Crowdfunding immobilier : la collecte bat un nouveau record et s’approche du milliard € en 2021

Le crowdfunding immobilier : comment ça marche ?

La déclinaison du financement participatif à l’immobilier consiste à proposer à des épargnants individuels d’investir sur des projets de rénovation ou de promotion immobilière résidentielle ou tertiaire via des plateformes collectives réglementées. Dans le cadre du crowdfunding, l’investisseur n’est pas propriétaire d’un bien immobilier -contrairement à un investissement locatif- mais détenteur de titres de créance ou de parts sociales d’une société (SAS, SA, SARL, etc…), il s’agit donc d’un investissement financier. Le crowdfunding permet en général d’accélérer le développement de projets qui ne trouveraient pas facilement de financement auprès des banques traditionnelles en raison de leur faible taille ou de leurs spécificités.

Trois types de risques coexistent pour l’investisseur dans une opération de crowdfunding immobilier: le risque de défaut du promoteur, le risque de retard de la construction, et le risque de commercialisation du programme. Des garanties propres à chaque opération sont apportées dans la structure, avec la définition d’un seuil de déclenchement en cas de problème majeur de solvabilité, comme par exemple une caution de la holding, des actifs réels dans une foncière en garantie, ou bien également une caution personnelle du dirigeant. A la fin de l’opération, si tout se passe bien, l’épargnant récupère son investissement, augmenté des intérêts d’emprunt payés par le promoteur immobilier.

La rentabilité des opérations de crowdfunding immobilier est en général bien supérieure à celle d’un investissement locatif traditionnel : par exemple 9,31% de rendement moyen en 2020, et 9,23% en 2021. Le taux de défaut est historiquement faible : depuis 2012, un seul programme a fait défaut avec le placement en redressement judiciaire du groupe Terlat en 2017. Sur les projets en cours, seuls 165 seraient en retard de remboursement sur un total de 1358 projets remboursés, selon l’agrégateur de projets HelloCrowdfunding.

Le crowdfunding immobilier change de dimension en 2021

C’est la principale conclusion du baromètre annuel récemment publié par Fundimmo, une des plateformes leaders de ce secteur, en partenariat avec HelloCrowdfunding, sur la base d’un sondage fait auprès de 40 plateformes de financement participatif immobilier : le marché entre « dans une nouvelle aire ».

« Avec une collecte qui a quasi doublé d’une année sur l’autre pour approcher le milliard d’euros, le crowdfunding immobilier s’est imposé comme un levier incontournable pour les promoteurs et marchands de biens qui ont vu leurs besoins de financement fortement augmenter en fin d’année avec la hausse des délivrances de permis de construire. Cette collecte 2021, qui représente à elle seule 42 % de la collecte totale du crowdfunding immobilier depuis 2015 malgré les ralentissements liés à la pandémie, s’inscrit dans une logique de croissance depuis plusieurs années », résume Jérémie Benmoussa, le président du directoire de Fundimmo.

Cela faisait plusieurs années que le marché enregistrait une croissance à 2 voire 3 chiffres (+83% en 2017 et en 2018, +102% en 2019, +35% en 2020 et enfin +90% en 2021) mais on assiste désormais à un véritable changement de dimension. La loi Pacte votée en 2019 a en effet permis un relèvement du plafond légal des projets de financement participatif de 2,5 à 8 millions €. Résultat : la taille unitaire moyenne des projets est passée à 904.099€ en 2021, contre par exemple seulement 689.150€ en 2019 et 539.000€ en 2018. En 2021, le nombre de projets a également fortement augmenté à 1065 unités (contre seulement 589 en 2020). Pour rappel, il y avait moins de 200 projets financés par an jusqu’en 2016.

Si le montant moyen financé par projet est en hausse régulière depuis plusieurs années, l’effet inverse peut être observé sur le ticket moyen par épargnant, signe d’une démocratisation du marché. Entre 2020 et 2021, ce ticket moyen est en baisse significative, passant de 4711€ à 2871€, avec un plus grand nombre d’épargnants qui investissent (313 par projet en moyenne en 2021 contre 177 en 2020).

En termes sectoriels, le résidentiel reste largement majoritaire sur le marché du crowdfunding immobilier, concernant 81,7% des projets. En termes géographiques, les volumes se concentrent sur l’Île-de-France, qui capte 44% du marché, suivie par les régions Sud (18%) et Auvergne-Rhône-Alpes (12%).

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Un rendement annuel moyen qui se maintient au-dessus de 9 % malgré la crise sanitaire et un taux de défaut qui reste extrêmement faible

Deux ans après le début de la pandémie de Covid-19, le recul est maintenant suffisant pour estimer que le marché du crowdfunding immobilier semble avoir plutôt bien résisté aux turbulences économiques et financières: les projets financés ont une durée moyenne qui reste inférieure à 2 ans (21 mois exactement) et extériorisent un taux de rendement annuel ex-post de 9,23 % (contre 9,31 % en 2020 et 9,20 % en 2019).

Le taux de défaut moyen cumulé -défini en fonction du nombre de projets ayant subi une perte en capital et/ou une perte des intérêts depuis 2012, rapporté à l’ensemble des projets financés sur la période- est estimé à 0,09 % en 2021, contre 0,16 % en 2020.

Signe de la bonne santé du marché et du faible taux de défaut, 2021 aura été une année faste en termes de sorties (i.e. remboursements à l’échéance): 474 opérations ont été clôturées l’année dernière pour 301 millions € de capitaux remboursés aux épargnants, soit +67% par rapport à 2020 en volume et +53% en nombre de sorties.

Il est à noter qu’en raison des restrictions sanitaires, les taux de retards sont en légère augmentation sur 2021, essentiellement pour des raisons techniques et logistiques. Le taux de retards de moins de 6 mois atteint ainsi 4,76 % (contre 4,4 % en 2020), et celui de plus de 6 mois grimpe à 6,61 % (contre 5,7 % en 2020), dont 3,9 % avec un retard de 6 à 12 mois. Sans inquiéter outre mesure, les retards qui s’accumulent actuellement sur les chantiers de construction en raison de la situation liée au variant Omicron (quarantaines, gestion des cas contacts, clusters professionnels…) pourraient avoir des impacts supplémentaires sur les délais de remboursement des projets, qu’il sera plus facile d’estimer à la fin de l’année 2022 ou courant 2023.