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SCPI d’hôtellerie : un bon investissement pour 2023 ?

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Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’épargne collective non coté permettant aux épargnants d’investir dans des actifs immobiliers avec un risque locatif mutualisé et une mise de départ limitée. Traditionnellement, les SCPI étaient majoritairement investies en actifs de bureaux situés dans les grandes métropoles, mais au fil du temps, de nombreuses sociétés de gestion ont développé de nouvelles thématiques d’investissement : actifs commerciaux, immobilier de santé, actifs européens, logistique… et pour certains véhicules l’immobilier d’hôtellerie. Un petit nombre de SCPI se sont dès le départ spécialisées sur les résidences hôtelières comme par exemple la SCPI Logipierre 3 de Fiducial Gérance créée il y a plus de 30 ans, et plus récemment Aestiam Cap’Hebergimmo (lancée en 2013) ou Atream Hotels (lancée en 2016).

Quels sont les avantages d’investir en SCPI dans le secteur hôtelier ?

Les performances de l’hôtellerie

Après des années fastes jusqu’en 2019 en termes de fréquentation et de développement d’un véritable marché de l’investissement sur ce segment immobilier, le secteur de l’hôtellerie a malheureusement subi de plein fouet la pandémie de Covid-19 avec la quasi-disparition des touristes internationaux et des voyageurs d’affaires à partir de mars 2020. L’année 2021 a montré un certain redémarrage de la fréquentation, en particulier sur la clientèle domestique, car une partie des restrictions sanitaires a été levée grâce à la mise en place du pass vaccinal. Les touristes européens, et plus récemment ceux des autres continents, ont ensuite pu recommencer à voyager, entraînant un très fort rebond de l’activité hôtelière au 1er semestre 2022. Selon MKG Group, un leader européen du conseil et de l'expertise en hôtellerie et tourisme, le revenu par chambre disponible (RevPAR) moyen sur l’hôtellerie française a augmenté de 191,2% entre les cinq premiers mois de 2021 et la période équivalente de 2022, soit une multiplication par presque 3 ! En termes de taux d’occupation, la hausse moyenne est de 28,9 points entre ces mêmes périodes, ce qui correspond à un doublement. Enfin, les tarifs suivent la même tendance avec une hausse de 41,3% du prix moyen par chambre hors taxe. Sur les SCPI spécialisées dans le secteur, ce rebond du sous-jacent se traduit par de fortes hausses de distributions en 2022 par rapport à 2020 et 2021 : Aestiam Cap’Hebergimmo a distribué 5,00% en 2022, soit au moins autant qu’en 2019, alors que le taux de distribution de cette SCPI était descendu à seulement 1,46% en 2020, pour ensuite partiellement rebondir à 3,31% en 2021. Même tendance sur Atream Hotels qui extériorise un taux de distribution annualisé de 5,05% brut de fiscalité étrangère sur 2022, soit un niveau supérieur au DVM de 2019 (4,75%), après deux années de vaches maigres : 2,37% de distribution en 2020 et 2,64% en 2021.

 

Une bonne résilience

On voit donc bien à quel point le segment de l’immobilier hôtelier a fait preuve de résilience depuis 3 ans : les propriétaires d’actifs ont su accompagner efficacement leurs locataires en négociant au cas par cas des remises ou des étalements de loyers, les mesures de chômage partiel mises en place par le gouvernement ont également pu permettre aux exploitants de préserver leur trésorerie pour pouvoir mieux rebondir en période post-Covid. Les revenus générés sont peu ou prou revenus aux niveaux qui prévalaient jusqu’en 2019, grâce à un retour à la normale de l’activité touristique. Cette crise historique traversée par l’immobilier d’hôtellerie n’a pas détruit le secteur, mais l’a au contraire sans doute rendu plus fort car les différents acteurs ont été obligés de fournir un effort supplémentaire pour rendre leur offre plus attractive. Le tourisme a retrouvé des couleurs, étant finalement redevenu une activité « essentielle » après ces longues périodes de confinement. C’est en quelque sorte la revanche d’un secteur qui avait été considéré comme « superflu » pendant la pandémie.


Des baux commerciaux de longue durée

Une des spécificités du secteur hôtelier est que les exploitants s’engagent en général sur des baux de très longue durée, parfois jusqu’à 20 ans, ce qui n’est pas le cas en France sur d’autres segments immobiliers comme les bureaux ou le résidentiel. La SCPI Atream Hotels a par exemple récemment signé un bail sur un de ses actifs situé en Allemagne avec un nouvel exploitant (B&B, qui succède comme locataire au groupe Accor) sur une durée ferme de 20 ans. Au 30/09/2022, la durée moyenne résiduelle ferme des baux en cours sur le patrimoine d’Atream Hotels est de 14,9 ans.


La diversification du secteur hôtelier

Le secteur hôtelier est loin de représenter une catégorie homogène : selon le type de destination ou la catégorie d’hôtel, les actifs offrent des profils de rendement ou de risque très diversifiés. On peut citer comme exemple emblématique l’hôtellerie de plein air qui n’a quasiment pas souffert de la pandémie de Covid 19, alors que dans le même temps l’hôtellerie de séminaire a vu sa clientèle quasiment disparaître pendant plus d’un an. De même, les hôtels haut de gamme dans les grandes métropoles ont plus souffert de la disparition de la clientèle internationale que les établissements d’entrée de gamme situés dans les petites villes régionales. De façon logique, les établissements les plus touchés par la crise sanitaire sont aussi ceux qui ont le plus rebondi depuis 1 an : le RevPAR moyen de l’hôtellerie haut de gamme a ainsi progressé de 543,1% sur les cinq premiers mois de 2022 par rapport à la période équivalente de 2021, alors que sur le segment économique, la hausse a été limitée à 61,8% (source : MKG Group). Sur les mêmes périodes, le RevPAR moyen des hôtels parisiens (très exposés à la clientèle internationale) a augmenté de 668,3%, alors que celui des hôtels localisés à Marseille n’a progressé que de 128% et celui des hôtels nantais de 93%.


Pour diversifier son patrimoine

L’hôtellerie est donc un secteur immobilier résilient qui connaît des cycles très différents d’autres secteurs immobiliers plus reliés à la croissance économique comme les bureaux ou les commerces. La crise sanitaire a montré qu’ils sont aussi plus exposés aux restrictions de circulation, ce qui les rend d’autant plus attractifs à un moment où les consommateurs se reportent sur un type de dépenses de loisirs dont ils ont été privés pendant de nombreux mois.


Une accessibilité grâce aux SCPI

Investir dans un hôtel en direct semble inenvisageable pour la plupart des épargnants, le ticket d’entrée étant trop élevé et le risque spécifique difficile à appréhender pour des non professionnels. Les SCPI permettent en revanche d’accéder à cette typologie d’immobilier avec une mise de départ réduite et un patrimoine dont le risque locatif a été mutualisé sur des biens sélectionnés par une société de gestion dont c’est l’expertise.

 

 


Quels risques représente le secteur de l’hôtellerie ?

Les risques inhérents à cette catégorie d’immobilier concernent à la fois le marché en lui-même, comme l’a illustré la crise du Covid-19, mais aussi le risque spécifique lié au fonctionnement de ces actifs : le choix de l’exploitant est fondamental car c’est lui qui supporte le risque de carence occupationnelle sur le bien. De ce point de vue, on est sur une typologie de risque différente de celle qui s’applique aux bureaux et aux commerces. Le taux d’occupation d’un hôtel n’est en effet pas exactement comparable au chiffre d’affaires d’un commerçant ou d’une entreprise installée dans des bureaux. Il faut que l’offre hôtelière soit attractive et évolutive pour être la plus adaptée possible aux attentes de la clientèle. Pour cela, il est souvent préférable d’avoir comme locataire exploitant une grande chaîne hôtelière bénéficiant d’une forte visibilité et des moyens de maintenir son offre commerciale aux meilleurs standards de marché. Ce n’est donc pas un hasard si les SCPI hôtelières privilégient en général les locataires de premier rang (Pierre et Vacances, Club Med, Center Parcs, Belambra, B&B, Accor…)


Hôtellerie et SCPI : pourquoi investir en 2023 ?

Après la période délicate du Covid-19, les actifs hôteliers sont aujourd’hui revenus à des prix raisonnables, le manque d’investisseurs pendant plusieurs trimestres ayant logiquement entraîné une correction sur les valorisations. On a donc actuellement des points d’entrée intéressants sur ce segment, à un moment où le redémarrage de l’activité propulse les flux locatifs à des niveaux proches -voire supérieurs sur certains actifs- de ceux des années pré-Covid.


Focus sur 3 SCPI hôtelières

La SCPI Atream Hôtels, la référence dans le secteur hôtelier en Europe

Le principal atout de la SCPI Atream Hôtels est sa forte présence européenne : ce véhicule, lancé il y a environ 6 ans par une société de gestion historiquement spécialisée sur le secteur hôtelier, est exposé à 77% aux marchés immobiliers étrangers (32% Allemagne, 28% Belgique, 17% Pays-Bas). Les actifs détenus par Atream Hotels produisent majoritairement des revenus locatifs de source étrangère qui bénéficient en France d’une fiscalité allégée, avec en particulier l’absence de prélèvements sociaux. Le rendement courant distribué aux associés cette année 2022 est de 5,05% bruts de fiscalité étrangère, un niveau supérieur à la période pré-Covid.


La SCPI Aestiam Cap’Hebergimmo, la SCPI sans délai de jouissance

Aestiam Cap’Hebergimmo est une des premières SCPI lancées sur le thème de l’hôtellerie d’hébergement et de séminaire il y a bientôt 10 ans. Depuis 2014, elle a distribué de façon récurrente entre 4,70% et 5% de rendement à ses associés, jusqu’au Covid… 2020 et 2021 ont bien sûr été compliquées pour cette SCPI, comme pour l’ensemble des véhicules exposés à cette typologie d’immobilier, mais le redressement observé en 2022 est spectaculaire avec un taux de distribution annoncé par la société de gestion de 5,00%. Le patrimoine d’Aestiam Cap’Hebergimmo est situé à 69% en France, 5% en Allemagne et 26% en Belgique. Aestiam a récemment annoncé une évolution de la stratégie d’investissement de sa SCPI, validée par la dernière Assemblée Générale des associés, « vers des catégories d’actifs englobant et allant au-delà de l’hôtellerie : l'accueil et le service pour les personnes âgées, les résidences étudiantes, l'enseignement, les loisirs, les crèches, les résidences gérées et la restauration, en France et en Europe. » Selon Aestiam, « cette évolution vient répondre aux transformations propres au secteur de l’hébergement, qui évolue rapidement vers de nouveaux modèles à la croisée du résidentiel et du tourisme, en harmonie avec l’émergence de nouvelles habitudes dans un monde post crise-sanitaire où les frontières entre le tourisme, le travail et le logement sont de plus en plus floues. »

Depuis le 1er novembre 2021, et dans un objectif de redémarrage commercial, la SCPI Aestiam Cap’Hebergimmo bénéficie d’une absence de délai de jouissance pour les nouvelles parts souscrites.


La SCPI Logipierre 3, la première SCPI hôtelière

Logipierre 3 a une histoire un peu particulière : créée en 1986, cette SCPI est investie depuis plus de 30 ans sur 6 résidences gérées (hôtelières / étudiantes) très bien situées à Paris (12ème), Nice, Strasbourg, Toulouse et Montpellier. Cette SCPI du groupe Fiducial Gérance a été pendant très longtemps à capital fixe, puis son capital a été « variabilisé » début 2018 dans une optique de développement commercial. La société de gestion collecte très peu sur ce véhicule, dont la capitalisation en nombre de parts n’a quasiment pas évolué depuis son passage à capital variable. Le dividende par part 2022 -si le rythme du 1er semestre est maintenu- pourrait atteindre 60€, après 28€ en 2020 et 48€ en 2021. Logipierre 3 s’approcherait ainsi du niveau de distribution record de 2019 (70€) et afficherait le même dividende que celui des années 2013 à 2016.

 

 

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