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L'achat et la vente de parts de SCPI

Le marché des parts de SCPI et la liquidité qui en découle, est organisé de manière différente selon qu'il s'agisse d'une SCPI à capital fixe ou à capital variable. Le schema ci dessous permet d'établir une comparaison entre les deux types de SCPI.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Pour les SCPI à capital fixe, l’acquisition de parts est possible sur le marché primaire lors d’une augmentation de capital. En dehors de cette période, il faut passer par le marché secondaire d’échange de parts entre investisseurs. L’acheteur doit inscrire une demande indiquant la quantité de parts souhaitée et le prix maximum offert sur un carnet d’ordres. La confrontation entre acheteurs et vendeurs a lieu selon une fréquence fixe, généralement mensuelle. Pour les SCPI à capital variable, l’acheteur peut souscrire librement au prix d’émission fixé par la Société de Gestion.

Acheter en payant comptant

Pour acheter des parts de SCPI en payant comptant, une fois la quantité de part indiquée et validée, vous pouvez payer par chèque ou par virement, parfois par prélèvement. Les bénéficiares sont soit la SCPI directement soit la société de gestion. Attention si vous passez par un intermédiaire : il ne sera pas bénéficiaire de vos paiements !

Acheter à crédit

Pour investir à crédit, vous pouvez passer par votre banque ou par un intermédiaire tel que Primaliance. Nous avons en effet noué des partenariats qui vous permettent d'investir à crédit avec nous directement.

Acheter via une assurance-vie

Considérée comme une unité de compte traditionnelle, ce type de formule suit le régime fiscal spécifique de l’assurance vie. Il s'agira donc pour vous de sélectionner les SCPI qui vous conviennent le mieux parmi celles compatibles avec votre assurance-vie. Vous devrez porter votre attention sur le nombre de SCPI disponible et la quote-part que vous pouvez y investir. La profondeur de l’offre varie généralement entre deux et une vingtaine de SCPI sur lesquelles il est possible d’affecter entre 40% et 100% de la prime initiale. Il en est de même pour le prix d’achat et de cession de la part, certains contrats présentent des mesures qui permettent d’alléger la superposition des frais.

Acheter des parts de SCPI en démembrement

Lorsque vous achetez des parts de SCPI en démembrement, l'usufruitier perçoit les potentiels revenus versés par la SCPI tandis que le nue-propriétaire en détient les parts sans percevoir de revenus. Le nue-propriétaire bénéficie alors d'une décote lors de l'achat en fonction de la durée de démembrement et durant cette phase, il ne supporte aucune fscalité sur le revenu associé à la SCPI. A l'issue du démembrement, le nue-propriétaire retrouve la pleine propriété de ses parts et peut donc percevoir les revenus associés à elles.

Où acheter des part de SCPI ?

Pour acheter des parts de SCPI, vous pouvez vous adresser à la société de gestion directement, à votre conseiller financier ou naturellement contacter votre conseiller Primaliance.

Comment vendre ses parts de SCPI ?

Pour vendre vos parts de SCPI, il faut adresser à la société de gestion un ordre de vente. Votre conseiller Primaliance saura vous donner toutes les informations nécessaires.

SCPI À CAPITAL VARIABLE SCPI À CAPITAL FIXE
MARCHÉ PRIMAIRE
(Augmentation de capital)
MARCHÉ SECONDAIRE
(Marché de gré à gré)
Disponibilité Toute l'année Périodique
Période défini par la société de gestion
Toute l'année
Échange organisés à fréquence régulière
prix Prix de souscription
FIXE (défini par la société de gestion)
Prix de souscription
FIXE (défini par la société de gestion)
Prix acquéreur
VARIABLE (résultat de l'offre et de la demande)
Droits d'enregistrement NON NON OUI

Les SCPI à capital variable

Les SCPI à Capital Variable sont disponibles de manière continue tout au long de l'année (sauf disposition exceptionnelle). La taille de la SCPI est directement liée aux demandes de souscription (achat) et de retrait (vente). Le prix des parts est fixé par la Société de Gestion à +/- 10% de la valeur de reconstitution. L'acquisition des parts n'est pas soumise au paiement des droits d'enregistrement.

Marché secondaire des SCPI souscription
Le volume des souscriptions compense les demandes de retrait (vente); le solde excédentaire permet d’acquérir de nouveaux immeubles et d'accroitre la taille de la SCPI.
Marché secondaire des SCPI retraits
Le volume des retraits (vente) est compensé par celui les souscriptions, puis, par les liquidités de la SCPI, et si nécessaire, par la cession d’actifs immobiliers.

Les SCPI à capital fixe

Le marché primaire

Les augmentations de capital permettent à la SCPI de collecter des capitaux pour acquérir de nouveaux immeubles et accroître la taille de son patrimoine.

Les modalités de l’augmentation de capital sont définies par la Société de Gestion (prix, montant de la collecte, dates d'ouverture et de cloture, ...).

Dans le cadre d'une augmentation de capital, l'acquisition des parts n’est pas soumise au paiement des droits d’enregistrements (émission de parts nouvelles).

Le marché secondaire (ou marché de gré à gré)

La loi du 9 juillet 2001 définit les conditions de fonctionnement du nouveau marché secondaire. Il permet d’organiser la liquidité des parts entre les associés des SCPI à capital fixe.

Les échanges, ou "confrontations", ont lieu tout au long de l'année, à dates fixes, selon une fréquence déterminée, généralement mensuelle, parfois hebdomadaire.

Le carnet d'ordre recense l'ensemble des ordres d'achat et de vente ainsi que les volumes correspondant. Les prix sont fixés librement entre les acheteurs et les vendeurs. L’acquisition des parts de SCPI sur le marché secondaire est soumise au paiement des droits d’enregistrements.

Y a-t-il une durée de détention minimale des parts de SCPI ?

Il faut considérer un placement en SCPI comme celui d’un investissement immobilier traditionnel. La durée de conservation minimale recommandée est d’environ 8 ans. Dans les faits, les associés de SCPI conservent leurs parts sur des périodes plus longues. Le taux de rotation du capital étant d’environ 2% par an, il faut en moyenne 50 ans pour que la totalité du capital soit échangée. La SCPI n’est donc pas un support spéculatif mais bel et bien un produit de rente de long terme.

Peut-on revendre ses parts à tout moment ?

POui, la SCPI permet de détenir un patrimoine immobilier sous forme de parts. En cas de besoin, il devient possible de mettre en vente une partie de son investissement en vendant ses parts de SCPI. La vente s'effectue à travers un marché réglementé. Le prix et le délai de cession restent dépendants des conditions de marché.

Prix de vente et fiscalité

Lorsque vous revendez vos parts de SCPI, vous payez l'impôt sur les plus-values immobilières. Vous en êtes exonérés après 22 années de détention. Vous paierez également les prélèvements sociaux (exonération après 30 ans de détention)

SCPI : Questions fréquentes

A quoi correspond le délai de jouissance d’une SCPI ?

Le délai de jouissance d’une SCPI est une notion relative à la perception des dividendes au moment d’une souscription. Il concerne les émissions de nouvelles parts des SCPI à capital variable ou des augmentations de capital des SCPI à capital fixe. Les parts souscrites par l’intermédiaire du marché secondaire ne sont pas concernées. 

 

Qu’est-ce que le délai de jouissance d’une SCPI ?

Ce délai correspond au décalage existant entre la date de souscription et la date d'entrée en jouissance, celle-ci étant faisant office de référence pour le versement des premiers dividendes. L’unité de temporelle est généralement mensuelle. On parle d’une entrée en jouissance au 1er jour du Xème mois suivant celui de la souscription. Il n'est imputable qu'au moment de la souscription, une fois ce délai passé, l'associé percevra ses revenus à fréquence trimestrielle.

 

Pourquoi les SCPI mettent-elles en place un délai de jouissance ?

Les capitaux collectés par une SCPI lui permettent d’acquérir de nouveaux immeubles. Bien que la plupart des sociétés de gestion anticipe la collecte de fonds, la concrétisation de l’investissement peut prendre plusieurs mois. Pendant ce temps, le nombre d’associés augmente, tandis que la collecte demeure en attente d’investissement, sur des placements de trésorerie faiblement rémunérateurs. Le délai de jouissance permet donc à la société de gestion d’investir les fonds sans toutefois risquer de diluer la rentabilité des anciens associés.

 

Un exemple de délai de jouissance

Prenons le cas d’une SCPI dont le délai de jouissance est de 3 mois, soit une prise d’effet au 1er jour du 4ème mois suivant la souscription. Si l’investissement a lieu en janvier, l’investisseur aura une prise de jouissance au 1er mai de cette même année. Dans la mesure où les dividendes sont versés à chaque fin de mois suivant le trimestre civil (avril, juillet, octobre et janvier), le nouvel associé percevra son premier dividende à la fin du mois de juillet, pour un acompte correspondant aux mois de mai et de juin. Les dividendes suivants seront versés entièrement et trimestriellement à chacune des prochaines échéances.

 

Comment se détermine le prix d’une SCPI sur le marché secondaire ?

Dans le cas des SCPI à capital fixe, la cession des parts s’effectue au travers d’un marché secondaire. Son organisation suit des règles établies et permet de mettre en relation les associés vendeurs avec de nouveaux acquéreurs.

Le marché secondaire de chaque SCPI est tenu par la société de gestion qui organise des confrontations (transactions), à une fréquence régulière, généralement mensuelle.


Avant chaque confrontation, le carnet d’ordre se remplit pour recenser l’ensemble des intentions d’achat et de vente selon deux paramètres : un nombre de parts et le prix proposé. Si les volontés des deux parties correspondent, les échanges pourront avoir lieu.

Le prix qui résultera de la confrontation correspond à celui qui aura permis d’échanger le plus grand nombre de parts.

Comment choisir son contrat d'assurance vie en SCPI ?

La baisse des rendements que subissent les fonds euros encourage les assureurs à développer des solutions alternatives. Bien que ni le capital, ni les revenus de la SCPI ne fassent l’objet d’une garantie, de nombreux contrats référencent une offre croissante en SCPI. Elle est considérée comme une unité de compte traditionnelle et suit le régime fiscal spécifique de l’assurance vie.


Cependant, choisir son contrat demeure un exercice complexe. Au-delà des caractéristiques intrinsèques du contrat (frais, diversité d’unités de comptes, rendement du fonds euros, options de gestion …), la souscription de parts de SCPI suit un traitement particulier.


Le souscripteur devra porter son attention sur le nombre de SCPI disponible et la quote-part que l’on peut y investir. La profondeur de l’offre varie généralement entre deux et une vingtaine de SCPI sur lesquelles il est possible d’affecter entre 40% et 100% de la prime initiale. Il en est de même pour le prix d’achat et de cession de la part, certains contrats présentent des mesures qui permettent d’alléger la superposition des frais. Enfin, le souscripteur pourra tenir compte du délai de jouissance pour la perception des premiers dividendes, d’éventuelles durées de détention minimale, des montants d’investissement, des supports sur lesquels il est possible de réinvestir les revenus, …


Au-delà du traitement fiscal spécifique, souscrire des parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie comporte un avantage en matière de liquidité. Celle-ci étant prise en charge par l’assureur, l’épargnant s’affranchit des règles de cession habituelles et bénéficie d’un dispositif renforcé.


Enfin, les frais annuels de gestion amoindrissent la rentabilité globale de l’opération, le niveau d’imposition du souscripteur permettra d’arbitrer entre une souscription en direct et celle dans l’assurance vie.

Lors de l’achat de parts de SCPI, est-ce mon intermédiaire qui encaisse les fonds de la souscription ?

Non. Les fonds de la souscription sont directement encaissés par la SCPI, votre intermédiaire n’encaisse aucune somme liée à la souscription. Ces fonds vont permettre à la SCPI d’accroître la taille de son patrimoine en acquérant de nouveaux immeubles.

Sur le marché secondaire et dans certains cas, c’est la société de gestion qui encaisse les fonds et assure la solvabilité de l’acheteur.

A quoi correspond la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’une SCPI ?

Traditionnellement, l’écart entre le prix de souscription et de cession d’une SCPI se compose des frais perçus par la société de gestion et de la TVA. Une partie de ces frais permettent de rémunérer le réseau de distribution, évitant ainsi toute participation supplémentaire de la part des épargnants.

Dans le cas spécifique d’une acquisition de parts sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe, ce même écart comprend les droits d’enregistrement (5% en 2018).

Le taux de distribution d’une SCPI est calculé sur la base du prix de souscription, soit net des frais de souscription.

Vous pouvez consulter le détail des échanges de parts d'une SCPI dans sa rubrique "Marché secondaire".

Quels sont les taux pratiqués pour l'acquisition de parts de SCPI à crédit ?

Dans le cadre d'un projet de constitution de patrimoine, l'acquisition de parts de SCPI est une opération de choix présentant différents avantages :

- les revenus de la SCPI contribuent largement au remboursement de l'emprunt,

- les intérêts d'emprunt sont fiscalement déductibles,

- le montant de l'investissement, ou de l'éventuel effort d'épargne, peut être ajusté à la situation et aux objectifs de chacun.

Actuellement, en 2020, les conditions de financement sont historiquement favorables. Pour un investissement sans apport, les taux constatés sur le marché oscillent entre 1,5% et 2,5%, selon le profil emprunteur et pour une durée de 15 ans (crédit amortissable).

 

 

Un chèque de banque est-il nécessaire pour souscrire des SCPI ?

Non, un simple chèque suffit. Il est également possible de régler la souscription par un virement, et dans certains cas, par prélèvement.

Dans le cas de souscription de SCPI à Capital Variable ou de SCPI à Capital Fixe en Augmentation de capital, le bénéficiaire des fonds est la SCPI elle-même.

Généralement, dans le cadre d'une souscription sur le marché secondaire d'une SCPI à Capital Fixe, le bénéficiaire est la société de gestion.

En aucun cas, votre intermédiaire ne peut encaisser vos fonds.

Peut-on acheter des parts de SCPI à tout moment ?

Oui, c’est un des atouts de la SCPI. Son système de part la rend accessible à partir de quelques centaines d’euros. Il devient ainsi possible d’investir à son rythme et en fonction de ses moyens. Si la SCPI est à capital fixe, l’achat de la SCPI se fait :
- dans le cadre d’une augmentation de capital, une émission limitée de nouvelles parts dont les conditions sont déterminées par la société de gestion,
- au travers de son marché secondaire, lieu d’échange de parts existantes, où le prix est déterminé en fonction de l’offre et de la demande. A noter que sur certaines SCPI de faible capitalisation, la disponibilité des parts est parfois très réduite.

Dans le cas d’une SCPI à capital variable, la souscription des parts est possible à tout instant, au prix fixé par la société de gestion.

 

Une SCI peut elle souscrire des parts de SCPI ?

Oui, une Société Civile Immobilière peut souscrire des parts de SCPI pour le compte de ses associés.

En revanche, celle-ci ne pourra pas amortir les parts de SCPI comme elle le ferait avec un immeuble direct.

Peut-on acheter des parts de SCPI à crédit comme un appartement traditionnel ?

Oui, la SCPI est un produit immobilier à part entière, les établissements bancaires peuvent donc financer l’achat des parts de SCPI à crédit.

C’est d’ailleurs une opération patrimoniale judicieuse car elle permet, sans disposer d’apport initial, de constituer un patrimoine et en vue d’obtenir des revenus à terme pour sa retraite par exemple.

L’octroi d’un crédit est toutefois soumis au respect de certaines conditions de ressources.


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