Emission en Replay - L'essor de l'immobilier de logistique

 
 
 

 

AU PROGRAMME DE NOTRE EMISSION LIVE (45 min) : 

 

Jérémy SCHORR, Directeur Commercial de PRIMALIANCE

et son invité, Benjamin LE BAUT, Directeur général de la Société de Gestion ALDERAN analysent les opportunités d'investissements SCPI dans le secteur des locaux d'activités et de la logistique.

Soutenu par des fondamentaux favorables, l’immobilier logistique constitue très certainement, dès maintenant, un axe majeur d’investissement et de diversification pour le patrimoine de tout investisseur. Nos experts apportent leurs éclairages sur les questions suivantes :

Quels indicateurs soulignent la solidité du secteur de la logistique ? 

Comment saisir les bonnes opportunités par le biais des SCPI ? 

Comment la SCPI  ACTIVIMMO de ALDERAN, 1ère SCPI exclusivement logistique, a-t-elle traversé la crise ?    

 

1 – Présentation de la Société de Gestion Alderan 

Alderan est une jeune société de gestion et sa SCPI Activimmo, créée en 2019, est encore plus récente. Cependant, la société de gestion Alderan bénéficie d’un savoir-faire historique dans les métiers de la logistique : c’est une classe d’actifs sur laquelle Alderan opère depuis près de 20 ans. Les fondateurs historiques ont été eux-mêmes utilisateurs de cette classe d’actifs quand ils travaillaient pour le Groupe Novaliance, groupe de transport et de logistique. Ils ont décidé de créer la foncière Ojirel il y a 20 ans, structure d’investissements dans les locaux d’activité et la logistique. Aujourd’hui, Alderan, société de gestion filiale de la foncière Ojirel, bénéficie de ce savoir-faire.

Alderan propose des véhicules d’investissements club deal, OPPCI, et depuis 2019, SCPI. Son patrimoine sous gestion est d’environ 330 million d’euros.

2 - Pourquoi ce choix d’Alderan de lancer une SCPI 100% dédiée à la logistique ?

Les raisons sont multiples pour la création de la SCPI Activimmo :

La classe d’actif des locaux d’activité et de la logistique est assez méconnue, notamment par le grand public. Aujourd’hui, la plupart des SCPI sont orientées vers des actifs plus classiques que sont les bureaux et les commerces. Il y a un besoin de pédagogie vis-à-vis des investisseurs pour expliquer l’intérêt de cette classe d’actifs peu connue, comme la logique de la logistique est beaucoup plus BtoB et parle moins au grand public.

Par ailleurs, cette classe d’actifs a ses propres modes de fonctionnement et ses propres réseaux immobiliers (apporteurs d’affaires, commercialisateurs, clients locataires…). C’est là que l’expertise de la Société de Gestion est importante pour en faire bénéficier le grand public.

Ainsi, Alderan permet à un épargnant et à un souscripteur de diversifier, mais en ayant une approche extrêmement pure et en se limitant à leurs compétences strictes mais fortes, sur une classe d’actifs qu’ils maitrisent bien.

3 – Quelles perspectives pour le secteur de la logistique en France ?

Il y a eu plus de 20% d’augmentation sur l’investissement en logistique. Cette croissance est liée à l’intérêt qu’ont vu les investisseurs au sens large (grand public et institutionnels) sur cette classe d’actifs : elle permet de servir des rendements qui sont plutôt « haut de fourchette ».

Le deuxième intérêt, dans une vision plus moyen, voire long terme, est que le secteur de la logistique offre des perspectives d’évolution extrêmement intéressantes ; La logistique et les locaux d’activité sont portés par un contexte général assez favorable, notamment avec l’évolution du e-commerce. Sur les 5 dernières année, l’évolution du ecommerce est de l’ordre de 12% en moyenne. Tous ces biens achetés via le e-commerce doivent être transportés, stockés, livrés de plus en plus rapidement. L’immobilier logistique participe de ce maillage et de cet accompagnement de la chaine logistique. Par ailleurs, la crise du covid-19 a mis en avant l’importance stratégique de la filière logistique au sens large pour être approvisionnés dans des périodes un peu troublées.

Dernier point important, il y a une double corrélation qui laisse à penser que les perspectives sont favorables sur l’évolution des loyers :

Qui dit évolution des modes de consommation, de plus en plus de logistique, de plus en plus de transporteurs… fait qu’il y aura une demande accrue de locaux, et donc plus de pression sur les loyers, qui évolueront à la hausse comme la demande augmente.

 Autre point, quand on compare à nos voisins européens : le loyer moyen en logistique en France est entre 50 et 55€/ m², largement inférieur aux loyers constatés en Allemagne et au Royaume-Uni. UK. Il y a donc une marge de progression assez intéressante en termes de loyers et donc d’augmentation potentielle du rendement.

Il faut garder en tête que l’essor du e-commerce n’est pas le seul élément qui booste la demande en logistique. Il y a également la logistique du dernier km. On parle aussi post crise d‘une forme de réindustrialisation de la France. Ce sont des éléments au-delà du e-commerce qui peuvent participer à l’augmentation de l’activité logistique au sens large en France, et cette activité aura besoin de bâtiments pour l’héberger.

4 – Quel est l’ADN de la SCPI ACTVIMMO ? Quelle est sa stratégie d’investissement ?

Il faut déjà noter que le nom de la SCPI est Activimmo et non Logistiquimmo.

En effet, la logistique est une terminologie qui recouvre des actifs assez différents. On distingue 2 types de logistique :

La logistique historique classique, qui consiste à regrouper sur un site et à stocker (entrepôts de 20 000 / 30 000 m²). Cette logistique a pas mal évolué au cours du temps pour donner naissance à la logistique XXL, avec ses entrepôts énormes qui dépassent 100 000 m², pour des chargeurs comme Conforama ou d’autres. Ce n’est pas forcément la logistique qui intéresse Activimmo.

La cible d’Activimmo est cette logistique un peu plus récente dans la visibilité de cette classe d’actifs : les locaux de stockage du dernier km, de telle sorte que les opérateurs soient en mesure de livrer dans des délais de plus en plus contraints. L’élément le plus important est l’équivalent de la zone de chanlandise qu’on évoque sur les centres commerciaux : capter avec un certain temps de trajet une population ou un bassin de consommation. La localisation va être extrêmement importante puisque c’est à partir de là que je vais être capable de livrer mon colis dans un délai très court.  

On se heurte néanmoins à la réticence de certaines villes, de certains voisins résidents, à la volonté de ne pas développer trop de bâtiments logistiques. On a une forme de raréfaction des fonciers à proximité des bassins de consommation. Donc tout l’enjeu d’Activimmo, c’est d’identifier les locaux qui disposent des caractéristiques intrinsèques pour accueillir cette logistique des derniers km et qui sont à ces endroits de localisation dans les principales villes de France pour être le dernier ou l’avant dernier maillon de la chaine logistique du dernier km.

On identifie des actifs qui ont cette double caractéristique d’être, d’un point du vue bâtimentaire, adaptés à la logique de la logistique du dernier km (avec des portes à quai, avec des charges au sol qui permettent de stocker des marchandises, avec des grandes aires de manœuvre pour permettre la  circulation de camionnettes ou de poids-lourds…) et avec des localisations qui bénéficient d’une excellente desserte en transport et à proximité des axes principaux de transports, notamment routiers.

L’enjeu de la SCPI Activimmo est d’identifier ces opérations-là ; et dans une logique de rendement locatifs, d’identifier des opérations qui ont d’ores et déjà un niveau de sécurisation locative qui soit intéressant et disposant de leviers de créations de valeur.

5 – Quels sont les actifs détenus par la SCPI Activimmo ?

La SCPI Activimmo détient aujourd’hui 4 actifs :

La première acquisition était une opération à Alizay, en périphérie de Rouen. C’est une opération qu’on qualifie de « sell and leaseback » : quand un propriétaire exploitant souhaite vendre son bien et en devenir locataire. L’avantage est que généralement on arrive à signer des baux très long termes avec les exploitants. Là, Alderan a signé un bail de 10 ans avec KAPA Reynolds, acteur qui conçoit et distribue des produits de consommation pour des marques distributeurs. C’est un actif de pure logistique avec un engagement très long terme. Il a été acheté sur la base d’un taux assez intéressant car Alderan l’a identifiée off market (sans agent). L’un des éléments appréciés sur cette opération est qu’il est situé à proximité d’un futur échangeur de l’axe de contournement de Rouen par l’est qui permettra de relier l’A15 à l’autoroute qui relie directement Rouen au Havre. Il y a donc une potentielle revalorisation de l’actif dans le futur.

La deuxième acquisition est Montigny : on est dans une zone d’activité très bien établie de l’ouest parisien. C’est un immeuble mixte, activité / bureaux, développé par et pour son actuel occupant : une société leader dans l’entretien des espaces verts. C’est un pur bâtiment d’activité avec une excellente connexion avec les principaux axes de transports qui permettent de relier Paris en 30 min. Il dispose des caractéristiques techniques intéressantes pour en faire un acteur pour la logistique du dernier kilomètre, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui. Le petit plus, comme Alderan essaye toujours d’avoir un levier de création de valeur supplémentaire, comme le foncier est relativement étendu, il permet de développer 1 000 m² supplémentaires et donc offre la possibilité à terme de développer le rendement sur cette opération.

La troisième opération a été signée pendant le confinement. C’est une opération à Lieusaint, au sud de la région Parisienne, sur une zone d’activité très bien établie. C’est un bâtiment récent qui date de 2015. L’opération a permis également de signer un engagement très long terme : de 11 ans fermes auprès de 2 sociétés, ATHP et FLS (France Lubrifiant Service) ; Cet actif peut être demain intéressant dans une logique de logistique dite du dernier km.

La dernière opération, très en phase avec l’essor du e-commerce, est un site acheté à Saint Chamond, en périphérie nord immédiate de St Etienne. C’est un pur entrepôt logistique, adapté à l’utilisation de l’industrie de la logistique textile, qui a l’habitude de fonctionner par étages pour optimiser la surface de stockage. C’est l’illustration du fait que la logistique est un métier de spécialiste : Alderan a été vigilant pour ne pas payer à l’acquisition ou dans le bail ces équipements spécifiques. Si cet entrepôt venait à être libéré, la société de gestion ne part pas sur éléments de valeur liés au locataire.  Le locataire actuel est Logtex, qui opère dans la logistique externalisée sur le secteur de la mode.

6 - Quel est le rendement cible pour la SCPI Activimmo ?

L’objectif cible de rendement pour la SCPI Activimmo est de 6%.

Alderan a tenu cet objectif de rendement pour la distribution du premier trimestre 2020, sur un équivalent de 6,01%. Certaines acquisitions se font sur des rendements supérieurs, mais la société de gestion est prudente sur la constitution du portefeuille : l’idée est de constituer un portefeuille cohérent, qui permet de mutualiser, en limitant le risque géographique et le risque locatif.

Ainsi, Alderan arrive à identifier des opérations qui permettent de servir ce rendement et essaye de le concilier avec une constitution de portefeuille harmonieuse et logique.

7 - Quel a été l’impact de la crise du Covid-19 pour la SCPI Activimmo et plus largement pour le secteur de la logistique ?

La société de gestion Alderan a mis en avant un plan de continuité d’activité qui a bien fonctionné.

Dans l’organisation d’Alderan, un choix historique a été d’internaliser la gestion locative avec 2 personnes dédiées. Dans cette période bousculée de la crise du covid-19 et du confinement, la gestion directe a permis d’être très agile et réactif pour les locataires.

Un des locataires a fait part d’une baisse d’activité liée notamment au confinement. Il a fallu faire preuve de compréhension et d’accompagnement de ce locataire et proposer un étalement des 2 mois de loyers correspondant au confinement. Au final, cela n’a que peu d’impact sur la rentabilité locative, si ce n’est un décalage. La gestion locative internalisée a permis d’obtenir un taux de récupération des loyers extrêmement important.

8 - Pourquoi prendre le risque d’investir avec la SCPI Activimmo qui est très récente ?

Alderan, la société de gestion de la SCPI Activimmo, est un expert sur le secteur des locaux d’activité et de la logistique. L’important est de savoir confier ses investissements à un acteur qui a la légitimité et les compétences pour gérer une classe d’actifs spécifique.

En effet, Alderan opère depuis 20 ans dans le domaine de la logistique et en maîtrise les fondamentaux et les risques. Cet historique sur cette classe d’actifs donne accès à une pipeline d’opération extrêmement important et fait la différence par rapport à d’autres acteurs pour identifier les bons actifs et accéder aux bonnes opportunités.

9 – L’immobilier de logistique est certes un placement plus rentable que les SCPI de bureaux, mais est-ce que c’est un actif qui peut prendre de la valeur ?

Plusieurs facteurs peuvent permettre à ce type d’actifs pour prendre de la valeur dans le temps comme on l’a vu précédemment dans la description des acquisitions de la SCPI Activimmo.

On a vu aussi que les loyers en France sont plus faibles qu’en Europe, et donc ont des chances d’augmenter à l’avenir. Si le rendement augmente, la valeur du bien également.

Autre point, et cela fait partie des points de vigilance d’Alderan : la société de gestion intègre dans le bail avec le locataire une clause de rendez-vous pour prévoir des améliorations du bien. C’est un investissement potentiel, mais en contrepartie, Alderan peut discuter une amélioration du loyer en place pour le locataire. Il y a un savoir-faire de la société de gestion pour activer des leviers de création de valeur, comme sur d’autres classes d’actifs.

10 - Quel avenir pour les plateformes logistiques en bord d’autoroute à l’heure de l’écologie ? Le transport routier ne devrait-il pas diminuer au profit du transport ferroviaire ?

Benjamin LE BAUT referait la distinction entre les différents types de logistique pour distinguer :

- les grosses plateformes de stockage, où effectivement il y a une réflexion à avoir sur la connexion avec le ferroviaire et aussi d’autres réflexions, notamment sur l’hydrogène, pour le fonctionnement de certains modes de transports. N’en demeure pas moins que le routier pur ne va pas disparaître, donc il reste confiant sur bon nombre de plateformes existantes.

- Et surtout, sur la logistique qui le concerne pour la SCPI Activimmo, il entend la logique environnementale, il l’évoquait notamment avec l’amélioration de l’isolation d’un de ses biens. Mais pour le transport et la distribution pour la logistique du dernier kilomètre, aujourd’hui, elle continue et continuera de se faire par la route et non par le ferroviaire. Il faut intégrer le volet écologique différemment. Mais chacun ne pourra pas être livré chez soi en ferré.