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La vie du placement SCPI

La SCPI vous permet d'investir dans un parc immobilier pour vous créer des revenus locatifs complémentaires. Découvrez tous nos conseils pour bien investir en SCPI.

Les documents d'information

Le bulletin d'information trimestriel

Il présente les principales informations du trimestre écoulé: marché des parts (dividende, prix des parts, valeurs d'expertises, ...) ainsi qu'à la gestion du patrimoine (acquisition, arbitrages, mouvements locatifs, ...).

Le rapport annuel

Il dresse le bilan économique, comptable et financier du dernier exercice de la SCPI. On y trouve les tendances du marché immobilier, le rapport de la Société de Gestion et des organismes de contrôle, les comptes de l'année, la description du patrimoine, les données relatives au marché des parts, ...

Les statuts

Les statuts de la SCPI décrivent l'ensemble des caractéristiques de la SCPI dans le cadre de sa création : membres fondateurs, capital social, siège social ainsi que les modalités de son fonctionnement. Les statuts font partie de la documentation obligatoire à fournir à tout nouveau souscripteur.

La note d'information

La note d'information décrit les modalités de fonctionnement de la SCPI, ses caractéristiques, les objectifs suivis, les modalités de souscription et de cession, etc. La note d'information fait partie de la documentation obligatoire à fournir à tout nouveau souscripteur.

Le versement des dividendes

Les revenus de votre SCPI sont distribués chaque trimestre , à la fin du mois qui suit le trimestre civil : avril, juillet, octobre et janvier n+1. Le premier versement qui suit la souscription peut être décalé en raison d'un éventuel délai de jouissance. Celui-ci est propre à chaque SCPI et dépend des modes de souscription (marché primaire ou marché secondaire).

Les imprimés fiscaux

Chaque année, vous recevez les imprimés fiscaux qui vous permettront de remplir votre déclaration d'impôts sur le revenu ainsi que l'éventuelle déclaration IFI. L'équipe de Primaliance vous accompagne pour simplifier vos démarches administratives et fiscales.

SCPI : Questions fréquentes

Lors de l’achat de parts de SCPI, est-ce mon intermédiaire qui encaisse les fonds de la souscription ?

Non. Les fonds de la souscription sont directement encaissés par la SCPI, votre intermédiaire n’encaisse aucune somme liée à la souscription. Ces fonds vont permettre à la SCPI d’accroître la taille de son patrimoine en acquérant de nouveaux immeubles.

Sur le marché secondaire et dans certains cas, c’est la société de gestion qui encaisse les fonds et assure la solvabilité de l’acheteur.

Pourquoi y a-t-il des revenus financiers sur un placement immobilier ?

Les revenus financiers représentent une part marginale des revenus d’une SCPI.

Ils sont dus à la présence de liquidités conservées sur des placements de trésorerie sécurisés. Ces liquidités peuvent prendre plusieurs formes : capitaux en attente d’investissement, réserves, provisions, dépôts de garantie...

 

Si l’intermédiaire par lequel je souscris des SCPI disparaît, quelles sont les conséquences ?

L’intermédiaire qui intervient au moment de la souscription de parts de SCPI agit en tant que conseil. Son rôle n’a pas d’incidence sur la détention et la gestion des parts. Ainsi, s’il vient à disparaître, cela n’aura pas de conséquence sur l’investissement réalisé, l’associé demeure propriétaire de ses parts de SCPI.

Les comptes annuels d’une SCPI sont-ils communiqués publiquement ?

L’intégralité des comptes d’une SCPI sont présentés dans son rapport annuel. Ce document diffusé annuellement contient de nombreuses informations : rapport d’activité la société de gestion et du conseil de surveillance, comptes détaillés, inventaire du patrimoine de la SCPI, activité immobilière et du marché des parts, … ainsi que les résolutions proposées au vote des associés pour l’assemblée générale.

Les rapports annuels des SCPI sont généralement publiés par les sociétés de gestion entre mai et juin de l'année n+1.

Est-il possible qu’une SCPI de rendement ne distribue pas de revenu ?

Les SCPI de rendement ont pour objet l’acquisition et les locations d’immeubles de bureaux ou de commerces. Le but est de générer, grâce à la perception des loyers, un revenu stable et régulier. Les associés d’une SCPI de rendement perçoivent ainsi leurs dividendes trimestriellement.

Une SCPI de rendement qui ne distribue pas de revenu peut être une SCPI très récente en phase de constitution de son patrimoine, qui est dans l’attente de la perception des premiers loyers.
La deuxième hypothèse serait une SCPI dont aucun des immeubles n’est loué, ce qui parait improbable.

 

Pourquoi le dividende d’une SCPI contient-il une part de revenus financiers ?

Une SCPI dispose de liquidités prenant différentes formes : trésorerie en attente d’investissement, réserves, provisions, dépôts de garantie, ….

Ces liquidités sont conservées sur des placements de trésorerie sécurisés qui génèrent des intérêts financiers.

Ils représentent une part marginale des revenus distribués par la SCPI et sont imposés au titre des revenus des capitaux mobiliers avec la possibilité d’opter pour le prélèvement libératoire.

Comment est déterminé le prix d’une SCPI à capital variable ?

Le prix de souscription d’une SCPI à capital variable est fixé par la société de gestion à plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution.

La valeur de reconstitution correspond à la valeur vénale nette des actifs augmentée des liquidités et des frais de constitution du patrimoine (droits et frais).

 

Quels investissements immobiliers la SCPI peut elle réaliser ?

La gestion d’une SCPI est régie par un cadre réglementaire rigoureux.

Le cadre de gestion a pour but d’en faire un véhicule sécurisé dans une optique de long terme : pas d’arbitrage immobilier avant 6 ans de détention, niveau des nouvelles constructions et de l’endettement conditionnés...

Qu’est-ce qu’un bail vert ?

Le bail vert est une annexe environnementale à joindre aux baux en cours ou renouvelés portant sur des surfaces de plus de 2 000m² à usage de bureaux ou commercial. Le grenelle 2 impose au bailleur et au preneur de s’organiser pour établir un bilan de l’évolution de la performance énergétique et environnementale de l’immeuble loué. Pour ce faire, ils doivent définir un ensemble d’actions pour améliorer l’impact environnemental du bâtiment. Ainsi, le locataire doit communiquer au bailleur les informations relatives à consommation en eau et énergie, et le bailleur doit pouvoir faire exécuter les travaux d’amélioration des locaux.

Le bail vert est obligatoire pour les baux nouveaux ou renouvelés depuis le 1er janvier 2012.

 

Est-il possible de vendre les parts de SCPI en cours de démembrement temporaire ?

En théorie, rien n’empêche la cession des parts de SCPI en cours de démembrement temporaire.

La pratique est différente. Ce type de marché n’est pas organisé et les cessions de gré à gré s’opèrent à des conditions généralement défavorables au vendeur.

Mieux vaut donc considérer que les sommes placées en démembrement seront conservées pendant la durée du démembrement.


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