L'achat et la vente de parts de SCPI

Le délai de jouissance d’une SCPI est une notion relative à la perception des dividendes au moment d’une souscription. Il concerne les émissions de nouvelles parts des SCPI à capital variable ou des augmentations de capital des SCPI à capital fixe. Les parts souscrites par l’intermédiaire du marché secondaire ne sont pas concernées. 

Qu’est-ce que le délai de jouissance d’une SCPI ?

Ce délai correspond au décalage existant entre la date de souscription et la date d'entrée en jouissance, celle-ci étant faisant office de référence pour le versement des premiers dividendes. L’unité de temporelle est généralement mensuelle. On parle d’une entrée en jouissance au 1er jour du Xème mois suivant celui de la souscription. Il n'est imputable qu'au moment de la souscription, une fois ce délai passé, l'associé percevra ses revenus à fréquence trimestrielle.

Pourquoi les SCPI mettent-elles en place un délai de jouissance ?

Les capitaux collectés par une SCPI lui permettent d’acquérir de nouveaux immeubles. Bien que la plupart des sociétés de gestion anticipe la collecte de fonds, la concrétisation de l’investissement peut prendre plusieurs mois. Pendant ce temps, le nombre d’associés augmente, tandis que la collecte demeure en attente d’investissement, sur des placements de trésorerie faiblement rémunérateurs. Le délai de jouissance permet donc à la société de gestion d’investir les fonds sans toutefois risquer de diluer la rentabilité des anciens associés.

Un exemple de délai de jouissance

Prenons le cas d’une SCPI dont le délai de jouissance est de 3 mois, soit une prise d’effet au 1er jour du 4ème mois suivant la souscription. Si l’investissement a lieu en janvier, l’investisseur aura une prise de jouissance au 1er mai de cette même année. Dans la mesure où les dividendes sont versés à chaque fin de mois suivant le trimestre civil (avril, juillet, octobre et janvier), le nouvel associé percevra son premier dividende à la fin du mois de juillet, pour un acompte correspondant aux mois de mai et de juin. Les dividendes suivants seront versés entièrement et trimestriellement à chacune des prochaines échéances.

Dans le cas des SCPI à capital fixe, la cession des parts s’effectue au travers d’un marché secondaire. Son organisation suit des règles établies et permet de mettre en relation les associés vendeurs avec de nouveaux acquéreurs.

Le marché secondaire de chaque SCPI est tenu par la société de gestion qui organise des confrontations (transactions), à une fréquence régulière, généralement mensuelle.

Avant chaque confrontation, le carnet d’ordre se remplit pour recenser l’ensemble des intentions d’achat et de vente selon deux paramètres : un nombre de parts et le prix proposé. Si les volontés des deux parties correspondent, les échanges pourront avoir lieu.

Le prix qui résultera de la confrontation correspond à celui qui aura permis d’échanger le plus grand nombre de parts.

La baisse des rendements que subissent les fonds euros encourage les assureurs à développer des solutions alternatives. Bien que ni le capital, ni les revenus de la SCPI ne fassent l’objet d’une garantie, de nombreux contrats référencent une offre croissante en SCPI. Elle est considérée comme une unité de compte traditionnelle et suit le régime fiscal spécifique de l’assurance vie.

Cependant, choisir son contrat demeure un exercice complexe. Au-delà des caractéristiques intrinsèques du contrat (frais, diversité d’unités de comptes, rendement du fonds euros, options de gestion …), la souscription de parts de SCPI suit un traitement particulier.

Le souscripteur devra porter son attention sur le nombre de SCPI disponible et la quote-part que l’on peut y investir. La profondeur de l’offre varie généralement entre deux et une vingtaine de SCPI sur lesquelles il est possible d’affecter entre 40% et 100% de la prime initiale. Il en est de même pour le prix d’achat et de cession de la part, certains contrats présentent des mesures qui permettent d’alléger la superposition des frais. Enfin, le souscripteur pourra tenir compte du délai de jouissance pour la perception des premiers dividendes, d’éventuelles durées de détention minimale, des montants d’investissement, des supports sur lesquels il est possible de réinvestir les revenus, …

Au-delà du traitement fiscal spécifique, souscrire des parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie comporte un avantage en matière de liquidité. Celle-ci étant prise en charge par l’assureur, l’épargnant s’affranchit des règles de cession habituelles et bénéficie d’un dispositif renforcé.

Enfin, les frais annuels de gestion amoindrissent la rentabilité globale de l’opération, le niveau d’imposition du souscripteur permettra d’arbitrer entre une souscription en direct et celle dans l’assurance vie.

Non. Les fonds de la souscription sont directement encaissés par la SCPI, votre intermédiaire n’encaisse aucune somme liée à la souscription. Ces fonds vont permettre à la SCPI d’accroître la taille de son patrimoine en acquérant de nouveaux immeubles.

Sur le marché secondaire et dans certains cas, c’est la société de gestion qui encaisse les fonds et assure la solvabilité de l’acheteur.

Traditionnellement, l’écart entre le prix de souscription et de cession d’une SCPI se compose des frais perçus par la société de gestion et de la TVA. Une partie de ces frais permettent de rémunérer le réseau de distribution, évitant ainsi toute participation supplémentaire de la part des épargnants.

Dans le cas spécifique d’une acquisition de parts sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe, ce même écart comprend les droits d’enregistrement (5% en 2018).

Le taux de distribution d’une SCPI est calculé sur la base du prix de souscription, soit net des frais de souscription.

Vous pouvez consulter le détail des échanges de parts d'une SCPI dans sa rubrique "Marché secondaire".

En période de ralentissement économique, les SCPI se trouvent sur un terrain qui leur est favorable. Le fait d’investir sur leurs fonds propres, sans appel au crédit, confère aux SCPI des garanties significatives pour négocier leurs acquisitions face à des vendeurs désireux de se désendetter ou à des propriétaires « utilisateurs » qui recherchent des ressources pour se recentrer sur leur cœur de métier.

Dans un tel contexte, les SCPI font figure d’investisseurs opportunistes capables de capter des opportunités de marché.

Les nouvelles acquisitions peuvent ainsi avoir un effet positif sur la rentabilité globale du parc immobilier. A l’inverse, le patrimoine historique de la SCPI fera l’objet de négociations souvent favorables aux locataires.

Dans le cadre d'un projet de constitution de patrimoine, l'acquisition de parts de SCPI est une opération de choix présentant différents avantages :

- les revenus de la SCPI contribuent largement au remboursement de l'emprunt,

- les intérêts d'emprunt sont fiscalement déductibles,

- le montant de l'investissement, ou de l'éventuel effort d'épargne, peut être ajusté à la situation et aux objectifs de chacun.

Actuellement, en 2020, les conditions de financement sont historiquement favorables. Pour un investissement sans apport, les taux constatés sur le marché oscillent entre 1,5% et 2,5%, selon le profil emprunteur et pour une durée de 15 ans (crédit amortissable).

Non, un simple chèque suffit. Il est également possible de régler la souscription par un virement, et dans certains cas, par prélèvement.

Dans le cas de souscription de SCPI à Capital Variable ou de SCPI à Capital Fixe en Augmentation de capital, le bénéficiaire des fonds est la SCPI elle-même.

Généralement, dans le cadre d'une souscription sur le marché secondaire d'une SCPI à Capital Fixe, le bénéficiaire est la société de gestion.

En aucun cas, votre intermédiaire ne peut encaisser vos fonds.

Oui, c’est un des atouts de la SCPI. Son système de part la rend accessible à partir de quelques centaines d’euros. Il devient ainsi possible d’investir à son rythme et en fonction de ses moyens. Si la SCPI est à capital fixe, l’achat de la SCPI se fait :
- dans le cadre d’une augmentation de capital, une émission limitée de nouvelles parts dont les conditions sont déterminées par la société de gestion,
- au travers de son marché secondaire, lieu d’échange de parts existantes, où le prix est déterminé en fonction de l’offre et de la demande. A noter que sur certaines SCPI de faible capitalisation, la disponibilité des parts est parfois très réduite.

Dans le cas d’une SCPI à capital variable, la souscription des parts est possible à tout instant, au prix fixé par la société de gestion.

Oui, une Société Civile Immobilière peut souscrire des parts de SCPI pour le compte de ses associés.

En revanche, celle-ci ne pourra pas amortir les parts de SCPI comme elle le ferait avec un immeuble direct.

Dans le cas des SCPI à capital fixe, la cession des parts s’effectue au travers d’un marché secondaire. Son organisation suit des règles établies et permet de mettre en relation les associés vendeurs avec de nouveaux acquéreurs.

Le marché secondaire de chaque SCPI est tenu par la société de gestion qui organise des confrontations (transactions), à une fréquence régulière, généralement mensuelle.

Avant chaque confrontation, le carnet d’ordre se remplit pour recenser l’ensemble des intentions d’achat et de vente selon deux paramètres : un nombre de parts et le prix proposé. Si les volontés des deux parties correspondent, les échanges pourront avoir lieu.

Le prix qui résultera de la confrontation correspond à celui qui aura permis d’échanger le plus grand nombre de parts.

Traditionnellement, l’écart entre le prix de souscription et de cession d’une SCPI se compose des frais perçus par la société de gestion et de la TVA. Une partie de ces frais permettent de rémunérer le réseau de distribution, évitant ainsi toute participation supplémentaire de la part des épargnants.

Dans le cas spécifique d’une acquisition de parts sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe, ce même écart comprend les droits d’enregistrement (5% en 2018).

Le taux de distribution d’une SCPI est calculé sur la base du prix de souscription, soit net des frais de souscription.

Vous pouvez consulter le détail des échanges de parts d'une SCPI dans sa rubrique "Marché secondaire".

Lorsqu’un associé d’une SCPI à capital variable souhaite vendre ses parts, c’est la SCPI elle-même qui va racheter les parts à un prix déterminé par la société de gestion.

La demande de rachat est compensée par les demandes de souscription, puis par les liquidités dont dispose la SCPI. Dans un contexte « normal » de marché, le délai de rachat varie entre 2 à 4 semaines. En cas de demande massive, la SCPI sera contrainte à la revente d’actifs immobilier auquel cas ce délai peut atteindre plusieurs mois.

En théorie, rien n’empêche la cession des parts de SCPI en cours de démembrement temporaire.

La pratique est différente. Ce type de marché n’est pas organisé et les cessions de gré à gré s’opèrent à des conditions généralement défavorables au vendeur.

Mieux vaut donc considérer que les sommes placées en démembrement seront conservées pendant la durée du démembrement.

Le délai de cession des parts dépend du type de SCPI.

Dans le cas des SCPI à capital fixe, les confrontations entre l’offre et la demande ont lieu à une fréquence généralement mensuelle, parfois hebdomadaire. Le succès d’un ordre dépend du prix et des volumes d’achat. Pour connaître l’orientation du marché, il est recommandé de consulter le carnet d’ordre.

En matière de SCPI à capital variable, le délai est d’environ 2 semaines, à condition de marché « normale ».

Oui, la SCPI permet de détenir un patrimoine immobilier sous forme de parts. En cas de besoin, il devient possible de mettre en vente une partie de son investissement. La vente s'effectue à travers un marché réglementé. Le prix et le délai de cession restent dépendants des conditions de marché.