SCPI EN USUFRUIT

Investir en usufruit temporaire revient à réaliser un placement de trésorerie sur un terme donné (l’échéance du démembrement), de façon similaire à un compte à terme. Le taux de rendement interne (TRI) non garanti de ce type de placement peut largement excéder 5% dans les conditions actuelles de marché.

Une décote importante sur le prix de part
"Le prix de l’usufruit peut être inférieur à 20%du prix de la pleine propriété sur une durée de 5 ans et monte jusqu’à plus de 40% sur certaines SCPI pour une échéance de 15 ans. Ce qui représente quelle que soit la durée de l’usufruit une décote significative par rapport à des parts en pleine propriété. Cette décote s’explique bien sûr par le fait que l’usufruit s’éteint à l’échéance du démembrement et que le capital de départ est investi à fonds perdus."

Une rentabilité bien supérieure aux placements classiques
Les placements classiques comme les fonds euros d’assurance vie ou le livret A procurent encore des rentabilités bien inférieures à l’inflation, malgré la récente hausse des taux de rémunération. En comparaison, l’usufruit de SCPI sur des périodes de 5 à 15 ans donne en espérance (mais sans garantie) des taux de rendement internes de l’ordre de 5% à 6% avant impôt. Ce qui explique l’appétit de nombreux investisseurs professionnels pour cette typologie de placements.

Un amortissement comptable, une des subtilités non négligeables du montage
Une condition sine qua non à l’achat d’usufruit est de pouvoir gommer une partie de la fiscalité sur les revenus fonciers perçus pendant la période de démembrement. En effet, dans le cas contraire, cela reviendrait à payer de la fiscalité sur le capital (une bonne partie des revenus sont en effet la contrepartie d’une perte de 100% du capital investi à l’extinction de l’usufruit). C’est pour cela que l’usufruit est en général souscrit par des personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés, qui peuvent adosser un amortissement comptable de 100% de la valeur initiale de l’usufruit, lissé sur la durée de l’opération.

Par exemple, si un tel investisseur souscrit à hauteur de 20.000€ dans un usufruit 5 ans au prix de 20% de la valeur de part en pleine propriété, il pourra amortir comptablement 4.000€ par an (20.000€ / 5). En face, il percevra -par exemple si la SCPI génère un taux de distribution de 5%- 5.000€ de revenus fonciers par an (5% * 20.000€ / 20%). Il ne sera donc fiscalisé que sur 1.000 € (= 5.000€ - 4.000€) et non sur 5.000€.

Comme nous l’avons vu précédemment, l’usufruitier en SCPI sera nécessairement une entité pouvant neutraliser le frottement fiscal intrinsèque à l’usufruit, du fait de la perte programmée de 100% du capital investi. Cela sera le cas d’une société imposée à l’IS du fait de l’amortissement comptable de la valeur initiale de l’usufruit, mais pas d’une personne physique soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. En revanche, il peut y avoir une configuration où ce frottement fiscal disparaît malgré tout pour l’investisseur particulier : dans le cas où un déficit foncier antérieur existe, qui peut être ensuite déduit des revenus fonciers générés par l’usufruit acquis. L’absence d’amortissement de l’usufruit n’est dans un tel scénario pas un problème puisque la fiscalité des revenus fonciers perçus disparaît partiellement ou totalement par un autre biais.

Les avantages d’un démembrement SCPI en usufruit

Outre le rendement particulièrement attractif, d’autres avantages d’un démembrement de SCPI en usufruit existent. Par exemple le fait que la durée du démembrement et donc l’échéance du placement sont connues à l’avance (comme pour un compte à terme) est une caractéristique tout à fait intéressante et inhabituelle pour un placement immobiliers. Un autre avantage est l’absence de risque sur la valeur à terme des actifs immobiliers détenus par la SCPI, ce risque étant intégralement porté par le nu-propriétaire.

Pour qui est fait l’usufruit de SCPI ?

L’usufruitier doit être, comme nous l’avons vu précédemment, soit une personne morale pouvant amortir comptablement la valeur initiale de l’usufruit, soit une personne physique ayant un déficit foncier reportable suffisant pour neutraliser la fiscalité sur les revenus fonciers générés par l’usufruit. Sur un autre plan, il faut également mentionner le risque de baisse des dividendes versés par la SCPI sur la durée de l’usufruit, pouvant in fine détériorer le taux de rendement interne du placement par rapport à ce qui était espéré au départ. De ce point de vue, l’usufruit doit être réservé à des investisseurs avertis et pleinement conscients de ce risque.

Qu’arrive-t-il en cas de décès ?

Comme pour des parts de SCPI détenues en pleine propriété, l’usufruit temporaire fait partie de l’actif successoral, il n’est donc pas interrompu par le décès du souscripteur -sauf s’il s’agit d’un démembrement viager- mais va jusqu’à son terme, les héritiers prenant la suite du souscripteur initial en tant qu’usufruitiers temporaires sur la durée résiduelle de démembrement.