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L’« Européanisation » des SCPI se généralise au bénéfice des épargnants

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Les SCPI sont des produits d’épargne immobilière historiquement très « domestiques », dont l’origine remonte à la fin des années 1960 : de droit français et ne bénéficiant pas du passeport Européen, leur patrimoine immobilier a toujours été quasi-exclusivement localisé en France. Mais ce qui était vrai hier l’est de moins en moins aujourd’hui !

A l’origine, les premières SCPI sont des versions évoluées de SCI (Société Civile Immobilière), créées et validées par des offices notariaux, avec un plus grand nombre d’associés et une responsabilité limitée aux capitaux investis. On est donc dans le cadre du Code Civil français (qui pour l'essentiel date de Napoléon !) et les biens possédés par ces sociétés sont bien évidemment localisés en France et soumis au droit français de la propriété.

Certes, on a pu voir quelques exceptions à cette règle implicite de territorialité au début des années 1990, lorsque des véhicules patrimoniaux tels que Allianz Pierre (SCPI gérée par Immovalor Gestion) ou Ufifrance Immobilier (SCPI gérée par Primonial REIM), investies majoritairement en bureaux sur l’Ile-de-France, ont acheté des actifs de bureaux à Londres pour des fractions relativement marginales de leur patrimoine (respectivement 2.63% et 9.7% de leur encours à fin 2010). L’actif de Londres a été cédé en 2011 par Allianz Pierre, et ceux détenus par Ufifrance Immobilier en 2014.

Ce n’est réellement qu’à partir de 2012, avec le lancement de nouvelles SCPI comme Corum (février 2012) et Novapierre Allemagne (janvier 2014), que les gérants de SCPI ont commencé à s’aventurer de façon « industrielle » en dehors de notre territoire. D’autres gérants leur ont rapidement emboîté le pas : La Française en juillet 2014 avec LF Europimmo ou Advenis en mars 2015 avec la SCPI Eurovalys, 100% investie en bureaux en Allemagne.

Et c’est finalement la plupart des sociétés de gestion qui ont progressivement inclus dans la politique de gestion de leurs SCPI historiques la possibilité d’allouer une partie de leurs capitaux à des marchés immobiliers Européens. Ainsi, dans le Document d’Informations Clés (DIC) de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi Immobilier), essentiellement investie sur le marché des bureaux en Ile-de-France, est-il précisé que « le patrimoine du Produit est essentiellement français et accessoirement à l’étranger » et que « la performance du Produit résulte des revenus locatifs de son portefeuille immobilier et de l’évolution des marchés immobiliers français et européen. » De même, le DIC de la SCPI Epargne Foncière (La Française) stipule que ses « actifs sont situés en France et accessoirement dans des États de l’Union Européenne. »

Mais quels bénéfices peut donc retirer l’épargnant en SCPI d’une telle évolution en faveur des marchés immobiliers étrangers ? Tout d’abord bien sûr un effet de diversification, les cycles économiques et immobiliers d’autres pays européens étant souvent en décalage par rapport aux cycles français, la nature des immeubles et des investisseurs étant également différente d’un pays à l’autre, générant autant d’opportunités pour les gérants de SCPI. Un autre aspect à ne pas négliger est le régime fiscal de ces investissements outre frontière : l’immobilier, à la différence des actifs financiers, bénéficie en général d’une fiscalité locale, ce qui implique par exemple que les loyers d’un immeuble allemand détenu par une SCPI française seront imposés en Allemagne. Conformément aux conventions fiscales en vigueur entre Etats européens, érigeant le principe de non double imposition, l’épargnant français est ainsi partiellement exonéré de fiscalité française sur la quote-part d’une SCPI française investie à l’étranger, soit par le biais d’un crédit d’impôt « neutralisant » a posteriori la fiscalité française, ou bien selon le régime des revenus de source étrangère exonérés de fiscalité française mais pris en compte pour le calcul du « taux effectif d’imposition».

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