Comment choisir une SCPI pour bien investir ?
Critères de performances, capitalisation, rendement... de nombreux facteurs sont à prendre en compte pour choisir la SCPI qui correspondra le mieux à votre projet d'investissement. Découvrez ici l'influence de chacun de ses critères, nos experts sont également à votre disposition pour vous conseiller dans votre choix selon votre profil.
SCPI : Questions fréquentes
Un faible taux de distribution caractérise-t'il une mauvaise SCPI ?
Pas nécessairement. Une SCPI qui sera constituée d’un parc immobilier très sécurisé, de bureaux ou de commerces situés dans les meilleurs quartiers aura nécessairement un taux de distribution plus faible qu’une SCPI implantée dans les zones moins attractives. Un taux de distribution plus faible est parfois synonyme d’un risque moindre, reflétant la qualité et la capacité de résistance d’un parc immobilier.
Quelle est la définition de TOF ?
Le TOF est l'acronyme de Taux d'occupation Financier qui permet de mesurer le rapport entre les loyers facturés par la SCPI et les loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués. Ce ratio illustre dans une certaine mesure le taux de vacance du parc immobilier géré par la SCPI.
Le TOF trimestriel est mesuré le dernier jour du trimestre civil considéré (31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre), pour les trois mois constituant le trimestre civil écoulé. Il prend en compte les flux effectivement facturés au titre du trimestre civil écoulé : les loyers, indemnités d’occupation ainsi que des indemnités compensatrices de loyers des immeubles dont la SCPI est le propriétaire légal, c’est-à-dire que ces immeubles sont acquis et livrés.
Ces éléments sont à rapporter à l’ensemble des locaux détenus par la SCPI :
- Pour les locaux occupés : le montant du loyer ou de l’indemnité facturée sur la période considérée,
- Pour les locaux vacants, quelle que soit la raison de la vacance : la valeur locative de marché, aux dires de la société de gestion.
Les TOF trimestriels serviront de base à l’établissement du TOF annuel. Cette méthode ne permet pas de comptabiliser les revenus des immeubles mis en vente, les locaux vacants faisant l’objet de travaux ni ceux faisant l’objet d’une franchise de loyers.
Qu'est ce que le VPM d'une scpi ?
Le VPM correspond à la variation du prix moyen du prix de souscription d'une part SCPI.
La mesure de l’évolution des prix d’une SCPI est désormais déterminée sur la base des prix acquéreurs moyens annuels (frais et droits inclus) et non plus sur celle des prix constatés au premier janvier comme cela était le cas avant le 1er juillet 2012.
VPM ( Variation du Prix Moyen ) et TDVM ( Taux de Distribution sur Valeur de Marché ) permettent de mesurer et de comparer les performances globales des SCPI sur un an.
A quoi correspond le TDVM ?
Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM) remplace la notion de rendement depuis le 1er juillet 2012. Ce dernier était calculé en divisant le dividende annuel avec le prix de souscription au premier janvier de cette même année. Le prix des parts échangées sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe pouvant être soumis à de fortes variations, le taux de distribution permet de les lisser.
Il est désormais déterminé par la division du dividende versé au titre de l’année par le prix de part acquéreur moyen de cette même année. Le prix de part acquéreur moyen est la moyenne, au titre d’un exercice, des prix acquéreurs (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire et pondérés par les volumes échangés.
Le montant du dividende comprend la distribution exceptionnelle, notamment celle versée au titre d’éventuelles plus-values.
Qu’est-ce que le TRI ?
Il est interessant de mesurer la performance de produits financiers et donc des SCPI sur plusieurs années
L’indicateur de référence est le taux de rentabilité interne (TRI) qui pourra être calculé sur plusieurs périodes (cinq, dix, quinze, vingt ans), en fonction de la durée d’existence de la SCPI. Si le TRI peut se calculer sur différentes périodes, il illustre une mesure de performance annuelle.
Le TRI correspond à la performance annuelle globale (revenu + évolution du prix) issus des flux d’investissement et d’encaissement de l’épargnant actualisés. D’un point de vu financier, le TRI correspond au taux qui annule la valeur actuelle nette. Il prend en compte le montant investi, les dividendes perçus et la valeur de cession du patrimoine sur la période de référence.
Depuis la fin des années 90, la valeur des parts de SCPI fortement a augmenté en raison d’un contexte de rattrapage qui a suivi la crise immobilière des années 90. Certains TRI atteignent des niveaux supérieurs à 10%, mais ne peuvent servir de base aux rentabilités futures offertes par les SCPI. Il demeure cependant un indicateur de choix dans la comparaison des différents véhicules.
Les performances affichées par les SCPI sont elles fiables et comparables ?
Depuis 2012, les sociétés de gestion de SCPI ont pris l’engagement de publier de nouvelles données de performance relatives aux SCPI.
Cette date marque une harmonisation des règles de communication et de calcul de ratios clé permettant de comparer les SCPI. Ces indicateurs clés concernent les notions relatives aux performances financières des SCPI.
Chaque SCPI fait l’objet d’un calcul de performance qui a pour vocation de renseigner l’investisseur sur le niveau de la distribution, son évolution dans le temps et la valorisation de son placement.
- La performance des SCPI sur plusieurs années est le TRI ( Taux de Rentabilité Interne ) qui pourra être calculé sur plusieurs périodes (cinq, dix, quinze, vingt ans), en fonction de la durée d’existence de la SCPI.
- La performance sur un exercice se mesure grace au TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) et au VPM ( Variation du Prix Moyen )
Compte tenu de leur caractère spécifique, aucune performance n’est publiée pour les SCPI fiscales.
A quoi correspond le délai de jouissance d’une SCPI ?
Le délai de jouissance d’une SCPI est une notion relative à la perception des dividendes au moment d’une souscription. Il concerne les émissions de nouvelles parts des SCPI à capital variable ou des augmentations de capital des SCPI à capital fixe. Les parts souscrites par l’intermédiaire du marché secondaire ne sont pas concernées.
Qu’est-ce que le délai de jouissance d’une SCPI ?
Ce délai correspond au décalage existant entre la date de souscription et la date d'entrée en jouissance, celle-ci étant faisant office de référence pour le versement des premiers dividendes. L’unité de temporelle est généralement mensuelle. On parle d’une entrée en jouissance au 1er jour du Xème mois suivant celui de la souscription. Il n'est imputable qu'au moment de la souscription, une fois ce délai passé, l'associé percevra ses revenus à fréquence trimestrielle.
Pourquoi les SCPI mettent-elles en place un délai de jouissance ?
Les capitaux collectés par une SCPI lui permettent d’acquérir de nouveaux immeubles. Bien que la plupart des sociétés de gestion anticipe la collecte de fonds, la concrétisation de l’investissement peut prendre plusieurs mois. Pendant ce temps, le nombre d’associés augmente, tandis que la collecte demeure en attente d’investissement, sur des placements de trésorerie faiblement rémunérateurs. Le délai de jouissance permet donc à la société de gestion d’investir les fonds sans toutefois risquer de diluer la rentabilité des anciens associés.
Un exemple de délai de jouissance
Prenons le cas d’une SCPI dont le délai de jouissance est de 3 mois, soit une prise d’effet au 1er jour du 4ème mois suivant la souscription. Si l’investissement a lieu en janvier, l’investisseur aura une prise de jouissance au 1er mai de cette même année. Dans la mesure où les dividendes sont versés à chaque fin de mois suivant le trimestre civil (avril, juillet, octobre et janvier), le nouvel associé percevra son premier dividende à la fin du mois de juillet, pour un acompte correspondant aux mois de mai et de juin. Les dividendes suivants seront versés entièrement et trimestriellement à chacune des prochaines échéances.
La meilleure SCPI est-elle celle qui présente le meilleur rendement ?
Une SCPI permet à ses associés de percevoir une performance sous deux formes : la valorisation de la valeur des parts et le revenu distribué. Ce dernier correspond aux revenus nets de charge issus de la location des immeubles.
Le rendement qui est le rapport entre le dividende de l'année et le prix au 1er janvier a été remplacé par le taux de distribution sur valeur de marché. Il correspond au dividende de l'année rapporté au prix moyen de cette même année. Cette mesure de la performance des SCPI permet de lisser les éventuelles variations sur le marché secondaire et réduire les écarts de mesure entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable en période de forte volatilité des marchés secondaires.
La pertinence du Taux de Distribution dans le choix des SCPI
Le Taux de distribution est une information financière relative au passé. Le dividende distribué et / ou le prix de souscription moyen peuvent avoir évolué au moment où l’on envisage de souscrire. Dans une vision plus proche de la réalité, il est nécessaire de prendre ces paramètres au moment du projet d'investissement : dividende prévisionnel pour l'année en cours et dernier prix de souscription connu. Le rapport des deux permet d’obtenir une vision plus représentative du revenu que l’on peut espérer percevoir.
Ainsi, le taux de distribution est un instrument de mesure à un moment donné. Il n’apporte pas de vision dynamique mais permet toutefois de comparer les différentes SCPI entre elles, ou les SCPI avec d'autres placements. Cette mesure est à considérer avec prudence. Le Taux de distribution constaté ne garantit pas que le dividende, en valeur absolue, soit pérenne. Il est donc nécessaire de compléter cette mesure avec d'autres paramètres qui permettront de pouvoir estimer le niveau de distribution dans le temps.
Comment mesurer la qualité d'une société de gestion ?
Les sociétés de gestion de SCPI se différencient à de nombreux titres. En estimer la qualité est un exercice complexe, mais certains critères peuvent fournir des indicateurs de choix :
- Intégration des métiers : une société de gestion qui assure elle même les relations avec les locataires de la SCPI ou le sourcing des immeubles aura une maîtrise avancée de ses marchés et de la gestion de son parc immobilier.
- Historique de l'équipe de l'équipe de gestion,
- Performance de l'ensemble des fonds gérés,
- Niveau de spécialisation : une société de gestion spécialisée présentera, au sein de sa spécialité, une meilleure maîtrise que ses confrères généralistes. Parmi les élément de spécialisation : le secteur immobilier (bureau, commerce, résidentiel, entrepôts, ...) , zone géographique, taille unitaire des immeubles ou encore stratégie spécifique (environnementale par exemple).
- Transparence de l'information délivrée.
Est-il pertinent de sélectionner une SCPI en fonction de ses frais ?
Cette question très générale n’est pas spécifique aux SCPI.
En la matière, tout dépend de l’emploi des frais collectés par la société de gestion. S’ils permettent de rémunérer des gérants de qualité, un réseau de sourcing immobilier efficace, un suivi locatif de qualité, … des frais plus élevés peuvent générer des rentabilités qui couvriront plus que le différentiel.
Ce critère de sélection est un élément non prioritaire.
Les critères de performance d'une SCPI
Pour juger de la performance d'une SCPI , un certain nombre de critères peuvent être utilisés, certains étant communs avec les titres financiers, d'autres plus spécifiques aux fonds immobiliers non cotés. Tout d'abord, il est toujours intéressant de regarder le comportement historique d'une SCPI, en général sur une période homogène à son horizon de placement (une dizaine d'années par exemple si l'historique de la SCPI le permet).
A ce titre, on pourra observer l'historique des dividendes d'une SCPI pour se faire une idée de leur régularité ainsi que de leur éventuelle croissance ou décroissance au cours du temps. Un gérant qui crée de la valeur immobilière sur longue période aura tendance à absorber les chocs macro- économiques mieux que les autres, les dividendes des SCPI qu'il gère baisseront donc moins en période de crise, et se rétabliront plus vite en période de rebond économique.
Une autre façon de regarder les dividendes historiques est de les comparer aux valeurs de parts en vigueur au moment de leur détachement, ce qui forme la rentabilité historique distribuée (dividendes sur valeur de marché). Les meilleures SCPI ont en général tendance à distribuer des taux de rendement élevés à leurs associés, elles sont majoritairement au-dessus de la moyenne du marché établie par l'ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) et l'IEIF (Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière)
Un autre critère de performance historique est l'évolution de la valeur de part : certaines SCPI ont tendance à se revaloriser régulièrement et créent de cette façon une performance non négligeable au cours du temps. Selon les chiffres de l'ASPIM, la revalorisation des parts représente 18% de la performance globale des SCPI en moyenne sur les 10 dernières années.
Ceci dit, que ce soit en termes de dividendes ou de revalorisation, il faut garder à l'esprit que les performances passées ne présument en aucun cas de celles à venir. Il faudra donc compléter l'analyse historique des performances d'une SCPI par d'autres critères donnant des indices sur la qualité actuelle du véhicule et sa propension à produire de la performance sur les trimestres ou années qui viennent. En cela, le taux de distribution prévisionnel est un indicateur précieux communiqué par la société de gestion : il permet de mesurer le niveau de rémunération des parts d'une SCPI au moment de la souscription, et ce pour l'année en cours
Considérés sur une période historique ou en prévisionnel, des taux de distribution élevés pour une SCPI doivent néanmoins être considérés avec une certaine circonspection : en effet, ils peuvent aussi refléter un risque particulier comme une moindre mutualisation du patrimoine, un risque de carence locative plus important, ou bien encore une décote spécifique sur le prix de la part (pour une SCPI à capital fixe tributaire de la liquidité de son marché secondaire).
La capitalisation
La capitalisation d'une SCPI est un élément important à considérer lorsque l'épargnant effectue son choix de placement. Une SCPI disposant d'une trop faible capitalisation aura un patrimoine faiblement diversifié et donc un risque plus important de ne pas délivrer le rendement prévisionnel -risque jouant à la hausse comme à la baisse-. Une faible capitalisation peu aussi parfois être un handicap pour collecter des capitaux auprès de nouveaux associés. C'est en particulier pour cette raison que certaines SCPI nouvellement créées octroient des conditions de souscription dérogatoires pendant les premières semaines ou les premiers mois de commercialisation (prix réduit, délai de jouissance raccourci…), cela permet en général de booster la collecte.
Le rendement
Le rendement d'une SCPI doit être apprécié dans la durée, et en fonction du cycle immobilier propre à chaque typologie d'actifs (bureaux, commerces, logistique, résidentiel…). La période de crise sanitaire en 2020-2021 est emblématique car elle a eu un impact très différencié selon les véhicules, ce qui permet de distinguer les fonds les plus résilients dans leur catégorie.
Le taux d'occupation
Le taux d'occupation financier est un indicateur de la qualité de gestion locative d'une SCPI. Un gérant qui saura conserver un taux d'occupation financier élevé sera bien souvent celui qui aura de bonnes relations avec ses locataires, les accompagnant en cas de difficultés passagères (par exemple sur les actifs de commerces pendant la crise sanitaire) et parvenant à les fidéliser dans la durée. Le taux d'occupation financier reflète aussi la qualité du patrimoine d'une SCPI : des actifs positionnés sur un marché avec une demande locative forte subiront par construction moins de carence locative que ceux situés dans des zones secondaires peu prisées des utilisateurs.
Les liquidités
Les SCPI sont en général des véhicules peu endettés comparés aux foncières cotées, ce qui contribue à leur robustesse sur longue période. La philosophie de ces fonds immobiliers non cotés est en effet de distribuer à leurs associés des revenus réguliers issus des loyers perçus sur les actifs en portefeuille, sans chercher à booster le rendement avec de l'effet de levier. Ceci dit, certaines SCPI extériorisent des ratios d'endettement qui peuvent parfois dépasser 20%. En période de remontée des taux d'intérêt et de plus grande sélectivité des banques prêteuses, il est important de choisir des fonds qui ne sont pas trop endettés. A noter cependant que les SCPI récemment créées peuvent parfois jouer temporairement sur leur ratio d'endettement pour sécuriser des actifs en amont de la collecte, leur capacité de développement commercial leur permettant en général de rembourser rapidement ce type de facilités de caisse.
La composition de l'actif
La composition du portefeuille immobilier est un élément essentiel pour bien choisir sa SCPI. L'épargnant devra en particulier s'intéresser à la typologie d'immobilier détenu ainsi qu'à sa localisation géographique. Certaines SCPI vont se spécialiser sur une typologie d'immobilier en particulier (logistique par exemple, ou actifs commerciaux, ou encore immobilier de santé et d'éducation), d'autres jouant au contraire la carte de la diversification. Le même phénomène peut être observé sur l'implantation géographique (certaines SCPI sont par exemple investies à 100% en Allemagne). Nonobstant ces différences de stratégies immobilières, la règle d'or pour une SCPI demeure la mutualisation du risque locatif : la taille unitaire des actifs doit être dimensionnée par le gérant en fonction de la capitalisation de la SCPI pour obtenir une granularité assez fine du patrimoine sous gestion. Pour l'épargnant, il sera ainsi pertinent de regarder le poids des cinq ou dix principaux locataires dans le portefeuille de la SCPI, information qui est en général disponible dans le rapport annuel du fonds.
La zone géographique
De plus en plus de SCPI s'intéressent aux marchés immobiliers situés en dehors de nos frontières. Cela permet en particulier d'accroitre la diversification des patrimoines immobiliers sous gestion. Les cycles immobiliers sont en effet décalés selon les pays européens et cela contribue en général à gommer une partie de la volatilité des fonds immobiliers. Pendant l'épidémie de Covid-19, et en fonction des périodes de confinements qui ont été décidées par chaque pays, on a ainsi pu observer des différences substantielles de risques locatifs se matérialiser entre les différentes zones géographiques sur le secteur de l'immobilier commercial.
L'analyse du patrimoine de la SCPI
Dans le cadre du processus de sélection d'une SCPI, il va être incontournable dans un second temps (i.e. après avoir correctement analysé les différents ratios financiers et leurs historiques) de se pencher sur l'inventaire des immeubles en portefeuille, disponible dans le rapport annuel de la SCPI. Il s'agit alors de juger la qualité de chaque actif : positionnement géographique exact avec photos de l'environnement urbain immédiat, qualité du bâti, état (avant et/ou après travaux), type d'occupation locative (mono ou multi-locataires), éventuellement le type de bail si l'information est disponible, ainsi que le niveau de loyer par rapport au marché…
Pour chaque nouvelle acquisition opérée par la SCPI, la société de gestion communique en général ces informations par le biais du bulletin trimestriel d'information, ce qui évite d'attendre la publication du prochain rapport annuel. Il faut également porter une attention particulière aux locaux vides : sont-ils en cours de commercialisation, en cours d'arbitrage, en travaux ? Dans le cadre de la politique de gestion de la SCPI, l'épargnant doit aussi s'intéresser aux différentes provisions passées dans les comptes du fonds : provision pour gros travaux d'entretien, report à nouveau de résultats non distribués, plus-values réalisées sur cessions d'immeubles…
Le marché des parts
Le marché des parts d'une SCPI est un élément clé pour estimer sa liquidité en cas de revente. Plus le volume des échanges annuels de parts est important, plus cela signifie que la collecte est en adéquation avec les demandes de retraits d'associés. En effet, pour la plupart des SCPI à capital variable, le principal moyen de revendre ses parts est d'exercer un retrait compensé par de nouvelles souscriptions. Au-delà, certaines SCPI proposent un fonds de remboursement piloté par la société de gestion qui permet d'accroitre encore la liquidité proposée aux associés vendeurs.
Pour un épargnant qui souhaite souscrire dans une SCPI, il est conseillé d'anticiper la revente éventuelle des parts en cas de nécessité. Il faudra par exemple éviter les SCPI où une longue file d'attente de vendeurs s'est constituée au fil des trimestres, avec en face une maigre collecte qui n'absorbe qu'une fraction des demandes de retrait. Le nombre de parts en attente de cession ainsi que le volume de parts cédées sur un trimestre (données publiées dans le bulletin trimestriel d'information) doivent donner un ordre de grandeur du temps d'attente estimé pour une cession de parts.
Une autre information importante concerne le prix de part proposé aux souscripteurs en comparaison de la valeur de reconstitution par part de la SCPI. Cela permet de mesurer l'adéquation entre la valeur du patrimoine immobilier et le prix de souscription au moment de l'investissement.
La société de gestion
L'historique de la société en matière de gestion de SCPI est un aspect important si l'on souhaite réduire les risques d'investissement, sans pour autant éliminer d'office les nouvelles sociétés de gestion qui se révéleront bien souvent talentueuses (cf les SCPI lancées depuis 5 ans sur le marché, qui ont généralement des rendements dans le haut de fourchette). En effet, ce sont fréquemment des équipes de gérants aguerris qui prennent leur indépendance de sociétés de gestion établies pour fonder leur propre structure.
Un autre aspect à examiner est le niveau d'intégration des différents métiers de l'immobilier au sein de la société de gestion (investissement, property management, gestionnaires travaux...). On se préoccupera enfin du « process de sourcing immobilier », en d'autres termes de la capacité de la société de gestion à négocier dans de bonnes conditions financières des actifs immobiliers de qualité, et bien sûr de la stabilité de l'équipe de gestion.