Immobilier : dans quoi faut-il investir en 2023 ?

Sera-t-il encore intéressant d'investir dans l'immobilier en 2023 ?

La question se pose effectivement après une année 2022 plus que satisfaisante : l’immobilier résistera-t-il à la hausse spectaculaire des taux d’intérêt observée l’année dernière ? Il est incontestable qu’un « repricing » a déjà commencé au 4ème trimestre 2022, en particulier sur les actifs immobiliers dont les rendements avaient le plus baissé en période de taux zéro. Mais tous les secteurs ne sont pas logés à la même enseigne car un autre effet commence à jouer en faveur de l’immobilier : le retour de l’inflation permet aujourd’hui d’envisager des progressions de loyers importantes à la faveur des clauses d’indexation, en particulier pour les actifs immobiliers sur lesquels la demande locative est forte. Cet effet positif compense largement les hausses de taux de rendement exigées par les investisseurs dans un certain nombre de cas, neutralisant l’impact sur les valorisations. L’immobilier n’a donc pas dit son dernier mot en 2023…

Les SCPI : un investissement sûr pour 2023 ?

La mutualisation du risque dont bénéficient les fonds collectifs immobiliers comme les SCPI permet d’amortir considérablement l’effet des baisses potentielles de valorisations sur certains actifs historiques détenus en portefeuille, en particulier dans le cas des véhicules bénéficiant d’une collecte dynamique, qui profitent de nouveaux points d’entrée intéressants sur le marché immobilier. D’ores et déjà, on a pu voir certains gérants opportunistes cibler à l’achat des marchés immobiliers européens qui avaient significativement corrigé en valeur (comme par exemple le marché des bureaux aux Pays-Bas) pour engranger des taux de rendement fortement relutifs sur leurs fonds. Parallèlement, on a pu constater un nombre important d’arbitrages effectués au-dessus des valeurs d’expertise au second semestre 2022, et ce malgré la hausse des taux d’intérêt, ce qui prouve la résilience des marchés immobiliers et la qualité de gestion des gérants de SCPI. En termes de distributions, les niveaux observés sur le marché restent très dynamiques, avec probablement un taux moyen de distribution des SCPI autour de 4,50% en 2022, à confirmer dans les semaines qui viennent avec la publication par les sociétés de gestion des dividendes du 4ème trimestre 2022, versés fin janvier ou début février.

De nombreux facteurs justifient ainsi l’attrait réitéré des épargnants pour ce type de placement immobilier mutualisé qui garde tout son potentiel en 2023.

Quelle SCPI choisir en 2023 ? Dans quel type de SCPI investir ?

Le régime de forte inflation actuellement observé ressemble de plus en plus à celui qu’on a pu connaître dans les années 1970, avec à l’origine une cause très similaire : un choc mondial de prix sur les énergies. De plus en plus d’économistes considèrent qu’on est durablement sorti de la fourchette [0% - 3%] qui était le régime d’inflation observé depuis le début des années 1990. Fort heureusement, l’action agressive des principales banques centrales occidentales commence à produire ses effets et peut laisser penser que l’on évitera un régime d’hyperinflation (durablement > 10%), comme ce qui peut être structurellement observé dans certains pays émergents aux monnaies fragiles comme l’Argentine ou la Turquie.

Pour déterminer quels actifs immobiliers seront les plus résilients sous ce régime de forte inflation « contrôlée », il faut écarter de façon sélective ceux dont la performance était principalement basée sur la compression des taux de capitalisation, et privilégier à priori ceux qui bénéficient d’une solide dynamique des loyers. D’autre part, les cycles économiques en période d’inflation élevée ont tendance à être d’ampleur plus forte, le « fine tuning » des banques centrales étant plus délicat à piloter, ce qui génère une volatilité supplémentaire sur l’ensemble des actifs avec un ratio rendement / risque globalement moins favorable. Il faut donc dans un tel contexte réduire l’exposition aux actifs immobiliers les plus risqués et privilégier les actifs « core ».

Concernant plus spécifiquement les fonds immobiliers non cotés comme les SCPI, un paramètre important sera à privilégier pour 2023 : la capacité à collecter. En effet, les niveaux de valorisation atteints sur les marchés immobiliers « post-repricing » permettent d’engranger des taux de rendement immobilier relutifs sur les nouvelles acquisitions, ce qui contribuera à booster la distribution des fonds fortement collecteurs dans les années à venir. Par contraste, les fonds fermés tributaires d’un parc immobilier historique (SCPI à capital fixe par exemple) risquent de souffrir d’un effet négatif sur leur valorisation et d’un niveau de distribution qui divergera progressivement par rapport aux meilleurs véhicules à capital variable.

En termes de typologies d’actifs, il sera important d’être sélectif en fonction de la capacité des actifs à produire une bonne dynamique des loyers, et par rapport à leur résilience en termes de valorisation. Les choix sectoriels et géographiques des gérants seront ainsi déterminants pour produire de la performance dans ce nouvel environnement de taux d’intérêt et d’inflation.

Les SCPI Santé, investissement d'avenir

L’immobilier de santé apporte une décorrélation importante par rapport à l’économie marchande, disposant de ses propres fondamentaux que sont le vieillissement de la population et la part de plus en plus importante accordée aux dépenses de santé. Il n’y a donc pas de cycle lié aux fondamentaux économiques sur cette typologie d’immobilier, comme on peut par exemple l’observer sur les marchés de bureaux ou de commerces. La pandémie de Covid-19, loin de provoquer des fermetures d’activité comme cela a pu être le cas sur des pans entiers de l’économie, a au contraire renforcé les besoins en structures de santé modernes et situées à proximité des bassins de population. Les SCPI de santé continuent donc à offrir de belles opportunités d’investissement en 2023, dans la continuité des 10 dernières années.

Les SCPI résidentielles, valeur refuge

En dépit des incertitudes macro-économiques, le résidentiel tirera son épingle du jeu comme valeur refuge, assis sur de très bons fondamentaux et une pénurie d’offres bien placées, avec cependant un point de vigilance lié à la forte hausse prévisionnelle des taux de crédit immobilier -le taux d’usure de la Banque de France est dorénavant ajusté mensuellement pour tenir compte de la dynamique anticipée des hausses de taux des banques commerciales- qui pourrait affecter la capacité des ménages à financer leur acquisition.

Les SCPI logistiques

La logistique sera également à privilégier grâce à une bonne indexation des loyers (+12,2 % en glissement annuel au 1er semestre 2022 dans un panel de 21 pays comprenant 48 marchés, selon BNP Paribas Real Estate), à l’issue d’un nécessaire processus de « repricing » car l’engouement des investisseurs pour ce segment immobilier pendant la crise du Covid-19 a propulsé les valorisations à des niveaux très élevés. Les SCPI spécialisées en immobilier logistique sont peu nombreuses et restent très prisées des investisseurs, avec des niveaux de collecte impressionnants.

Les SCPI de bureaux, notamment les bureaux "prime"

Les bureaux bien situés et offrant des services adaptés aux besoins des utilisateurs auront également un profil intéressant après une correction probable des valorisations, déjà effective sur certains marchés européens. Les SCPI de bureaux parisiens -ou ciblant les zones les plus dynamiques du Grand Paris- se sont très bien comportées en 2022 et devraient rester sur leur trajectoire en 2023, sans oublier certains véhicules ciblant les marchés régionaux les plus dynamiques, avec des taux de distribution plus élevés pour les associés, souvent largement au-delà de 5%.

Les actifs commerciaux, notamment les retail parks

Enfin, certains actifs commerciaux comme par exemple les retail parks de périphérie ont très bien résisté à la crise du covid et maintiennent potentiellement une indexation efficace des loyers face à l’inflation. Il existe de bonnes SCPI spécialisées en commerces, qui ont peu souffert de la période du Covid-19 et ont même retrouvé en 2022 leurs niveaux de distribution de 2019.

Les 3 SCPI pour investir en 2023

Pierval Santé : une référence sur l’immobilier de santé européen depuis bientôt 10 ans.

Un dividende sur valeur de marché proche de 5% depuis 2015, un taux de distribution de 5,33% en 2021 (brut de fiscalité étrangère), et une des plus fortes collectes du marché. Cette SCPI a revalorisé son prix de part fin décembre de 2% pour tenir compte de la hausse des valeurs d’expertise. Elle a aujourd’hui une capitalisation supérieure à 2,6 milliards €.

Activimmo : la SCPI spécialisée en immobilier logistique.

Activimmo a été créée il y a moins de 4 ans et extériorise déjà une capitalisation de 688 millions € à fin septembre 2022. Avec un taux de distribution supérieur à 6% en 2021, et qui devrait être proche de 5,50% en 2022, c’est une des SCPI les plus performantes du marché. Sa capacité à collecter lui permet aujourd’hui de se positionner sur des actifs offrant des rendements relutifs, « post-repricing » lié à la hausse des taux. Depuis quelques mois, cette SCPI explore de nouveaux marchés européens, en commençant par l’Espagne.

Coeur de Régions : une forte dynamique du prix de part et des dividendes distribués.

Gérée par la société de gestion indépendante SOGENIAL Immobilier, la SCPI Coeur de Régions investie dans l’immobilier diversifié dans les grandes métropoles. En quelques années, son prix de part est passé de 620€ à 659€ (+6%) et son dividende de 39€ à 41€ par part (5%), ce qui reflète la sélectivité des acquisitions. En 2022, le taux de distribution est de 6,40%.

L’année 2023 semble remplie d’incertitudes géopolitiques et macroéconomiques, même si de bonnes nouvelles récentes peuvent contribuer à rassurer les investisseurs : la croissance économique européenne a bien mieux résisté que prévu à la crise énergétique, les taux d’intérêt à long terme semblent avoir atteint un palier de stabilisation, et les marchés financiers reprennent leur souffle. Malgré tout, l’année 2022 aura laissé des traces et aura surtout démontré la forte résilience des marchés immobiliers par rapport aux actifs financiers. Les loyers perçus sur ces actifs tangibles ont finalement beaucoup moins souffert que pendant la pandémie de Covid-19, et concernant plus spécifiquement les SCPI, le marché a retrouvé les niveaux de distribution qui prévalaient jusqu’en 2019.

Pour 2023, on commence à comprendre que les véhicules ayant le plus de capacité à collecter seront favorisés par un effet relutif lié aux acquisitions réalisées dans le nouveau contexte de marché. Les pressions inflationnistes qui s’inscrivent dans la durée conduiront également les gérants de SCPI à faire preuve de plus de sélectivité dans leurs investissements, en favorisant les actifs sur lesquels la croissance des loyers sera dynamisée par une demande locative forte. Plus que jamais, les choix sectoriels et géographiques des gérants seront déterminants dans la création de valeur immobilière.