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Pourquoi investir dans une SCPI ?

Pourquoi investir dans une SCPI ?

Une épargne pour tous

Grâce à la SCPI, devenir propriétaire immobilier devient accessible à tous. En effet, le système de parts permet à chacun de pouvoir investir dans de l'immobilier d'entreprise (bureaux, murs de magasins, ...) à partir de quelques milliers d'euros.

Une diversification gagnante

En raison de ses caractéristiques uniques, la SCPI permet de diversifier son épargne sur de l'immobilier d'entreprise, caractérisé par ses rendements élevés. De plus, son caractère immobilier lui confère une stabilité renforcée par rapport à celle des OPCVM traditionnels.

un effet de levier possible

La SCPI est l'un des rares produits d'épargne à pouvoir être souscrit à crédit. Ce montage permet de rembourser le crédit avec les revenus de la SCPI ce qui réduit nettement l'effort d'épargne. Cette différence positive entre le rendement de la SCPI et le taux de crédit permet de se constituer un patrimoine de manière optimisée.

un patrimoine immobilier mutualisé

Acquérir des parts de SCPI correspond à un investissement réparti sur plusieurs dizaines d'immeubles répartis sur les principales métropoles françaises, voir européennes. Cette mutualisation assure une bonne répartition de son placement.

un revenu locatif maîtrisé

Le revenu de la SCPI provient d'un grand nombre de locataires ce qui permet d'éviter les aléas locatifs d'un investissement locatif direct où l'on dépend d'un unique locataire. Cette mutualisation assure une meilleure régularité des revenus distribués.

un projet patrimonial sur mesure

Obtenir des revenus immédiats, préparer sa retraite, constituer un patrimoine à crédit, réduire ses impôts (impôt sur le revenu, IFI), protéger sa famille ou transmettre un patrimoine, ... sont autant de projets auxquels les SCPI apportent des réponses efficaces.

la disponibilité de l'épargne

La SCPI est un produit d'épargne immobilier de moyen et long terme (> 8 ans). Le marché secondaire des parts offre la possibilité de revendre tout ou partie de son portefeuille tout au long de l'année. En cas de necessité, la revente de quelques parts est donc possible.

SCPI : Questions fréquentes

A quoi correspond le délai de jouissance d’une SCPI ?

Le délai de jouissance d’une SCPI est une notion relative à la perception des dividendes au moment d’une souscription. Il concerne les émissions de nouvelles parts des SCPI à capital variable ou des augmentations de capital des SCPI à capital fixe. Les parts souscrites par l’intermédiaire du marché secondaire ne sont pas concernées. 

Qu’est-ce que le délai de jouissance d’une SCPI ?

Ce délai correspond au décalage existant entre la date de souscription et la date d'entrée en jouissance, celle-ci étant faisant office de référence pour le versement des premiers dividendes. L’unité de temporelle est généralement mensuelle. On parle d’une entrée en jouissance au 1er jour du Xème mois suivant celui de la souscription. Il n'est imputable qu'au moment de la souscription, une fois ce délai passé, l'associé percevra ses revenus à fréquence trimestrielle.

Pourquoi les SCPI mettent-elles en place un délai de jouissance ?

Les capitaux collectés par une SCPI lui permettent d’acquérir de nouveaux immeubles. Bien que la plupart des sociétés de gestion anticipe la collecte de fonds, la concrétisation de l’investissement peut prendre plusieurs mois. Pendant ce temps, le nombre d’associés augmente, tandis que la collecte demeure en attente d’investissement, sur des placements de trésorerie faiblement rémunérateurs. Le délai de jouissance permet donc à la société de gestion d’investir les fonds sans toutefois risquer de diluer la rentabilité des anciens associés.

Un exemple de délai de jouissance

Prenons le cas d’une SCPI dont le délai de jouissance est de 3 mois, soit une prise d’effet au 1er jour du 4ème mois suivant la souscription. Si l’investissement a lieu en janvier, l’investisseur aura une prise de jouissance au 1er mai de cette même année. Dans la mesure où les dividendes sont versés à chaque fin de mois suivant le trimestre civil (avril, juillet, octobre et janvier), le nouvel associé percevra son premier dividende à la fin du mois de juillet, pour un acompte correspondant aux mois de mai et de juin. Les dividendes suivants seront versés entièrement et trimestriellement à chacune des prochaines échéances.

Comment se détermine le prix d’une SCPI sur le marché secondaire ?

Dans le cas des SCPI à capital fixe, la cession des parts s’effectue au travers d’un marché secondaire. Son organisation suit des règles établies et permet de mettre en relation les associés vendeurs avec de nouveaux acquéreurs.

Le marché secondaire de chaque SCPI est tenu par la société de gestion qui organise des confrontations (transactions), à une fréquence régulière, généralement mensuelle.


Avant chaque confrontation, le carnet d’ordre se remplit pour recenser l’ensemble des intentions d’achat et de vente selon deux paramètres : un nombre de parts et le prix proposé. Si les volontés des deux parties correspondent, les échanges pourront avoir lieu.

Le prix qui résultera de la confrontation correspond à celui qui aura permis d’échanger le plus grand nombre de parts.

Comment choisir son contrat d'assurance vie en SCPI ?

La baisse des rendements que subissent les fonds euros encourage les assureurs à développer des solutions alternatives. Bien que ni le capital, ni les revenus de la SCPI ne fassent l’objet d’une garantie, de nombreux contrats référencent une offre croissante en SCPI. Elle est considérée comme une unité de compte traditionnelle et suit le régime fiscal spécifique de l’assurance vie.


Cependant, choisir son contrat demeure un exercice complexe. Au-delà des caractéristiques intrinsèques du contrat (frais, diversité d’unités de comptes, rendement du fonds euros, options de gestion …), la souscription de parts de SCPI suit un traitement particulier.


Le souscripteur devra porter son attention sur le nombre de SCPI disponible et la quote-part que l’on peut y investir. La profondeur de l’offre varie généralement entre deux et une vingtaine de SCPI sur lesquelles il est possible d’affecter entre 40% et 100% de la prime initiale. Il en est de même pour le prix d’achat et de cession de la part, certains contrats présentent des mesures qui permettent d’alléger la superposition des frais. Enfin, le souscripteur pourra tenir compte du délai de jouissance pour la perception des premiers dividendes, d’éventuelles durées de détention minimale, des montants d’investissement, des supports sur lesquels il est possible de réinvestir les revenus, …


Au-delà du traitement fiscal spécifique, souscrire des parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie comporte un avantage en matière de liquidité. Celle-ci étant prise en charge par l’assureur, l’épargnant s’affranchit des règles de cession habituelles et bénéficie d’un dispositif renforcé.


Enfin, les frais annuels de gestion amoindrissent la rentabilité globale de l’opération, le niveau d’imposition du souscripteur permettra d’arbitrer entre une souscription en direct et celle dans l’assurance vie.

Lors de l’achat de parts de SCPI, est-ce mon intermédiaire qui encaisse les fonds de la souscription ?

Non. Les fonds de la souscription sont directement encaissés par la SCPI, votre intermédiaire n’encaisse aucune somme liée à la souscription. Ces fonds vont permettre à la SCPI d’accroître la taille de son patrimoine en acquérant de nouveaux immeubles.

Sur le marché secondaire et dans certains cas, c’est la société de gestion qui encaisse les fonds et assure la solvabilité de l’acheteur.

A quoi correspond la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’une SCPI ?

Traditionnellement, l’écart entre le prix de souscription et de cession d’une SCPI se compose des frais perçus par la société de gestion et de la TVA. Une partie de ces frais permettent de rémunérer le réseau de distribution, évitant ainsi toute participation supplémentaire de la part des épargnants.

Dans le cas spécifique d’une acquisition de parts sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe, ce même écart comprend les droits d’enregistrement (5% en 2018).

Le taux de distribution d’une SCPI est calculé sur la base du prix de souscription, soit net des frais de souscription.

Vous pouvez consulter le détail des échanges de parts d'une SCPI dans sa rubrique "Marché secondaire".

Un chèque de banque est-il nécessaire pour souscrire des SCPI ?

Non, un simple chèque suffit. Il est également possible de régler la souscription par un virement, et dans certains cas, par prélèvement.

Dans le cas de souscription de SCPI à Capital Variable ou de SCPI à Capital Fixe en Augmentation de capital, le bénéficiaire des fonds est la SCPI elle-même.

Généralement, dans le cadre d'une souscription sur le marché secondaire d'une SCPI à Capital Fixe, le bénéficiaire est la société de gestion.

En aucun cas, votre intermédiaire ne peut encaisser vos fonds.

Comment mesurer la qualité d'une société de gestion ?

Les sociétés de gestion de SCPI se différencient à de nombreux titres. En estimer la qualité est un exercice complexe, mais certains critères peuvent fournir des indicateurs de choix :

- Intégration des métiers : une société de gestion qui assure elle même les relations avec les locataires de la SCPI ou le sourcing des immeubles aura une maîtrise avancée de ses marchés et de la gestion de son parc immobilier.

- Historique de l'équipe de l'équipe de gestion,

- Performance de l'ensemble des fonds gérés,

- Niveau de spécialisation : une société de gestion spécialisée présentera, au sein de sa spécialité, une meilleure maîtrise que ses confrères généralistes. Parmi les élément de spécialisation : le secteur immobilier (bureau, commerce, résidentiel, entrepôts, ...) , zone géographique, taille unitaire des immeubles ou encore stratégie spécifique (environnementale par exemple).

- Transparence de l'information délivrée.

Comment préparer sa succession avec des parts de SCPI ?

Les parts de SCPI font partie intégrante du patrimoine immobilier d’un contribuable. En cas de succession, la transmission de parts de SCPI aux héritiers sera donc taxée au titre des droits de succession défini par le régime de droit commun.

Les SCPI présentent plus de souplesse qu’un bien immobilier détenu en direct, du fait de la divisibilité en parts égales, ce qui vient simplifier leur transmission.

Il est possible d’anticiper sur la succession en réalisant une donation en démembrement de propriété à ses héritiers. Le principe consiste à transmettre la nue-propriété des parts et de conserver l’usufruit de manière à percevoir les revenus. Le(s) nu-propriétaire(s) récupérera(ont) la pleine propriété des parts au moment de la succession. Les droits auront été payés au moment de la donation.

Ce système permet d’optimiser la transmission du patrimoine puisque la valeur des parts retenue sera décotée, en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation (cf lexique : « démembrement »).

Une SCI peut elle souscrire des parts de SCPI ?

Oui, une Société Civile Immobilière peut souscrire des parts de SCPI pour le compte de ses associés.

En revanche, celle-ci ne pourra pas amortir les parts de SCPI comme elle le ferait avec un immeuble direct.

Quels investissements immobiliers la SCPI peut elle réaliser ?

La gestion d’une SCPI est régie par un cadre réglementaire rigoureux.

Le cadre de gestion a pour but d’en faire un véhicule sécurisé dans une optique de long terme : pas d’arbitrage immobilier avant 6 ans de détention, niveau des nouvelles constructions et de l’endettement conditionnés...


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