandes recherches exprimées en Île-de-France reste solide en septembre avec 108 projets pour un volume de plus de 1,1 million de m² recensés par nos équipes. Cela devrait venir alimenter le volume de la demande placée au cours des prochains trimestres », détaille ainsi Eric Siesse.

Il estime qu’au final, « même si les perspectives économiques s’assombrissent en France, le marché des bureaux en Île-de-France fait une nouvelle fois preuve d’une belle résilience. Ainsi, les utilisateurs continuent de concrétiser leurs projets immobiliers [...] Nous prévoyons, à ce titre, un volume de transactions autour de 1,85 million de m² sur l’ensemble de l’année 2023 », anticipe-t-il. Si ce chiffre devait se confirmer en fin d’année, ce serait plutôt une bonne nouvelle car on reviendrait à un niveau proche de celui de 2021, et supérieur de 40% à celui de 2020 qui était de 1,321 million de m².

Demande placée supérieure à 2,6 millions de m² sur l’immobilier logistique français à fin septembre

« Malgré de solides fondamentaux, les volumes utilisateurs en 2023 sont orientés à la baisse avec plus de 2,6 millions de m² placés pour 167 opérations au cours des neuf premiers mois de l’année (transactions supérieures à 5 000 m², entrepôts classe C compris) sur l’ensemble du territoire français », résume Franck Poizat, co-directeur du pôle industriel de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Dans le détail, BNP Paribas Real Estate estime que la baisse de 24% en glissement annuel enregistrée sur l’activité locative en immobilier logistique s’explique principalement par la diminution drastique des opérations pour comptes propres et de celles concernant les actifs « clefs en mains locatifs ». En effet, ce type de transactions locatives concerne majoritairement du neuf voire du VEFA, des typologies de biens touchés de plein fouet par le très fort renchérissement des coûts de construction : prix des matières premières, normes techniques et environnementales, pénurie de foncier constructible en raison de la contrainte ZAN. Un autre facteur limitant réside aussi dans l’envolée des coûts de financement.

En conséquence, même si on assiste à une stabilisation de l'offre disponible à un an en France à 3,8 millions de m² (au 1er octobre 2023), les surfaces en cours de construction baissent de 30% à 736.000 m². Sans surprise, les loyers sont orientés à la hausse du fait d’un taux de vacance extrêmement faible (2,50% de taux de vacance moyen sur l’immobilier logistique en France) et de la pénurie d’offres disponibles.

Le volume des investissements se limite à 10,7 milliards d'euros sur les 9 premiers mois de l’année

« Les volumes investis en immobilier d’entreprise en France affichent un niveau particulièrement faible avec 10,7 milliards d’euros engagés sur les neuf premiers mois de l’année 2023, soit -51% sur un an », constate Olivier Ambrosiali, Directeur Général Adjoint, en charge du pôle Vente et Investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

« Si le bureau reste la classe d’actif la plus plébiscitée par les investisseurs avec près de 5,3 milliards d’euros investis depuis le début de l’année (-49% sur un an), on note de profondes différences selon les localisations géographiques. Les régions affichent une meilleure résilience – 1,5 milliard d’euros, soit -32% sur un an – par rapport à l’Île-de-France avec 3,8 milliards d’euros, soit -54%. Les commerces, après un 1er trimestre où plusieurs grandes transactions ont été réalisées, marquent également le pas pour afficher un volume global de 2,2 milliards d’euros après neuf mois, soit -54% sur un an. Le segment de la logistique et des locaux d’activités affiche la plus forte baisse avec 1,7 milliard d’euros engagés, soit -67% sur un an. À l’inverse, l’hôtellerie continue sa belle résilience avec 1,4 milliard d’euros engagés, soit -3% sur an », complète-t-il.

Pour Olivier Ambrosiali, le constat de la baisse des investissements est très fortement corrélé à la situation actuelle sur les taux d’intérêt. « La très forte volatilité sur les taux financiers se fait ressentir sur l’immobilier. Ainsi, les taux de rendement « prime » connaissent de nouvelles décompressions allant de 25 à 50 pdb entre la logistique et le bureau sur les trois derniers mois de l’année », constate-t-il.

« Depuis début 2022, les décompressions de taux sur le segment « prime » atteignent entre 80 pdb pour le commerce et près de 200 pdb pour le bureau en périphérie. Depuis plusieurs trimestres, les remontées successives des banques centrales se font ressentir et certains investisseurs revoient leurs stratégies d’allocation entre les différents actifs. En parallèle, les ajustements en cours des taux entre les attentes des acquéreurs et vendeurs figent toujours le marché. Dans ces conditions, le volume d’investissement en immobilier commercial en France devrait se situer autour de 15 milliards d’euros sur l’ensemble de l’année 2023, soit un niveau proche des volumes recensés sur la période 2010-2011 », estime-t-il.

 

 

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