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La meilleure SCPI est-elle celle qui présente le meilleur rendement ?

Une SCPI permet à ses associés de percevoir une performance sous deux formes : la valorisation de la valeur des parts et le revenu distribué. Ce dernier correspond aux revenus nets de charge issus de la location des immeubles.

 

La réforme du 2 juillet 2012 mise en place par l’ASPIM et l’AMF a modifié les règles de communication financière. Ainsi, le rendement qui était le rapport entre le dividende de l'année et le prix au 1er janvier a été remplacé par le taux de distribution sur valeur de marché. Il correspond au dividende de l'année rapporté au prix moyen de cette même année. Cette nouvelle mesure de la performance des SCPI permet de lisser les éventuelles variations sur le marché secondaire et réduire les écarts de mesure entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable en période de forte volatilité des marchés secondaires.
 

La pertinence du Taux de Distribution dans le choix des SCPI

 

Le Taux de distribution est une information financière relative au passé. Le dividende distribué et / ou le prix de souscription moyen peuvent avoir évolué au moment où l’on envisage de souscrire. Dans une vision plus proche de la réalité, il est nécessaire de prendre ces paramètres au moment du projet d'investissement : dividende prévisionnel pour l'année en cours et dernier prix de souscription connu. Le rapport des deux permet d’obtenir une vision plus représentative du revenu que l’on peut espérer percevoir.

Ainsi, le taux de distribution est un instrument de mesure à un moment donné. Il n’apporte pas de vision dynamique mais permet toutefois de comparer les différentes SCPI entre elles, ou les SCPI avec d'autres placements. Cette mesure est à considérer avec prudence. Le Taux de distribution constaté ne garantit pas que le dividende, en valeur absolue, soit pérenne. Il est donc nécessaire de compléter cette mesure avec d'autres paramètres qui permettront de pouvoir estimer le niveau de distribution dans le temps.

 

Un faible taux de distribution caractérise-t-il une mauvaise SCPI ?

 

Pas nécessairement. Une SCPI qui sera constituée d’un parc immobilier très sécurisé, de bureaux ou de commerces situés dans les meilleurs quartiers aura nécessairement un taux de distribution plus faible qu’une SCPI implantée dans les zones moins attractives. Un taux de distribution plus faible est parfois synonyme d’un risque moindre, reflétant la qualité et la capacité de résistance d’un parc immobilier.

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