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Comment choisir une SCPI pour bien investir ?

Les critères de performance d'une SCPI

- la rentabilité historique,
- l'évolution historique du dividende,
NB : les performances historiques ne permettent pas de présager des performances à venir.

- le taux de distribution prévisionnel,
Il permet de mesurer le niveau de rémunération des parts au moment de la souscription. Une distribution élevée n'est pas à elle seule un indicateur fiable, elle peut rémunérer un risque particulier comme une moindre mutualisation du patrimoine, une volatilité excessive du prix de la part, un faible taux de rotation...

L'analyse du patrimoine de la SCPI

  • la qualité des immeubles : situation géographique, environnement, qualité, état, mutualisation du parc, divisibilité, adéquation loyer vs marché, type de bail, mutualisation locative ... Ces critères sont aussi applicables aux nouvelles acquisitions réalisées par la SCPI qui vont orienter la rentabilité future de l'investissement en SCPI.
  • le taux d'occupation,
  • le niveau de la provision pour gros entretiens,
  • le niveau du report à nouveau.

Le marché des parts

  • le volume des échanges annuels,
  • le taux de parts en attente,
  • les délais de transaction,
  • la valeur de reconstitution permet de mesurer l'adéquation entre la valeur du patrimoine immobilier avec le prix de souscription au moment de l'investissement.

La société de gestion

  • l'historique de la société en matière de gestion de SCPI,
  • le niveau d'intégration des différents métiers de l'immobilier (investissement, property management, rénovation ...),
  • le process de sourcing immobilier,
  • la stabilité de l'équipe de gestion.

SCPI : Questions fréquentes

Un faible taux de distribution caractérise-t'il une mauvaise SCPI ?

Pas nécessairement. Une SCPI qui sera constituée d’un parc immobilier très sécurisé, de bureaux ou de commerces situés dans les meilleurs quartiers aura nécessairement un taux de distribution plus faible qu’une SCPI implantée dans les zones moins attractives. Un taux de distribution plus faible est parfois synonyme d’un risque moindre, reflétant la qualité et la capacité de résistance d’un parc immobilier.

Quelle est la définition de TOF ?

Le TOF est l'acronyme de Taux d'occupation Financier qui permet de mesurer le rapport entre les loyers facturés par la SCPI et les loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués.  Ce ratio illustre dans une certaine mesure le taux de vacance du parc immobilier géré par la SCPI.

Le TOF trimestriel est mesuré le dernier jour du trimestre civil considéré (31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre), pour les trois mois constituant le trimestre civil écoulé. Il prend en compte les flux effectivement facturés au titre du trimestre civil écoulé : les loyers, indemnités d’occupation ainsi que des indemnités compensatrices de loyers des immeubles dont la SCPI est le propriétaire légal, c’est-à-dire que ces immeubles sont acquis et livrés. 
Ces éléments sont à rapporter à l’ensemble des locaux détenus par la SCPI :
- Pour les locaux occupés : le montant du loyer ou de l’indemnité facturée sur la période considérée,
- Pour les locaux vacants, quelle que soit la raison de la vacance : la valeur locative de marché, aux dires de la société de gestion.

Les TOF trimestriels serviront de base à l’établissement du TOF annuel. Cette méthode ne permet pas de comptabiliser les revenus des immeubles mis en vente, les locaux vacants faisant l’objet de travaux ni ceux faisant l’objet d’une franchise de loyers.

Qu'est ce que le VPM d'une scpi ?

Le VPM correspond à la variation du prix moyen du prix de souscription d'une part SCPI.

La mesure de l’évolution des prix d’une SCPI est désormais déterminée sur la base des prix acquéreurs moyens annuels (frais et droits inclus) et non plus sur celle des prix constatés au premier janvier comme cela était le cas avant le 1er juillet 2012.

VPM ( Variation du Prix Moyen ) et TDVM ( Taux de Distribution sur Valeur de Marché ) permettent de mesurer et de comparer les performances globales des SCPI sur un an.

A quoi correspond le TDVM ?

Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM) remplace la notion de rendement depuis le 1er juillet 2012. Ce dernier était calculé en divisant le dividende annuel avec le prix de souscription au premier janvier de cette même année. Le prix des parts échangées sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe pouvant être soumis à de fortes variations, le taux de distribution permet de les lisser.

Il est désormais déterminé par la division du dividende versé au titre de l’année par le prix de part acquéreur moyen de cette même année. Le prix de part acquéreur moyen est la moyenne, au titre d’un exercice, des prix acquéreurs (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire et pondérés par les volumes échangés.
Le montant du dividende comprend la distribution exceptionnelle, notamment celle versée au titre d’éventuelles plus-values.

Qu’est-ce que le TRI ?

Il est interessant de mesurer la performance de produits financiers et donc des SCPI sur plusieurs années

L’indicateur de référence est le taux de rentabilité interne (TRI) qui pourra être calculé sur plusieurs périodes (cinq, dix, quinze, vingt ans), en fonction de la durée d’existence de la SCPI. Si le TRI peut se calculer sur différentes périodes, il illustre une mesure de performance annuelle.

Le TRI correspond à la performance annuelle globale (revenu + évolution du prix) issus des flux d’investissement et d’encaissement de l’épargnant actualisés. D’un point de vu financier, le TRI correspond au taux qui annule la valeur actuelle nette. Il prend en compte le montant investi, les dividendes perçus et la valeur de cession du patrimoine sur la période de référence. 

Depuis la fin des années 90, la valeur des parts de SCPI fortement a augmenté en raison d’un contexte de rattrapage qui a suivi la crise immobilière des années 90. Certains TRI atteignent des niveaux supérieurs à 10%, mais ne peuvent servir de base aux rentabilités futures offertes par les SCPI. Il demeure cependant un indicateur de choix dans la comparaison des différents véhicules.

Les performances affichées par les SCPI sont elles fiables et comparables ?

Depuis 2012, les sociétés de gestion de SCPI ont pris l’engagement de publier de nouvelles données de performance relatives aux SCPI.

Cette date marque une harmonisation des règles de communication et de calcul de ratios clé permettant de comparer les SCPI. Ces indicateurs clés concernent les notions relatives aux performances financières des SCPI.

Chaque SCPI fait l’objet d’un calcul de performance qui a pour vocation de renseigner l’investisseur sur le niveau de la distribution, son évolution dans le temps et la valorisation de son placement. 

- La performance des SCPI sur plusieurs années est le TRI ( Taux de Rentabilité Interne ) qui pourra être calculé sur plusieurs périodes (cinq, dix, quinze, vingt ans), en fonction de la durée d’existence de la SCPI.

- La performance sur un exercice se mesure grace au TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) et au VPM ( Variation du Prix Moyen ) 

Compte tenu de leur caractère spécifique, aucune performance n’est publiée pour les SCPI fiscales.

A quoi correspond le délai de jouissance d’une SCPI ?

Le délai de jouissance d’une SCPI est une notion relative à la perception des dividendes au moment d’une souscription. Il concerne les émissions de nouvelles parts des SCPI à capital variable ou des augmentations de capital des SCPI à capital fixe. Les parts souscrites par l’intermédiaire du marché secondaire ne sont pas concernées. 

Qu’est-ce que le délai de jouissance d’une SCPI ?

Ce délai correspond au décalage existant entre la date de souscription et la date d'entrée en jouissance, celle-ci étant faisant office de référence pour le versement des premiers dividendes. L’unité de temporelle est généralement mensuelle. On parle d’une entrée en jouissance au 1er jour du Xème mois suivant celui de la souscription. Il n'est imputable qu'au moment de la souscription, une fois ce délai passé, l'associé percevra ses revenus à fréquence trimestrielle.

Pourquoi les SCPI mettent-elles en place un délai de jouissance ?

Les capitaux collectés par une SCPI lui permettent d’acquérir de nouveaux immeubles. Bien que la plupart des sociétés de gestion anticipe la collecte de fonds, la concrétisation de l’investissement peut prendre plusieurs mois. Pendant ce temps, le nombre d’associés augmente, tandis que la collecte demeure en attente d’investissement, sur des placements de trésorerie faiblement rémunérateurs. Le délai de jouissance permet donc à la société de gestion d’investir les fonds sans toutefois risquer de diluer la rentabilité des anciens associés.

Un exemple de délai de jouissance

Prenons le cas d’une SCPI dont le délai de jouissance est de 3 mois, soit une prise d’effet au 1er jour du 4ème mois suivant la souscription. Si l’investissement a lieu en janvier, l’investisseur aura une prise de jouissance au 1er mai de cette même année. Dans la mesure où les dividendes sont versés à chaque fin de mois suivant le trimestre civil (avril, juillet, octobre et janvier), le nouvel associé percevra son premier dividende à la fin du mois de juillet, pour un acompte correspondant aux mois de mai et de juin. Les dividendes suivants seront versés entièrement et trimestriellement à chacune des prochaines échéances.

La meilleure SCPI est-elle celle qui présente le meilleur rendement ?

Une SCPI permet à ses associés de percevoir une performance sous deux formes : la valorisation de la valeur des parts et le revenu distribué. Ce dernier correspond aux revenus nets de charge issus de la location des immeubles.

Le rendement qui est le rapport entre le dividende de l'année et le prix au 1er janvier a été remplacé par le taux de distribution sur valeur de marché. Il correspond au dividende de l'année rapporté au prix moyen de cette même année. Cette mesure de la performance des SCPI permet de lisser les éventuelles variations sur le marché secondaire et réduire les écarts de mesure entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable en période de forte volatilité des marchés secondaires.
 

La pertinence du Taux de Distribution dans le choix des SCPI

Le Taux de distribution est une information financière relative au passé. Le dividende distribué et / ou le prix de souscription moyen peuvent avoir évolué au moment où l’on envisage de souscrire. Dans une vision plus proche de la réalité, il est nécessaire de prendre ces paramètres au moment du projet d'investissement : dividende prévisionnel pour l'année en cours et dernier prix de souscription connu. Le rapport des deux permet d’obtenir une vision plus représentative du revenu que l’on peut espérer percevoir.

Ainsi, le taux de distribution est un instrument de mesure à un moment donné. Il n’apporte pas de vision dynamique mais permet toutefois de comparer les différentes SCPI entre elles, ou les SCPI avec d'autres placements. Cette mesure est à considérer avec prudence. Le Taux de distribution constaté ne garantit pas que le dividende, en valeur absolue, soit pérenne. Il est donc nécessaire de compléter cette mesure avec d'autres paramètres qui permettront de pouvoir estimer le niveau de distribution dans le temps.

Comment mesurer la qualité d'une société de gestion ?

Les sociétés de gestion de SCPI se différencient à de nombreux titres. En estimer la qualité est un exercice complexe, mais certains critères peuvent fournir des indicateurs de choix :

- Intégration des métiers : une société de gestion qui assure elle même les relations avec les locataires de la SCPI ou le sourcing des immeubles aura une maîtrise avancée de ses marchés et de la gestion de son parc immobilier.

- Historique de l'équipe de l'équipe de gestion,

- Performance de l'ensemble des fonds gérés,

- Niveau de spécialisation : une société de gestion spécialisée présentera, au sein de sa spécialité, une meilleure maîtrise que ses confrères généralistes. Parmi les élément de spécialisation : le secteur immobilier (bureau, commerce, résidentiel, entrepôts, ...) , zone géographique, taille unitaire des immeubles ou encore stratégie spécifique (environnementale par exemple).

- Transparence de l'information délivrée.

Est-il pertinent de sélectionner une SCPI en fonction de ses frais ?

Cette question très générale n’est pas spécifique aux SCPI.

En la matière, tout dépend de l’emploi des frais collectés par la société de gestion. S’ils permettent de rémunérer des gérants de qualité, un réseau de sourcing immobilier efficace, un suivi locatif de qualité, … des frais plus élevés peuvent générer des rentabilités qui couvriront plus que le différentiel.

Ce critère de sélection est un élément non prioritaire.


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