SCPI de plus-value : une stratégie d'investissement patrimoniale à long terme

La société de placement immobilier de plus-value est aussi connue sous le nom de SCPI de capitalisation. Son objectif est d'acheter et de revendre des biens immobiliers, dans l'optique de réaliser une plus-value, tandis que la SCPI de rendement privilégie la distribution de revenus réguliers issus des loyers, les plus-values de cession constituant un objectif secondaire dans sa stratégie de gestion. 
Dans un cas comme dans l’autre, il s’agit d’un objectif et non d’une garantie, la SCPI demeurant un investissement à risque de perte en capital et sans promesse de revenus.

• La société de placement immobilier de plus-value est aussi connue sous le nom de SCPI de capitalisation. Son objectif est d'acheter et de revendre des biens immobiliers, dans l'optique de réaliser une plus-value, tandis que la SCPI de rendement privilégie la distribution de revenus réguliers issus des loyers, les plus-values de cession constituant un objectif secondaire dans sa stratégie de gestion. Pour maximiser les chances d'obtenir un prix de vente supérieur au prix d'achat, la SCPI de capitalisation s'intéresse aux biens suivants :
• Les immeubles anciens à rénover.
• Les immeubles se trouvant dans des secteurs, où le potentiel de hausse des prix est important.
• L'achat en nue propriété, c'est-à-dire que la SCPI renonce à percevoir un loyer en contrepartie d'une décote importante. L'achat de biens immobiliers avec un loyer plafonné, comme les habitations soumises à la loi de 1948.
• L'achat de biens atypiques. 

L'investissement dans ce type de SCPI peut convenir aux investisseurs :

• N'ayant pas besoin de revenus immédiatement, car le montant des revenus redistribués est faible voire nul.
• Ayant une vision à long terme.
• Ayant une forte tolérance aux risques, car la plus-value n'est pas garantie.
• Souhaitant diversifier leur patrimoine, l'investissement dans une SCPI de capitalisation intervenant le plus souvent en complément de l'investissement dans une SCPI de rendement ou d'autres classes d'actifs.

Par ailleurs, ce type de SCPI peut également intéresser les investisseurs sensibles à la fiscalité des plus-values immobilières. En effet, les SCPI de capitalisation bénéficient du régime des plus-values immobilières des particuliers :

• L’impôt sur le revenu est réduit progressivement à partir de la 6e année, avec une exonération totale après 22 ans de détention.
• Les prélèvements sociaux (17,2 %) suivent une trajectoire d’allègement plus lente, avec une exonération complète au bout de 30 ans.

Ce système d’abattement progressif permet, à terme, d’effacer tout ou partie de la fiscalité sur la plus-value. Il peut ainsi s’avérer intéressant pour les investisseurs qui envisagent une revente future ou une transmission, à condition de conserver les parts suffisamment longtemps. La fiscalité demeure fonction de la situation individuelle de l’investisseur et des dispositions en vigueur. Elle est susceptible d’évoluer et ne peut constituer le seul motif d’investissement.

Avantages de la SCPI de PV

L'investissement dans une SCPI de plus-value présente plusieurs caractéristiques distinctives qui peuvent constituer des avantages selon le profil de l'investisseur. En termes de stratégie d'investissement, ces SCPI recherchent des biens immobiliers qu'elles estiment sous-valorisés ou présentant un potentiel de revalorisation, permettant théoriquement de générer des plus-values à terme, bien que cette performance ne soit jamais garantie et dépende de nombreux facteurs de marché. 

Sur le plan fiscal, les distributions limitées pendant la période de détention réduisent l'impact sur l'imposition annuelle des revenus, contrairement aux SCPI de rendement qui génèrent des revenus fonciers imposables chaque année, et les abattements pour durée de détention peuvent alléger la fiscalité des plus-values lors de la cession après plusieurs années de détention.

Concernant l'accessibilité, l'investissement via une SCPI permet d'accéder au marché immobilier avec un ticket d'entrée généralement plus faible qu'un achat en direct, et délègue la gestion opérationnelle (recherche de biens, travaux, gestion locative, arbitrages) à des professionnels spécialisés en contrepartie de frais, libérant l'investisseur de ces contraintes techniques et temporelles. 

En matière de diversification, une SCPI mutualise les risques en investissant dans plusieurs biens répartis géographiquement et sectoriellement, réduisant l'exposition aux aléas d'un bien unique, même si le risque immobilier global demeure et que la performance dépend des conditions de marché. Toutefois, ces avantages potentiels s'accompagnent de risques spécifiques : illiquidité relative des parts, dépendance à la stratégie de la société de gestion, absence de maîtrise directe des décisions d'investissement, et incertitude sur la réalisation effective des plus-values espérées.

Inconvénients de la SCPI de plus-value

En investissant dans une SCPI de plus-value, l’épargnant renonce à percevoir des revenus réguliers, non pas en raison de la durée de détention, mais parce que ces SCPI privilégient la valorisation du capital à long terme plutôt que la distribution de loyers.                                                                                             Si l'investisseur a besoin de liquidité et décide de revendre ses parts, il risque de patienter plusieurs mois avant de trouver un acheteur. De plus, la revente des parts n’est pas garantie. Par ailleurs, la valorisation des parts acquises dans la SCPI est incertaine, puisqu'elle dépend du marché immobilier et de la stratégie adoptée par la société de gestion. Il est donc important de se renseigner sur cette société en analysant plusieurs indicateurs clés : la qualité et l'expérience de l'équipe de gestion, la transparence des rapports financiers et de gestion, la cohérence de la stratégie d'investissement avec les objectifs annoncés, la diversification géographique et sectorielle du patrimoine, les frais appliqués, l'historique des performances (si disponible), et la solidité financière de la société de gestion. Enfin, la plus-value est taxée au régime des particuliers, avec paiement des prélèvements sociaux.

Cette approche permet d'évaluer objectivement une SCPI sur des critères mesurables plutôt que sur son ancienneté, une SCPI récente pouvant tout à fait présenter des indicateurs solides si elle est portée par une équipe expérimentée et une stratégie claire. Il faut toutefois rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La SCPI est une société dite fiscalement transparente. Cela signifie qu’elle ne paie pas elle-même l’impôt sur les sociétés ; ce sont les associés (les porteurs de parts) qui sont directement imposés sur les revenus ou plus-values qu’ils perçoivent.

En cas de plus-value réalisée lors de la revente des parts, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique, avec les abattements pour durée de détention évoqués plus haut (exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans en l’état de la législation actuelle).

Cependant, il est également possible de détenir des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie. Dans ce cas, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique, et non celle des plus-values immobilières.

Concrètement, après 8 ans de détention du contrat, les gains (plus-values, intérêts, revalorisation des parts SCPI) générés au sein du contrat bénéficient d’un abattement annuel de :

• 4 600 € pour une personne seule ;
• 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune.

Au-delà de ces montants, les gains peuvent être taxés soit au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 7,5 %, soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon l’option choisie. Attention, toutefois, les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus dans tous les cas, même après 8 ans.

Bon à savoir : Le prorata de gains imposables en assurance-vie permet de n’imposer, lors d’un rachat, que la part correspondant aux intérêts dans la somme retirée. Cette part taxable est calculée grâce à une formule proportionnelle qui distingue capital et gains, afin de déterminer précisément le montant soumis à l’impôt quel que soit l’âge du contrat.

Les plus-values sur les cessions d’immeubles

En cas de cession d'un immeuble par la SCPI, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son coût d'acquisition "Acte En Mains" (AEM). L'AEM représente le coût total d'acquisition du bien, incluant le prix d'achat initial ainsi que l'ensemble des frais annexes : honoraires du notaire, droits d'enregistrement, frais d'agence, éventuels travaux de rénovation ou d'aménagement réalisés, et tous autres frais nécessaires à l'acquisition et à la mise en location du bien. Cette méthode de calcul basée sur l'AEM permet d'obtenir la plus-value réelle en tenant compte de l'investissement total consenti par la SCPI. Avant application de l'impôt sur la plus-value nette réalisée, un abattement pour durée de détention est appliqué, à partir de la 6ème année :

La plus-value, après abattement, est taxée à hauteur de 19% au titre de l'impôt sur le revenu (avec une taxe supplémentaire et progressive pour une plus-value de plus de 50.000 €) et à hauteur de 17,2% pour les prélèvements sociaux.

Voici 4 critères pour sélectionner une SCPI de plus-value :

1. Les perspectives de valorisation, en regardant, notamment, le taux de rendement interne (TRI) c'est-à-dire la rentabilité de l'investissement sur une période donnée, et la variation de la valeur des parts, tout en gardant en tête que la performance n’est jamais garantie.
2. La solidité de la société de gestion. Vérifiez qu’elle dispose d’un agrément AMF, d’une expérience reconnue dans la gestion de SCPI, de fonds propres suffisants et d’une gouvernance claire.
3. Le niveau et la structure des frais. Lisez attentivement la documentation (DIC, bulletins trimestriels) pour évaluer les frais de souscription, de gestion, de cession, etc. Comparer plusieurs SCPI vous permet de situer ces frais dans la moyenne du marché et d’en mesurer l’impact sur la rentabilité à long terme.
4. La qualité et la localisation du patrimoine. Privilégiez des SCPI dont les actifs sont bien localisés, diversifiés géographiquement et sectoriellement, et cohérents avec la stratégie annoncée.

Des frais raisonnables [h]et transparents.[i]
La qualité et la localisation du patrimoine.

Ces critères de choix ne doivent pas effacer la compréhension des risques inhérents à l’investissement : liquidité limitée, horizon long, revenus et capital non garantis.
 

L'investissement en SCPI de plus-value peut être complémentaire à la SCPI de rendement. Contrairement aux SCPI de rendement, qui visent la distribution régulière de revenus (sans garantie, et dépendant du marché locatif), les SCPI de plus-value visent à faire croître la valeur du capital investi dans le temps, en s'appuyant sur une éventuelle revalorisation du patrimoine immobilier détenu.

Elles peuvent ainsi venir compléter une allocation déjà exposée à des SCPI de rendement, qui, elles, cherchent à verser des loyers réguliers (sans garantie). Cette combinaison permet d'équilibrer distribution de revenus et potentiel de valorisation, en fonction des objectifs de l’épargnant.

Pour les profils ayant un horizon d’investissement long et n’ayant pas besoin de revenus potentiels immédiats, l’intégration d’une SCPI de plus-value peut répondre à une logique de capitalisation progressive. Elle peut également permettre une diversification du portefeuille immobilier, en s’exposant à des stratégies ou typologies d’actifs différentes (logements sociaux, résidences gérées, foncier, etc.).

Attention, toutefois, comme toujours, la répartition entre SCPI de rendement et SCPI de plus-value doit être adaptée au profil de l’investisseur, à sa situation fiscale, à sa capacité à immobiliser des fonds sur plusieurs années, et à son appétence au risque.