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Les SCPI retrouvent en 2021 leurs niveaux de distribution d’avant crise

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L’ASPIM et l’IEIF viennent de publier leurs statistiques de performances des fonds immobiliers non cotés, et en particulier celles –très attendues- des SCPI, pour l’année 2021. Le bilan s’avère bon, voire très bon même puisqu’on retrouve les niveaux de performances distribuées que l’on connaissait avant la crise sanitaire du Covid-19. Dans l’intervalle, l’ASPIM a légèrement modifié le mode de calcul du taux de distribution des SCPI, remplaçant le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) par simplement le « taux de distribution », ce qui revient dans la pratique à très légèrement augmenter la performance moyenne du marché (en réintégrant la fiscalité étrangère payée à la source sur certains véhicules par souci d’homogénéisation).

Un taux de distribution de 4,45% en 2021 après 4,18% de TDVM en 2020 et 4,40% en 2019

La baisse des dividendes versés par les SCPI au moment de la crise sanitaire de 2020, en particulier sur les véhicules les plus exposés aux typologies d’immobilier touchées par les restrictions administratives (commerces, hôtellerie, espaces de séminaires), semble bel et bien terminée en 2021. Le taux de distribution moyen de 4,45% calculé par l’ASPIM pour 2021 sur la centaine de SCPI du marché n’est pas strictement comparable aux TDVM communiqués les années précédentes (4,18% en 2020 et 4,40% en 2019), en raison d’un changement du mode de calcul qui revient à légèrement booster en affichage le taux de distribution de certaines SCPI investissant à l’étranger, qui communiquaient auparavant sur leur rendement net de fiscalité étrangère, mais la tendance est sans appel : la plupart des véhicules ont connu une situation locative normalisée en 2021, avec un taux de récupération des loyers revenu au niveau pré-Covid. Les TOF (taux d’occupation financiers) des SCPI ont pu également retrouver leurs valeurs d’avant crise grâce à la fin de certaines mesures d’accompagnement mises en place par les sociétés de gestion en faveur de leurs locataires au plus fort de la crise sanitaire.

Jean-Marc Coly, le président de l’ASPIM, résume ainsi le bilan des performances 2021 des fonds immobiliers non cotés : « après de légers tassements des performances en 2020 du fait de la diminution des loyers perçus et de certaines valeurs d’expertises durant la crise sanitaire, les trois principales typologies de fonds immobiliers [i.e. SCPI, OPCI et SCI] ont bien résisté et retrouvent des performances proches des niveaux de 2019. L’immobilier délivre des performances très attractives dans les contrats d’assurance vie et nous pensons que cette classe d’actifs devrait occuper une place plus importante au sein de l’épargne retraite et salariale. En ce qui concerne les SCPI, leur taux de distribution pour 2021 s’établit à 4,45 % et nous constatons que l’internationalisation de leur patrimoine s’est poursuivie l’an dernier avec plus d’un tiers des montants investis hors de France. »

Un redressement spectaculaire des SCPI de commerce en 2021

En moyenne, les SCPI ont donc connu une progression de l’ordre de 25 à 30 points de base de leurs taux de distribution entre 2020 et 2021, mais ce calcul masque en réalité une forte disparité de situation selon la spécialisation des SCPI. Par exemple, les SCPI de bureaux avaient été relativement épargnées par la baisse de distribution de 2020, passant de 4,28% à 4,04% de TDVM entre 2019 et 2020, alors que les SCPI de commerces avaient été beaucoup plus impactées, leur TDVM diminuant de 17% (3,67% seulement de TDVM en 2020 versus 4,42% en 2019). En 2021, ces deux typologies de SCPI ont logiquement connu des amplitudes de rebond très différentes : les SCPI de bureaux ont distribué 4,25% à leurs associés l’année dernière, s’approchant à quelques points de base près de leur niveau de 2019 ; les SCPI de commerces ont pour leur part atteint 4,16% de taux de distribution en 2021, retraçant les deux tiers de la baisse enregistrée entre 2019 et 2020, soit un rebond de presque 50 points de base en un an. C’est donc un rétablissement impressionnant pour une catégorie de SCPI qui avait -il y a quelques mois encore- une faible visibilité sur ses perspectives locatives.

Les SCPI d’immobilier logistique sur la première marche du podium

Les SCPI « logistiques et locaux d’activité » sont une nouvelle catégorie de SCPI spécialisées, créée par l’ASPIM dans le cadre de sa classification modifiée, mise en place en octobre 2021. C’est une thématique d’investissement mise en lumière par la pandémie de Covid-19, qui a connu depuis 2 ans un fort développement. En effet, les circuits logistiques et le e-commerce sont devenus deux secteurs stratégiques au moment où les déplacements physiques devenaient plus contraints et où les commerces traditionnels baissaient le rideau. Sans surprise, les SCPI spécialisées dans ce domaine tirent très bien leur épingle du jeu en 2021, distribuant 5,67% à leurs associés, soit 122 points de base au-dessus de la moyenne des SCPI selon l’ASPIM. Sur le créneau des SCPI spécialisées, c’est la meilleure performance, devant les SCPI « Santé et éducation » qui ont distribué 4,83%, puis les SCPI « résidentielles » à 4,29%, les SCPI « bureaux » à 4,25%, les SCPI « commerces » à 4,16%, les SCPI « Hôtels, tourisme et loisirs » fermant la marche avec un maigre 2,85%.

Le nouvel indicateur de performance de l’ASPIM tire légèrement les rendements à la hausse

L’ASPIM a mis en place de nouveaux indicateurs de performances pour les SCPI, qui affectent à la fois la mesure de la performance distribuée et celle qui résulte de l’appréciation des expertises immobilières (partie capitalisée de la performance). Ces nouveaux indicateurs sont entrés en vigueur le 1er janvier 2022 pour l’ensemble de la profession et celui qui concerne la performance distribuée est utilisé par l’ASPIM pour la communication des taux de rendement des SCPI de l’année 2021 : les fameux « taux de distribution », remplaçant les TDVM qui étaient en vigueur en 2020. Il est important de comprendre qu’ils ne modifient qu’à la marge la mesure de performance des SCPI, bien que l’ASPIM mette en garde contre la non comparabilité des deux indicateurs.

Dans le détail, le nouveau « taux de distribution » reprend au numérateur le dividende de la SCPI concernée, brut de toute fiscalité prélevée à la source pour le compte de l’épargnant. Pour les SCPI qui ont des immeubles en France, le dividende brut est équivalent au dividende net lorsqu’il s’agit de revenus fonciers (mais pas dans le cas d’une distribution de plus-value réalisée sur une vente d’immeuble, ni dans le cas de revenus de source financière, comme cela peut se produire à la marge quand la SCPI achète des actifs immobiliers via une société soumise à l’IS). Pour les SCPI qui ont des actifs immobiliers à l’étranger, la différence entre dividende brut et dividende net peut être plus élevée, car le taux de retenue à la source sur les loyers peut atteindre 15% ou 20% selon les pays. La plupart des SCPI communiquaient auparavant sur leur dividende net de fiscalité étrangère pour l’ancien TDVM, ce qui implique un « taux de distribution » plus élevé dans la nouvelle mouture de calcul qui se base sur le dividende brut de fiscalité.

A titre d’exemples, 2 SCPI 100% investies en Allemagne (Novapierre Allemagne de Paref Gestion et Eurovalys d’Advenis) ont communiqué pour 2021 leur dividende brut et net de fiscalité étrangère. Pour Novapierre Allemagne, le dividende net 2021 est de 11,94€ (4,59% de TDVM, ancien calcul ASPIM) et le dividende brut de 12,58€ (4,84% de « taux de distribution », nouveau calcul ASPIM). Pour Eurovalys, le dividende net de fiscalité allemande est de 44,29€ (4,36% de TDVM) et le dividende brut avant fiscalité de 48,10€ (4,74% de « taux de distribution »). L’écart moyen sur ces 2 SCPI entre dividende brut et dividende net est de l’ordre de 30 points de base.

L’ASPIM estime qu’à fin 2020, environ 17% du patrimoine des SCPI du marché était investi à l’étranger. Si l’on reprend l’écart de 30 points de base lié à la fiscalité étrangère comme estimé ci-dessus dans le cas allemand (qui n’est néanmoins pas exactement transposable à tous les pays, mais c’est un bon ordre de grandeur), on arriverait à un écart de taux de distribution entre ancienne et nouvelle méthode de calcul pour l’ensemble du marché de l’ordre de 5 points de base (17% * 30 pb), soit à peine plus de 1% du taux moyen distribué par les SCPI en 2021.

 

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