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Démembrement

Opération par laquelle la pleine propriété est scindée en deux parties complémentaires : la nue propriété et l'usufruit. La durée de la scission peut être temporaire ou viagère.

DEMEMBREMENT TEMPORAIRE

La durée de démembrement est définie dans le cadre d'une convention déterminant l'ensemble des modalités du démembrement : parties, durée, prix, clé de partage, ...

Le nu propriétaire est détenteur du capital et ne perçoit pas de revenu pendant la période de démembrement (5, 10 voire 15 ans par exemple).

Il bénéficie d'une décote sur le prix de souscription, d'éventuelles économies d'ISF car la nue propriété n'y est pas assujettie. Il retrouve la perception des revenus au terme du démembrement.

La contrepartie s'appelle l’usufruitier. Celui-ci perçoit l'ensemble des revenus pendant la période de démembrement. Au terme de cette période, les revenus retrouvent la nue propriété. Les revenus perçus permettent à l'usufruitier d'obtenir un gain significatif au regard du capital investi. Ce gain est cependant variable selon la fiscalité de l'investisseur. Selon le code général des impôts (article 885 G), l’imposition ISF est supportée par l’usufruitier à hauteur du prix de la part en pleine propriété.

 

DEMEMBREMENT VIAGER

C’est la division des droits d’usufruit et de nue propriété pendant la durée de vie des souscripteurs. Les parts de SCPI en usufruit s’éteignent  au décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts de SCPI à ce moment.

La clé de répartition suit un barème fixe qui dépend de l'âge de l'usufruitier :

L'usufruit est égal à
- 10% de la pleine propriété quand l'usufruitier est âgé de 91 ans ou plus,
- 20% quand il est âgé de 81 à 90 ans,
- 30% quand il est âgé de 71 à 80 ans,
- 40% quand il est âgé de 61 à 70 ans,
- 50% quand il est âgé de 51 à 60 ans,
- 60% quand il est âgé de 41 à 50 ans,
- 70% quand il est âgé de 31 à 40 ans,
- 80% quand il est âgé de 21 à 30 ans,
- et 90% en deçà.

La valeur fiscale de la nue-propriété est calculée par soustraction.

Le démembrement viager de parts de SCPI permet de préparer la transmission d’un patrimoine immobilier sans en perdre la jouissance.

Exemple : des parents démembrent leurs parts de SCPI en donnant la nue propriété à leurs enfants tout en conservant l’usufruit. La valeur de cette donation dépend de l’âge des donateurs.

Au moment de la succession, les enfants récupèrent la pleine propriété des parts de SCPI sans droits ni frais de succession.

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