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Demande résiliente pour les actifs de bureaux « core » d’après UBS AM

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L’année 2019 a enregistré un record absolu en termes de montants investis dans l’immobilier de bureaux européen d’après UBS Asset Management, avec plus de 131 milliards €. Le 4ème trimestre 2019 a été tout à fait exceptionnel, 30% au-dessus du précédent record. Par contraste, la chute des transactions observée à l’échelle européenne depuis le début de la pandémie de Covid-19 est spectaculaire. C’est bien sûr le 2ème trimestre 2020 qui paiera le plus lourd tribut, l’activité transactionnelle étant quasiment à l’arrêt depuis la fin du mois de mars en raison des confinements décidés dans la plupart des pays européens.

Depuis quelques semaines, en revanche, UBS Asset Management perçoit une reprise encourageante de l’activité transactionnelle sur une bonne partie des marchés d’Europe continentale, avec un redressement important des volumes. « Au début du confinement, le flux de transactions s’est presque complètement tari, analyse UBS AM. Mais au cours des deux derniers mois, nous avons observé un nombre croissant d’actifs mis en vente. Les types d’actifs qui se présentent sont généralement ceux pour lesquels le vendeur a de bonnes raisons de penser qu’il peut obtenir un prix qui n’est pas loin des niveaux antérieurs à la Covid-19. Ainsi, la plupart des actifs que nous voyons arriver sur le marché se trouvent dans les emplacements core, signés sur le long terme à des locataires solides, ce qui reflète largement le très faible appétit des investisseurs pour le risque à l’heure actuelle.  Avec une base d’acquéreurs stable, bien que plus mince, pour le produit core, les signes sont encourageants pour une reprise de l’activité du marché, car les restrictions physiques à la circulation continuent à être allégées et la logistique d’acquisition des bureaux devient plus facile, explique UBS AM. Cela devrait également conduire à une meilleure découverte des prix et encourager davantage d’acheteurs à revenir sur le marché.»

Du côté des prix de transaction, les actifs « core » semblent pour le moment bien résister, à des niveaux proches de ceux que l’on pouvait observer avant l’épidémie. Ce qui n’est guère surprenant lorsque l’on compare les rendements obtenus sur ces actifs les plus sécurisés aux taux d’intérêt observés sur les marchés obligataires. Mais UBS AM reste à ce stade assez prudent quant aux perspectives d’évolution à horizon fin 2020. «Ce n’est peut-être qu’à la fin de l’année que nous commencerons à avoir une idée précise de l’impact à court terme de Covid-19 sur la tarification des bureaux, dans tous les segments du marché, estime ainsi UBS AM. Il est probable que les actifs core conserveront assez bien leur valeur, même si, en dehors de l’Allemagne, nous commençons à voir de premiers signes de tension. Les principaux défis seront le coût élevé de la dette, qui limitera le nombre d’acquéreurs capable de générer des retours intéressants à partir de très faibles rendements, et le climat général de prudence qui s’est développé à l’égard des bureaux ces dernières semaines, avec des préoccupations concernant l’accélération des changements structurels en faveur du travail à domicile. Nous nous attendons à des mouvements de prix plus importants lorsque le marché reviendra.»

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