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Faut-il investir sur le Grand Paris ?

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Alors que le marché de bureaux en Ile de France est déjà le plus important d’Europe, le projet du Grand Paris et le développement des transports qui y est associé promettent un bel avenir à la région et révèlent une opportunité d’investissement, et ce malgré les impacts de la pandémie du Covid-19. Comment se positionner en tant qu’investisseur ?

Le marché francilien de bureaux est aujourd’hui le plus important marché d’Europe continentale. Ce n’est guère surprenant puisque l’Île de France est la première région européenne de par le PIB (plus de 30% du PIB français se retrouve en Île de France, soit 700 milliards € environ). Le positionnement du Grand Paris en Europe est à ce titre unique, en particulier depuis le départ de Londres de l’Union Européenne avec la concrétisation du Brexit. En effet, même si l’économie française n’est que la seconde d’Europe derrière l’Allemagne, nos voisins d’outre-Rhin ont une organisation géographique beaucoup plus déconcentrée et régionalisée. La conséquence, c’est que 7 grandes villes en Allemagne (les Big Seven) se partagent l’essentiel du marché de l’immobilier de bureaux de façon assez équilibrée, alors qu’en France, l’Île-de-France représente 80% des transactions. L’Île-de-France affiche par exemple au 1er semestre 2019 une demande placée de bureaux proche de 1 million de m2, c’est plus de deux fois la demande placée à Munich (428.000 m2) ou Berlin (418.000 m2) sur la même période, qui arrivent respectivement sur la 2ème et 3ème marche du podium en Europe continentale (source : BNP Paribas Real Estate). Sur l’année complète, la demande placée en Île-de-France atteint 2,4 millions de m2, niveau assez proche des records de 2017 et 2018, et très au-dessus de la moyenne décennale.

Sans surprise, le taux de vacance locative des bureaux franciliens était arrivé -avant la crise du coronavirus- à son plus bas niveau depuis 2007 (à 4,7% au T4 2019), démontrant l’attractivité de ce pôle économique international. Dans Paris intra-muros, on était même parvenu à un taux de vacance de 1,6%, le niveau le plus faible enregistré depuis 2001. Les loyers étaient logiquement bien orientés à fin 2019 (+3% sur le loyer prime Paris QCA sur l’année dernière, et +2% sur le loyer facial moyen IDF, source CBRE). L’attractivité de cette région se lit donc incontestablement dans ces chiffres hors normes.

Mais l’histoire ne s’arrête pas là : le Grand Paris est en effet un projet très ambitieux qui doit permettre à long terme de passer un cap supplémentaire sur l’attractivité de la région Île-de-France en Europe. Les investissements colossaux qui sont programmés sur le réseau de transports en commun (création de plus de 250 kilomètres de prolongements ou de nouvelles lignes de métro et de RER) auront un impact massif sur l’attractivité de la 1ère et de la 2ème couronne parisienne. Force est de constater qu’aujourd’hui, une forme de pénurie s’est constituée sur le marché des bureaux à Paris intra-muros, le taux de vacance actuel y étant inférieur au seuil de fluidité du marché. Loin de remettre en cause ce constat, l’épidémie de Covid-19 devrait au contraire renforcer la recherche de centralité pour les entreprises, mais toutes ne pourront avoir accès à ce marché devenu au fil du temps de plus en plus onéreux. La 1ère couronne, et dans une moindre mesure la seconde, devraient donc par effet de capillarité trouver une attractivité nouvelle que le développement du Grand Paris va amplifier : développement du métro, création de parkings aux portes de Paris, les mobilités devront évoluer pour tenir compte des mesures sanitaires indispensables, mais l’offre globale augmentée permettra de mieux articuler transports individuels et collectifs. Un certain nombre d’entreprises vont donc certainement dans les années à venir se rabattre sur des secteurs proches de Paris, bien reliés par les nouvelles stations de métro du Grand Paris, et également à proximité de zones d’habitat denses. De ce point de vue, la 1ère couronne nord (Clichy, Saint-Ouen, Saint-Denis, Aubervilliers) constitue un excellent mix, ce secteur étant le principal bénéficiaire du prolongement de la ligne 14 de métro automatique, et de la création de la ligne 15 qui reliera en particulier La Défense à l’ouest à Saint-Denis au nord. Ce sont aussi parmi les communes les plus densément peuplées d’Île-de-France. Un autre aspect jouera également : il s’agit du niveau des loyers, aujourd’hui encore très raisonnables. A moins de 2 kilomètres du périphérique, on trouve aujourd’hui des surfaces de bureaux neuves à 300 € / m2 de loyer annuel, voire un peu moins dans des secteurs comme Carrefour Pleyel à Saint-Denis. Cela peut laisser songeur lorsque l’on sait que le loyer « prime » dans le Quartier Central des Affaires (Paris QCA) est proche de 900 € / m2 !

En tant qu’investisseur, pour se positionner efficacement sur le développement du Grand Paris, en captant en particulier les valorisations potentiellement importantes que l’on pourrait connaître sur la 1ère couronne, un certain nombre de véhicules d’investissements nous semblent aujourd’hui pertinents :

- En premier lieu, les grandes SCPI de rendement patrimoniales, comme Allianz Pierre, Epargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine, PF Grand Paris, Primopierre ou encore Rivoli Avenir Patrimoine, investies majoritairement sur les marchés de bureaux en Île-de-France, sont tout à fait adaptées car elles sont depuis de nombreuses années au cœur de ce marché et en connaissent bien toutes les arcanes.

- Mais d’autres produits plus opportunistes et concentrés sur les secteurs à plus fort potentiel de création de valeur valent aussi le détour, comme par exemple certains supports type OPPCI ou club-deal, réservés aux investisseurs professionnels ou avertis, qui se focalisera sur une ou quelques opérations très ciblées et sélectionnées pour leur potentiel.

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