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Les SCPI européennes : Quels avantages pour les investisseurs ?

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De plus en plus de sociétés de gestion diversifient le patrimoine de leurs SCPI avec des actifs hors de nos frontières dans la zone Euros. Le terrain de jeu des gérants de SCPI s’est longtemps limité au marché immobilier tertiaire français. Créés au milieu des années 1960, ces véhicules collectifs immobiliers de droit français ont tout naturellement commencé par s’intéresser aux marchés de bureaux situés en Île-de-France -et dans une moindre mesure dans de grandes métropoles régionales-, avec plus marginalement une diversification sur les actifs de commerce. Ce n’est que récemment, à partir du début des années 2010, que les gérants de SCPI ont osé s’aventurer en dehors de nos frontières, avec au départ comme cible principale le marché allemand. Depuis, de nombreux autres pays européens constituent un terrain de chasse pour les gérants. Pourquoi un tel engouement pour des bureaux ou commerces situés hors de nos frontières ? Quels avantages cette diversification du patrimoine des SCPI sur des actifs européens offre-t-elle aux épargnants de SCPI ?

 

L’européanisation des SCPI : quelles sont les SCPI Européennes ?

Corum Origin créée en 2012, puis Novapierre Allemagne (Paref Gestion) et LF Europimmo (La Française) en 2014, ont été les toutes premières SCPI à caractère européen. Cette tendance s’est ensuite fortement développée, puisque l’on dénombre aujourd’hui pas moins de 13 SCPI de rendement investies majoritairement en dehors de France, soit plus de 10% du marché en nombre de véhicules.

Il faut ajouter à ce chiffre les SCPI dites « historiques » qui se sont peu à peu ouvertes à une part d’allocation parfois significative dédiée aux marchés immobiliers étrangers, pouvant dans certains cas dépasser 30% du patrimoine. Une vingtaine de SCPI du marché ont ainsi construit au fil du temps une allocation immobilière hors frontières non négligeable : les SCPI d’Amundi (Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine et Génépierre) tournent autour de 17% à 20% d’immobilier européen, chez Sofidy Immorente et Efimmo 1 sont à respectivement 22% et 16%, la jeune SCPI Neo de Novaxia a quant à elle 22% d’immobilier espagnol et 20% d’immobilier allemand à la fin de l’année 2020, chez Primonial la SCPI Primovie monte à plus de 29% d’immobilier hors de France…

 

Pour en savoir plus :

Des SCPI de plus en plus investie en Europe

Les principales SCPI Européennes du marché

La SCPI PFO2 renforce son exposition européenne

La nouvelle SCPI Européenne Elialys d’Advenis REIM

 

Une collecte 2020 bénéficiant largement aux marchés immobiliers européens

Ces nombreuses SCPI qui s’européanisent progressivement sont autant d’exemples qui indiquent la tendance, clairement en faveur d’une diversification géographique accrue des patrimoines des SCPI au-delà de nos frontières.

Le dernier bilan en date réalisé par l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) montre corrélativement que du côté des investissements, les SCPI sont très actives sur les marchés immobiliers européens, y compris au cours de l’année 2020 marquée par la crise sanitaire du Covid-19 et les deux confinements.

Au cours de l’année 2020 -l’ASPIM vient de publier les chiffres-, le montant des investissements immobiliers réalisés à l’étranger par l’ensemble des SCPI a atteint environ 3,36 milliards € sur un total de 8,4 milliards €, soit 40% de leurs investissements totaux. Ce chiffre est à comparer avec le pourcentage moyen d’immobilier étranger détenu en portefeuille, qui avoisine plutôt 16% sur les 71,4 milliards € d’encours de SCPI. Cet écart de 24 points de pourcentage entre le flux investi et le stock détenu montre que les SCPI ont tendance à augmenter la part de leur patrimoine détenu à l’étranger, et ce phénomène est d’autant plus marqué pour les SCPI qui ont la capacité à investir, c'est-à-dire celles qui collectent le plus.

 

Les principaux marchés européens hors France pour les SCPI 

En terme de choix géographiques, c’est l’Allemagne qui a attiré le plus de capitaux en 2020 avec 14% des montants investis (soit environ 35% des investissements réalisés à l’étranger par les SCPI), puis viennent les Pays-Bas (7%), et le Royaume-Uni (6%).

 

Les SCPI misant sur l’Europe ont mieux performé dans le contexte de crise sanitaire

Parmi les SCPI qui se sont révélées être les plus résilientes pendant la crise sanitaire de 2020, on trouve sans surprises celles qui étaient exposées sur les secteurs les moins impactés comme la logistique, les actifs de santé ou le résidentiel. Mais il est également remarquable de constater que les SCPI investies majoritairement en Europe ont connu une performance plus importante en 2020, avec en général une baisse de dividende moins sensible que la moyenne du marché par rapport à l’année 2019. Cela peut s’expliquer par le fait qu’un certain nombre de pays européens ont été moins atteints que la France par la première vague épidémique, et ont en conséquence appliqué des mesures moins restrictives, avec un moindre impact économique.

Lors de la seconde vague épidémique de l’automne, les écarts de performances des SCPI se sont avérés être moins importants car l’ensemble des pays européens ont pu s’adapter à la situation sanitaire en préservant d’avantage leurs économies, ayant une meilleure connaissance du virus et de ses conséquences sur la santé humaine.

Si l’on observe les performances comparées 2019 et 2020 des 6 plus importantes SCPI « européennes », représentant un encours global d’environ 6,3 milliards € à fin 2020 (soit 9% de l’encours global du marché des SCPI) -Eurovalys, LF Europimmo, Novapierre Allemagne, Pierval Santé, Corum Origin, Corum XL -, on constate que la distribution moyenne pondérée par les encours de ces 6 SCPI ne diminue que de 3,7% entre 2019 et 2020, pour un TDVM –taux de distribution sur valeur de marché- moyen de 5,17% en 2020 contre 5,37% en 2019. C’est une baisse inférieure à la baisse générale de distribution du marché des SCPI qui se situe à 5% en 2020 (4,18% de TDVM 2020 contre 4,40% en 2019 d’après le dernier communiqué de l’ASPIM).

En termes de rendements absolus, la moyenne de ces 6 SCPI se retrouve également presque 100 points de base au-dessus du TDVM moyen du marché en 2020.

Sur les SCPI spécialisées dans l’immobilier de commerce, la différence est encore plus spectaculaire puisque les baisses de distribution constatées sur les SCPI de commerce investies majoritairement en France s’établissent en général entre 10% et 15% en 2020, alors que la SCPI Novapierre Allemagne (100% investie en commerces en Allemagne) affiche quant à elle une légère hausse de son dividende par rapport à 2019 (4,51% de TDVM 2020 contre 4,45% en 2019).

 

Les SCPI ayant une exposition européenne bénéficient d’une fiscalité attractive

Outre une meilleure résistance avérée à la crise économique et sanitaire de la Covid-19 en 2020, les SCPI investies sur l’immobilier européen détiennent un autre avantage non négligeable pour les associés : en effet, leurs loyers ne sont que marginalement imposables en France car déjà taxés une première fois à la source dans le pays de détention des immeubles, ceci pour éviter une double imposition aux détenteurs de parts de ces véhicules immobiliers.

En particulier, les dividendes versés par les SCPI « européennes » ne subissent pas les prélèvements sociaux français au taux de 17,2%.

D’autre part, comme ces revenus de source étrangère sont déjà nets de fiscalité d’origine des pays où sont situés les immeubles, la fiscalité française ne peut s’appliquer en sus (ce qui est un avantage considérable pour les contribuables les plus lourdement imposés), seule une réintégration virtuelle des dividendes correspondants dans l’assiette globale des revenus de l’associé pour le calcul du taux moyen d’imposition est en pratique réalisé lors de la déclaration de revenus.

La fiscalité globale des SCPI « européennes » est ainsi divisée par 2 -voire 3 selon la situation du contribuable- par rapport à des SCPI classiques investies uniquement en France.

 

Pour en savoir plus :

La fiscalité des SCPI Européennes

 

Les SCPI « européennes » permettent de diversifier l’exposition immobilière et de réduire les risques

Investir en dehors des frontières nationales, pour l’immobilier comme pour n’importe quel actif financier, permet de s’exposer à des zones économiques, juridiques et fiscales différentes. C’est une forme de diversification intéressante pour l’investisseur dans la mesure où cela va lui permettre de bénéficier des caractéristiques propres de chaque marché, qu’elles soient structurelles ou conjoncturelles. On comprend aisément que les cycles économiques varient fortement d’une région européenne à l’autre malgré l’homogénéité monétaire apportée par l’euro.

Les différents pays européens ne réagissent pas tous de la même façon aux différents aléas économiques qu’ils peuvent subir :

- cela a par exemple été très clairement le cas lors de la crise financière de 2008, au cours de laquelle l’Europe du nord a été relativement moins touchée que l’Europe du sud.

- En 2020, la pandémie de Covid-19 a également atteint de façon assez hétérogène les différents pays : les confinements n’ont pas eu lieu au même moment et n’ont pas eu la même durée ni les mêmes modalités, certains secteurs économiques étaient plus concernés que d’autres, etc…

Voilà pour l’aspect conjoncturel, mais il existe aussi des différences structurelles entre les différents marchés immobiliers européens qui peuvent apporter une diversification intéressante : les taux de rendement ne sont pas les mêmes d’une métropole à l’autre, la vacance locative structurelle peut aussi être très variable, la longueur et la forme juridique des baux contractualisés avec les locataires sont également des paramètres très différents d’un pays à l’autre.

Il ne faut donc pas négliger l’investissement immobilier européen comme source de diversification pour les SCPI, et qui dit diversification du portefeuille investi, dit fort logiquement diminution du risque global selon le vieil adage que les investisseurs connaissent bien : « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier ».

 

Conclusion

A l’aune d’une pandémie sans précédent depuis plus d’un siècle, l’année 2020 aura rétrospectivement rebattu les cartes du rendement et du risque pour un certain nombre de placements financiers et immobiliers.

Concernant le marché des SCPI, la résistance des loyers à la crise économique a pu surprendre positivement sur l’année 2020, puisque la baisse moyenne du TDVM des SCPI sera de l’ordre de 7% par rapport à l’année 2019.

Mais cette moyenne cache de fortes disparités entre les différentes typologies de SCPI. A ce titre, il est remarquable de constater que ce ne sont pas les SCPI les plus conservatrices en terme de rendement distribué qui ont nécessairement été les plus résilientes face à la crise de la Covid-19 : les SCPI dites « européennes », qui ont historiquement plus rapporté à leurs associés (de l’ordre de 100 points de base de rendement supplémentaire) que les SCPI majoritairement investies sur les marchés immobiliers domestiques, sont aussi parmi celles qui auront été le moins impactées par la crise sanitaire et économique de 2020. C’est une illustration concrète de la diversification et de la diminution du risque apportés par un investissement immobilier qui ne se limite pas à nos frontières.

 

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